我個聲明，我是個學者。，我今天作為一個學者，用不著非得和某個部委聯系起來才有影響。

　　給我出的題目是《明顯降溫的房地產市場》，我倒建議《走向常態的房地產市場》。我非常同意剛才朱會長所說的，你以為像賣白菜一樣賣房子才叫常態？那本來就是錯的，你以為發高燒才是健康，那本來就是錯的。所以明顯降溫可以更好地描述為走向常態更合適一些。

　　從哪看出來？我們用10時辰描述。我想，我們知道有四個時代過去了。

　　，我們依靠超低的利率過度便宜的貨幣供給，過度寬松的貨幣政策，那個時代過去了。從亞洲金融危機以來，我們一直是維持在較低收入。09年金融危機背景下，對購房的刺激需求顯而易見，財務成本壓力也有很大的優惠，這個時代過去了。依靠過度寬松的貨幣環境才能爭取的那個時代過去了。

　　，依靠于恐慌性需求，過度占用資源需求，為賣而購的需求支持市場景氣的那個時代過去了。我非常不贊成我們個別媒體動輒拿成交量說事，那是學了兩天股市股評家的語言來評價房地產市場。股民今天對前景不看好，大家都少交易，明天看好這個市場多交易，明天多交易的規模和今天沒有關系，但是房子不一樣。青島市在8—10年內，一共需要多少房子，是一個常數，所能改變的只是這個總量，在十年的區間內分布結構，今天少購了，明天一定會多購。今天少購了是因為昨天多購了，這和股市不一樣。我們還是研究點客觀規律，少用一點主觀判斷、主觀愿望甚至是主觀想象來觀察認識我們所面對的這種客觀市場。依靠于過度占有資源需求，恐慌性需求，以及為賣而購的需求支持的時代過去了，三到五年前的需求推遲到今年實現很正常。三年后的需求提前到今年也很正常，這和吃飯、穿衣都不一樣的是，吃飯的需求無法把昨天的需求推遲到今天，或者把明天的需求提前到今天實現。合理分布在一個時間范圍內，這才是常態。

　　第三，依靠不斷漲價才能活著，才有錢賺的那個時代過去了。你仔細想想，哪個產品不斷賣貴才能有錢賺？哪個沒有價格坡度就沒法活？我覺得這個市場本身就站不住，依靠不斷漲價才能活的那個時代過去了，如果有什么理性回歸，這才是理性回歸

　　第四，無風險的投資、無風險的賺錢，風險過度集中在開發商以外的消費者、政府和銀行等其他市場參與者、利益相關者的那個時代過去了。開發商可能要面對一個高風險、高透支的時代，這才是常態。

　　那四個時代過去了，死和活永遠在這個市場中是一個任何投資者所面對的選擇，這是我說的層意思，回歸常態。

　　回歸常態層意思，究竟什么是常態？我們再稍微說的具體一點。我贊成剛才盧鏗董事長的提法，房地產還有20年的輝煌期。我這話一說，明天媒體就會說房地產還有20年的連漲期。這能一樣嗎？在未來的5—20年周期內，我們自住性需求，滿足自己住這種需求，將成為市場的主體，將成為影響供求關系和價格變動的主導性因素，這叫常態。依靠于煤老板、溫州炒房團或者對價格不斷忽悠，一個月一漲，大家提前入市，都想分享短期內價格上漲的好處，造成的這種價格異動，可以說這種有沒有限購，都會有的需求，自住性需求是市場常態。

　　，適當放松貨幣的政策是市場常態，合理正常的通脹區間就應當是3%—5%，除了這個正常、良性、溫和的通脹區間之外，當前，推動中國通貨膨脹出現一些對我們不利、負面影響，因國內外因素明顯存在。比如說歐債危機，美國政策，政治環境緊張對油價的影響，都可能成為通脹的因素。因此和這樣一個可以預期的通脹水平相適應的貨幣政策，一定是比現在的貨幣環境更緊，而不是更松，這叫常態。

　　第三，有漲有跌，有的地方漲有的地方跌的房價變化將成為市場常態。別以為房價從長期看是一個上漲的，就在任何一個地方就是只漲不跌的，但也別認為房價理性回歸就是只跌不漲的。所以這都有客觀規律，不以我們主觀意志為轉移。我想預測、判斷青島也好、北京也好，這個市場購得起還是購不起房，不是按照四則運算這樣簡單的算數就可以判斷的。別以為工資除多少年不吃不喝，那小學四年級的水平就夠了。還是要以人們住房銷售能力與收入的敏感度彈性分析。比如說青島月工資3000元，收入增長33%，住房消費能力可以增長100%，我們畫成一條直線，需要用多長時間。再進一步說，人們購得起房和購不起房子，并不僅僅是把當地老百姓收入，頭先要觀察正常生活支出在家庭比重占多少，當支出收入比，每個月抽煙喝酒，太太該上美容院上美容院，如果90%的錢都花掉的話，基本不具備資產累積能力。那房價高低漲落和您沒什么關系。當你的支出收入比降到60%、70%的時候，你具備了資產累積能力，但只是流動性好、變現性強的金融資產，例如存款、國庫券等等。當支出收入比降到50%的時候，你具有持有不動產的能力，但是您的抗風險能力不強，比如說利率漲一倍能不能維持正常收入。當支出收入比降到三成以下的時候，您才具有合理的資產累積能力。中國的問題是，這種群體在社會中所占比重還不夠大。發達國家的房價收入比之所以3—6倍，是因為拋戶較富有的比爾蓋茨群體，中間的大部分人群都可以達到這樣一個支出收入比。房價是有客觀規律的。但是我們剛才也說，我們也別以為房價的變動就是先進的單一趨向，有時候漲有時候跌，大城市和二三線城市的變化不一定，我們要適應這個常態。

　　較后，房價跟行業的競爭、消費者的選擇才是常態。那些有槍就是草頭王，十來個人七八支槍就能當開發商的時代已經過去了。要準備面對在這個行業內進行殘酷的淘汰，資源重新優化配置這樣一個時代。

　　較后我用一個有意思的比喻，來結束我剛才所說的明顯降溫的房地產市場改為走向常態的房地產市場。結婚、談戀愛、度蜜月，這個周期大家很興奮，大家如膠似漆，每天上班發十條短信。那個時代過了，結了婚的時代，你就等著老公不斷編瞎話，那叫常態。你太太說衣服穿得不對，購衣服的時候也不看一眼就說好看，這叫常態。常態是面對一個又一個的問題，這叫常態，別以為總像結婚度蜜月那樣的是常態，房地產產業也是一樣。謝謝。

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