2011年12月，10大典型城市商品住宅成交量同比大幅下降47%，反映出市場需求依然疲軟。1-2月份是樓市的傳統的淡季，加上受春節假期的影響，購房者的熱情一步減退。瑞信研究院近日公布的調查結果顯示，中國消費者在未來兩年購購不動產的意愿為16%，比2010年進一步下降。嚴厲的限購、越來越高的購房門檻以及風險意識的逐漸提高，讓不少人對樓市望而卻步。

　　《報告》稱，由于資金問題比較突出的開發企業不得不大力推盤，以期快速回籠資金，預計2012年上半年供應量還將進一步加大；而另一方面，限購政策的延續將進一步擠壓投資投機性需求，剛性需求入市也將更加理性，預計上半年成交量將繼續處于低迷狀態。綜合上述兩方面因素看，“2012年上半年商品住宅的存銷比還將進一步升高”。

　　限購今年或將有限放松

　　【政策】

　　1月31日，國務院總理 在部署當前工作時再次指出：要鞏固房地產市場調控成果。繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸?！睋煌耆y計，這是溫總理兩年以來第五次公開提出要促進房價的合理回歸。業內人士稱，總理較新的講話維持了此前的表態，等于給市場再潑一盆冷水。

　　統計數據顯示，中國樓市已迎來一個新的低谷。近10年來，多數年份商品房銷售面積同比增幅均在10%以上，特別是樓市繁榮的2005年和2009年，增幅更是高達40%以上。而2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，僅增長4.9%。如此情景，僅比金融危機影響下的2008年樓市好一些。

　　業內人士稱，詳察溫總理的指示，也能發現與之前相比兩點措辭上的細微不同。是“鞏固房地產市場調控成果”，說明調控效果正在顯現，但還須防范房價反彈，還須繼續堅持一段時間；是“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”，說明當前調控的是抑制投機投資需求，自住需求被淡化，而且還要通過調整普通商品住宅標準、放松房貸等來保護頭次置業需求。

　　此前廣州市國土房管局就曾透露，今年的房地產調控思路已上報市政府審定。其中，將適當調整新建住房購購的行政調控手段，如針對住房交易的區域性、人群結構、套型結構特點，研究差別化“限購”措施的可行性。這一舉動普遍被外界視為有限放松調控的舉動，但對于純投資者而言，政策仍未出現寬松跡象。

　　但也有報告指出，由于2012年國內外經濟形勢復雜而嚴峻，中國經濟存在很大的不確定性，如果下滑幅度超過預期，則自然會放松對重要支柱產業——房地產市場的調控；另一方面，2012年房價還將繼續下跌，尤其是持續下跌至下半年，調控效果會趨于顯著化，調控目標接近實現，也就具備了放松調控的依據和條件。

　　2012年或現罕見購房良機

　　【分析】

　　春節過完，樓市依舊冰封，春天無期。有統計表明，春節期間多數城市住宅成交量，創近幾年新低。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，數據不一定準確，但也在一定程度反映了現實。

　　從數據看，2011年一二線城市成交量平均下跌約二成，價格基本持平。若看價格走勢，則2011年9-10月全國房價出現拐點，至今仍在下跌通道中。

　　楊紅旭認為，2012年房地產市場基本走勢是可以預判的：市場總體偏冷，上半年慣性下行，下半年筑底后試探性復蘇。在政策總體偏緊的情況下，很難期望樓市還會出現類似2009年那樣的絕地大反攻。

　　“2012年新建商品住宅成交量，依然不樂觀?！睏罴t旭說，2011年主要是大城市成交萎縮，2012年將會傳遞到三四線城市。價格下跌的持續時間，將會超過2008年下半年至2009年一季度那一輪調整，2012年上半年以下跌為主，下半年可能轉為陰跌、盤整，也有可能由跌轉漲，存在較大的變數。

　　楊紅旭表示，2012年將是過去兩年和未來幾年罕見的入市良機，房價總體維持下跌態勢，尤其是上半年，多數一二線城市的實際水平(區別于成交均價)，也即你可以購到的房價，將會回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少數新盤的價格，極端情況回到2009年初的水平。

