3月二手房成交1.64萬套  為近14個月新高

　　隨著節后樓市利好消息頻出以及傳統樓市季節性成交的到來，2012年3月全市二手房成交回升至1.5萬套水平線上方，為近14個月以來新高。

　　21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，2012年3月上海二手房共成交1.64萬套、134.8萬平米，環比分別提升64.1%和43.9%。成交均價則為1.62萬元/平米，環比提升23.9%。

　　另就區域劃分，該月浦東、閔行、寶山成交套數位列前3，合計成交0.77萬套二手房，占全市的47.2%。除青浦3月的成交套數環比出現48.5%的降幅外，其余各區成交套數均出現不同程度上漲；其中增幅超過50%的有黃浦、松江、浦東、虹口、閘北等12個區域，占比超7成。

　　從面積段而言，此前受到剛需及頭套房購房者追捧的90米以下小戶型二手房，3月成交套數占比為69.7%，反比2月減少了4.8%，而90-140平米及140平米以上的中、大戶型二手房成交占比則分別較2月提升4.53%、0.27%；另外3月在總價150萬以下二手房成交套數占比較2月減7.15%的同時，150-300萬及300-1000萬二手房成交占比則分別提升6.31%、0.91%。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，自2月樓市出現回升跡象后，樓市成交逐步步入上升通道，至3月末該回升勢頭得以再次擴大。而從上述數據占比變化可知，通過此前長期的觀望及剛需入市的帶動，3月份二手市場改善性需求購房力度逐步顯現。其主要體現在一季度末樓市緊靠學校的小區及次新房成交比例徒然上升，局部板塊該類購房需求占比近五成。

　　大量樓盤仍“明漲實跌”

　　21世紀不動產上海區域市場研究部，對本市40個標桿樓盤持續價格監測顯示，3月末標桿樓盤漲價個數有所擴大。其中，大、中、小戶型分別有2、3、4個漲價，較2月同期分別擴大了1、2、2個，為年內連續月漲價范圍擴大，涉及閘北大寧、閔行七寶、徐匯南站、長寧古北等多個板塊；而其漲幅情況均在5%以下。

　　其中，位于閘北大寧板塊的新梅共和城，其大、中、小戶型的均價分別為3.1萬元/㎡、3.2萬元/㎡、3.3萬元/㎡，分別較2月同期上漲了1.64%、1.59%和1.54%。而位于長寧古北的標桿樓盤御翠豪庭，其各戶型均價也呈普遍上漲勢態，環比上漲了2-5%。其原因是樓盤置業需求約上升了3-5成、形成成交利好，致使業主趁勢上調房價。

　　總體而言上述標桿樓盤的漲價行情，僅發生在個別戶型，尤其以中小戶型居多。除需求量增加的因素外，此部分房源掛牌量因前期去化而明顯減少，也是造成房價上漲的另一原因。

　　不過，數據顯示，多數漲價房源，仍為年內頭次漲價。黃河滔指出，雖然漲價樓盤個數擴大，但就房價的持續監測來看，目前多數漲價房源價格仍處去年3季度以來低位：除新梅共和城均價持平外，其它漲價盤的均較去年3季度價格高點，仍存4-11.5%的累積降幅(且包括萬科城市花園在內)。由此可見，長期而言上述漲價房源仍處于“明漲實跌”勢態。

　　二手成交回暖仍具不確定性

　　雖然目前上海一、二手成交量呈現連續的逐月回暖， “小陽春”行情基本確立。但需注意的是，這屬于傳統季節及其他因素疊加刺激后的恢復性增長，后市如何演繹仍存懸疑。至少結合歷史數據來看，目前成交量談不上“突出”。

　　頭先，上海3月份二手房約1.6萬套的交易水平，僅屬于往年正常交投水平；而且，后期有回落之虞。其次，按季度為節點計算，整體成交水平仍在低位。統計顯示，2012年整個1季度，上海的二手房成交為近5年新低，全市共有3.06萬套達成交易，較去年同期的4.21萬套回落了27.3%。除青浦外，其余各行政區的1季度成交套數均同比下降，且多數區域降幅集中在20%-40%之間。

　　黃河滔表示，而近日由一線反饋的消息可見，二手房市場年后大量優質房源的去化及部分房東心態方面的反轉正逐步構成未來樓市成交不確定性的因素之一。自2月下旬迎來成交小高峰后，已有部分業主產生誤判：樓市已經回暖。于是，看以看到局部地區的議價空間的縮小、甚至漲價。目前這些提價行為已對上海樓市的交易基礎產生負面作用，3月中旬至今的較新幾周，上海二手房在3月中旬的交易水平高點上持續保持5%左右的回落幅度。

　　在市場成交氛圍仍未鞏固，購房者敏感度較高的當下，部分房東的盲目漲價行為并不理智，其需以平常心應對，避免造成市場新一輪的觀望。

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