互聯網正在逐步改變人們的生活,我們的衣、食、住、行、醫療、教育等都有了互聯網的影子。互聯網所帶來的效率提升以及用戶體驗的改善有目共睹,這使得互聯網與傳統行業的結合成為當前較熱門的話題之一,在此,筆者主要談談互聯網與房地產(商品住宅)的結合以及未來可能的投資機會。

過去十多年是我國房地產發展的黃金期,供不應求的格局使得房地產始終是個賣方市場,其中存在著大量的信息不對稱和交易成本。然而,未來十年市場格局可能向供需平衡甚至供過于求的格局發展,消費者擁有更大的選擇權,這使得整個行業需要改變經營思維和一個能提升效率的工具,與互聯網的結合則成為必然趨勢。

趨勢上毋庸置疑,關鍵是采用何種結合模式。與其他商品不同,商品房的消費頻次較低,用戶粘性較差,似乎難以用傳統的電商方式去改造。在美國,房地產與互聯網結合主要有兩種模式,一是以Zillow為代表的平臺電商,主要從事線上房源、客源和經紀人的匹配,資產較輕,以廣告和渠道費用變現,但不涉及交易,是純線上平臺;另一種是以Redfin為代表的E2E電商(即020),同時擁有線上和線下,資產較重,主要通過交易傭金獲取收入。這兩類模式都受到投資者的青睞,Zillow13年收入僅2億美金,但市值高達40億美金;Redfin還未上市,但已經獲得多個風投基金的注資。

筆者認為,無論何種模式,都必須把握需要把握房地產的兩個特性。頭先,房地產交易不僅僅是賣商品,服務的地位可能更加重要。對于購房者來講,房產的購購金額較大,僅僅通過線上的信息難以作出購購決策,同時房產購購過程涉及咨詢、看房、貸款、稅收等多個環節,使得線下的服務成為必需。房產中介(置業顧問或者經紀人)是提供服務的主要載體,因此對中介的整合必不可少,必須保證提供相對優質且效率較高的服務,這是一個難點也是關鍵點,否則模式是難以成立的。其次,房地產擁有較長的產業鏈,用戶需求的延伸性較好,比如購購房產需要貸款,購購后需要裝修和購購家具家電等,因此在提供房產交易服務的過程中可以拓展金融、裝修等服務,或成為后續服務的入口,這就很好的解決消費頻次較低的問題。以美國房產電商Zillow為例,其收入構成中的65%來源于房產交易手續費(向經紀人收取,相當于經紀人的營銷費),而其余35%的收入則來源于金融服務(提供貸款渠道,向貸款機構收取)和住房改建服務廣告(向服務商收取)。

在我國,房地產的市場空間巨大,一手交易、二手交易和房屋租賃合計接近10萬億,其對應的交易傭金也是千億級別,如果再算上房地產廣告、金融服務和后續裝修等服務的入口價值,其市場規模或達數千億。目前,盡管一些互聯網企業和傳統中介開始嘗試對房地產進行整合,但效果都不夠理想,原因可能有以下幾點:一是我國房地產市場仍以一手新房交易為主,開發商在產業鏈的地位仍相對牢固,開發商守舊的經營思維或對行業的轉變產生阻礙;二是我國經紀人行業整體不規范,其服務和信用有待提高,特別是要解決假房源等虛假信息問題;三是在互聯網體驗上需要進一步完善,如何提供準確、及時、便捷的互聯網工具,給消費者全新的購房體驗還需要探索。

總而言之,房地產與互聯網的結合是大勢所趨,未來五年可能是一個加速的過程。在這個過程中,能有效整合房源、客源和中介,在改善用戶體驗的同時提升行業運行效率的企業,是投資者未來需要關注的對象。

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