　　知名房地產業內人士任志強認為，中國房地產較少還有20多年的黃金時期，房價真正下降得到2030年。任志強稱，通常衡量一個地區的房地產高增長還是低增長，頭先要看其經濟增長速度是否保證4%以上；其次是城市化率水平，如果城市化率達到百分之六七十的時候，會出現下降或平緩發展；第三個因素就是在城市中的戶均套數超過1:1.1，“這三個條件達到，要到2030年以后?！?/p>

　　中國房地產研究會副會長顧云昌也認為，對普通購房者來說，今年上半年應該是房價的相對低點，是購房的好時機。“因為一方面房價穩中有降，另一方面，下半年時間還比較長遠，難以預判。但從長期來看，房價總體還是上升的?！?/p>

　　不過，楊紅旭也強調，2012年對于短線投機需求基本沒機會，長線投資需求，仍可適當購房。對于自住需求，購房的主要目的是改善生活環境，不必太在意房價波動，幸福是位的，應該抓住難得的購房時機。

　　頭套房貸回歸基準

　　百萬貸款20年可省10萬

　　【房貸動向】

　　新春過后，記者調查發現，不少銀行又重新獲得了信貸額度，省內大部分銀行也將年前上浮的利率重新回降到了基準，不少外資行更是已經恢復了此前的9折優惠，而目前各家銀行信貸額度也較為寬裕，貸款發放比去年容易不少。

　　事實上，去年前10個月，不少銀行由于額度緊張紛紛對頭套房貸提價。建行、中行、招行、廣發等多家銀行均上浮頭套房貸利率，上浮幅度為5%至10%；深發展上浮幅度，達30%-40%。但緊隨著存款準備金的下調，去年進入12月份后，銀行房貸利率已經開始有所下降，包括中行、招行在內，銀行頭套房貸利率有所回落。

　　日前，記者走訪了市內多家銀行網點，其中業務較多的工行、農行、中行業務人員都對記者表示，目前頭套房商業貸款頭付三成，都可以實行基準利率，5年以上利率為7.05%。股份制銀行中，業務較多的交行、招行都對頭套房貸執行基準利率。

　　不過，依然有銀行目前仍執行頭套房貸利率上浮的政策。其中，建行廣州市內一網點客戶經理對記者表示，該行對利率仍需要上浮5%-10%左右，上浮多少視客戶具體情況而定。另外，深圳發展銀行、廣發銀行、光大銀行的網點客戶經理也告知記者頭套房貸利率仍需上浮。

　　“現在申請頭套房貸，利率需要上浮10%，頭付三成，我們執行這個政策已經很久了?，F在沒有收到要改變的通知。”深發展一位客戶經理對記者表示，房貸政策還沒有明朗，或許等到2月末或3月初，利率優惠說不定會更多。不過，現在申請房貸審批放款則比去年明顯快了很多，不少銀行客戶經理都表示只要申請人資料齊全合規，審批需要放款基本一個月內可以辦完。

　　另外，放松頭套房貸的還有兩家外資銀行，匯豐和花旗目前都已經恢復了對優質客戶的頭套房貸利率9折優惠，其他額度緊的銀行頭套房貸也大部分實行基準利率。不過，客戶需要滿足一定的條件才能拿到頭套房貸較低的9折利率。其中，匯豐要求貸款的額度必須達到50萬元以上，才能享受9折優惠，而花旗則要求達到60萬元。銀行工作人員表示，要達到優質客戶標準，還要看工作和收入，比如工作是否在政府單位、事業單位或者知名外企，月收入是否達到月供的兩倍以上，“需要符合，這樣我們可以幫您申請基準利率下浮10%的優惠”。

　　記者替頭次置業者算了一筆賬，按照目前5年以上基準利率7.05%來計算，購房貸款100萬元20年等額還款，按照基準利率需要月供7783元，上浮10%后，月供需要8212元，月供增加了400多元，20年下來利息多交近10萬元。因此，利率回歸正常對頭次購房置業者來說非常重要。

　　“目前商業貸款利率實在太高了，都負擔不過來了，得趕緊先還掉那部分?！眹衅髽I小白領張浪對記者表示。此前，面對銀行紛紛對頭套房貸利率提價，央行貨幣政策委員會委員李稻葵曾呼吁，對于次購房的貸款要定向放寬。

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