3月二手房成交量創(chuàng)14月新高

　　“議價(jià)空間縮小壓制4月上海二手樓市，5月觀望氣氛會(huì)更濃”

　　“提價(jià)行為已對(duì)上海二手房的交易基礎(chǔ)產(chǎn)生負(fù)面作用，3月中旬至今的較新幾周，上海二手房在3月中旬的交易水平高點(diǎn)上，持續(xù)保持5%左右的回落幅度。”

　　3月上海二手樓市的成交數(shù)據(jù)，看上去頗為耀眼。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)較新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月上海二手住宅共成交1.56萬套、123.1萬平方米，創(chuàng)下2011年2月以來近14個(gè)月的新高。此前的2月，上海二手住宅只成交了0.95萬套、71.4萬平方米；去年3月的成交量為1.2萬套、94.5萬平方米。

　　“雖然目前上海一、二手房成交量呈逐月回暖，小陽春行情基本確立，但這屬于多重因素疊加刺激后的恢復(fù)性增長，后市如何演繹仍存疑。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔說，結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來看，目前的成交量表現(xiàn)談不上“突出”。

　　改善型需求加速入市

　　外圍區(qū)域依然是滬上二手房的成交主力。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月，浦東、閔行、寶山三區(qū)合計(jì)成交二手房源0.77萬套，占全市的47.2%。

　　值得一提的是，改善型需求的入市步伐有所加快。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，受剛需追捧的90平方米以下二手房房源，3月成交套數(shù)占比為69.7%，較2月減少了4.8個(gè)百分點(diǎn)；而90-140平方米及140平方米以上的中、大戶型二手房成交占比則分別較2月提升4.53個(gè)百分點(diǎn)、0.27百分點(diǎn)。

　　漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也有類似表現(xiàn)。漢宇地產(chǎn)聯(lián)洋分行高端經(jīng)理李雷介紹，位于浦東聯(lián)洋板塊的 “仁恒河濱城”3月份成交達(dá)到了23套，而該樓盤1-2月份的成交合計(jì)只有10套。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，3月上海市多個(gè)樓盤購賣交易量成倍放大，一方面是因?yàn)榇饲案纳菩头e壓的需求量過大；另一方面也是受2月以來樓市回暖和政策“微調(diào)”的激勵(lì)。

　　二手房議價(jià)空間縮小

　　伴隨著中等價(jià)位樓盤成交占比增加的，是3月滬上二手房成交均價(jià)的抬升。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月上海二手住宅成交均價(jià)為1.65萬元/平方米，環(huán)比(較2月)提升9.7%，同比(較去年3月)提升3.8%。

　　數(shù)據(jù)顯示，3月上海二手住宅成交總金額202.99億元，住宅套均面積78.73平方米，套均總價(jià)129.79萬元。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)上海40個(gè)標(biāo)桿樓盤持續(xù)價(jià)格監(jiān)測(cè)顯示，3月末二手房?jī)r(jià)上漲的標(biāo)桿樓盤數(shù)有所擴(kuò)大，不過漲幅均在5%以下。

　　黃河滔指出，雖然漲價(jià)樓盤個(gè)數(shù)擴(kuò)大，但就房?jī)r(jià)的持續(xù)監(jiān)測(cè)來看，目前多數(shù)漲價(jià)房源價(jià)格仍處去年三季度以來的低位。長期而言，上述漲價(jià)房源仍處于“明漲實(shí)跌”勢(shì)態(tài)。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟則認(rèn)為，市二手房業(yè)主縮小議價(jià)空間，主要是出于對(duì)樓盤地段價(jià)值的自信和對(duì)市場(chǎng)的長期看好，只要市場(chǎng)稍有回暖跡象，即會(huì)令其降價(jià)意愿大減。

　　這一跡象近期表現(xiàn)越發(fā)明顯。

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡介紹，4月至今，上海二手房房東的平均議價(jià)空間已由3月的10%～12%下降至5%～8%，受此影響，4月以來滬上的二手房成交量也較3月下降了20%。

　　“5月后市場(chǎng)將趨平淡”

　　事實(shí)上，在不少中介看來，3月二手樓市的復(fù)蘇勢(shì)頭尚不穩(wěn)固。

　　黃河滔介紹，3月上海1.56萬套的二手房交易水平，在往年屬于正常交投水平，且后期有回落之虞。其次，今年一季度，上海的二手房成交量仍為近5年新低，全市共有3.06萬套二手房達(dá)成交易，較去年同期的4.21萬套回落了27.3%。

　　陸騎麟也說，3月上海二手房的成交水平，與2009年2.5萬套的月平均成交還有明顯差距。

　　未來的二手樓市隱憂不少。

　　在黃河滔看來，春節(jié)后大量?jī)?yōu)質(zhì)二手房源的去化及部分房東心態(tài)的反轉(zhuǎn)，正逐步構(gòu)成未來二手房成交量不確定性因素之一。自2月下旬迎來成交小高峰后，已有部分房東產(chǎn)生誤判，局部地區(qū)二手房議價(jià)空間縮小甚至漲價(jià)。

　　“目前這些提價(jià)行為已對(duì)上海二手房的交易基礎(chǔ)產(chǎn)生負(fù)面作用，3月中旬至今的較新幾周，上海二手房在3月中旬的交易水平高點(diǎn)上，持續(xù)保持5%左右的回落幅度。”黃河滔說。

　　德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東介紹，較近一周以來，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了放緩的跡象，“主要是剛需購購力經(jīng)過了2、3月的釋放，有些后勁不足；改善型需求仍受限購、限貸影響；加上一些房東縮小了議價(jià)空間……”

　　合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥的判斷是，3月的成交回暖只是曇花一現(xiàn)，4月將不如3月，5月以后將漸趨平淡，“5月的房展會(huì)將是一手樓盤集中降價(jià)的一個(gè)展示，二手房市場(chǎng)的觀望氣氛會(huì)更濃。”

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