隨著2016年房地產樓市的成交量公布，越來越多的城市二手房交易量接近新房市場，而南京、廈門、福州等二線城市二手房交易活躍度已超越新房，房地產市場依靠投資、土地和剛需的增量發展時代已經大勢已去，市場即將從增量時代步轉變為存量時代。

  根據鏈家研究院統計數據顯示，2016年全國新房交易額10萬億左右，二手房的交易額在5萬億元左右；而在2008年，中國新房交易額大約是2.5萬億元，二手房交易額不足0.5萬億。換句話說，全國房地產交易額增長了5倍，而二手房卻增長了10倍。“中國整體上正在快速進入到存量房時代，存量房已經是中國房地產市場越來越重要的力量之一。”鏈家研究院院長楊現領表示。

  上海市社科院房產研究副主任戴曉波認為，衡量存量時代是否到來的重要依據是房地產市場中二手房的占比，國外發達國家新建住房的占比一般達到10%以下，另一指標為套戶比，目前國際公認住房供求平衡標準為每戶1.15套。

  根據近期某研究院發布的報告顯示，2016年全國二手房交易規模占到住房交易總額的比例達到41%，一線城市二手房交易額已達新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%。而根據第六次人口普查數據測算，我國住房存量已經達到戶均1套，這就是說我們離存量時代越來越近，而房地產的下半場也將是存量房的市場。

  存量時代意味著包含二手房交易和租賃市場在內的存量市場將占據市場主導地位，而原有的開發商主導市場也將轉變為經紀行業主導。

  “隨著房地產市場的格局變化，決定市場價格的已經不是新房市場價格，而是二手房的價格，二手房簽約量、交易稅負、貸款等政策，將決定市場的波動。”中原地產分析師張大偉表示。事實上，在這波存量時代到來之前，無論是房企還是經紀公司，都早已洞悉到市場情況。

  缺乏經紀行業經驗的傳統房地產開發商們，紛紛擴大業務范圍搶灘租賃市場，萬科推出長租公寓品牌“泊寓”，旭輝推出“旭派公寓”，此外還有還有遠洋地產、綠城物業、景瑞地產、陽光城地產等，甚至傳統代理公司世聯行也通過投資4000萬控股高端長租公寓龍頭晟曜行，進軍中高端長租公寓市場。開發商介入租賃市場的*大賣點在于其從前期規劃籌備階段即開始從租賃角度考慮。

  而房地產經紀公司由于長期以二手房交易和租賃作為主營業務，依靠長期經營存量房的優勢，不少經紀公司同樣也看租賃市場，比如鏈家推出的自如寓，就是依靠其背后大量的房客資源，這類租賃方式的優點是在短時間內建立規模效應。

  同樣，近幾年發展勢頭強勁的房地產互聯網**也開始在租賃市場入手，近期房多多推出旗下中高端長租品牌“暖城”，聚焦在中高端公寓租賃。互聯網**的優勢在于其線上整合能力較強，通過技術手段精準匹配房客資源，以互聯網技術手段幫助其提升效率，加強客戶體驗。

  房產互聯網公司、開發商、房產中介通過各自的優點，進軍長租公寓，讓未來規模可達幾萬億的租賃市場，成了存量時代到來前*被看好的一塊蛋糕。

  進入存量市場，現有的不動產圈角色之間將發生變化，市場格局也將被改變。鏈家研究院院長楊現領認為在存量時代“中介和開發商的結合是時代的趨勢，今天的合作方式是一二手聯動來賣房子，這應該只是個開始”。

  如此一來，房地產經紀行業的格局則可能朝兩極化發展。

  一類是大型中介公司。大型中介的優點是員工眾多，以鏈家為例，目前在上海的員工數量超過3萬人，加之其速銷房源制度，容易擁有更多的房源及客戶資源，因此其銷售能力也會被開發商所青睞，易與開發商產生合作。

  這類公司采取走壟斷路線的方式，存量時代的大中介路線將不再局限于傳統房地產經紀業務，即二手房買賣、房屋租賃、新房代理、分銷等內容。隨著2014年互聯網**的介入行業，經紀市場的業務也隨之發展的豐富多彩，貸款擔保、信息咨詢、廣告策劃等業務范疇是中小經紀公司無力涉足的業務范圍。

  大中介的業務范圍寬泛加上市場占有率高升，中小經紀公司的生存空間將會越來越小，逐漸被大型經紀公司蠶食市場份額，尤其是在目前的市場狀況下，中小中介相對短視，慣用關門潮的方式度過市場寒潮期，而大型中介則能穿越市場周期，更容易快速抓住市場的機會。這樣一來，大型中介與中小中介的距離將會越來越遠。

  另一類在中小經紀這端，與北京的情況不同，目前上海市場的半邊天仍掌握在中小經紀公司手中，然而隨著兩極化格局發展，中小經紀公司要想繼續生存下去，極有可能出現抱團取暖的勢態，目前市場上不少互聯網平臺已瞄準了這個趨勢，以房多多為例，其平臺開啟了第三方經紀公司合作模式，招募中小經紀公司上線，頗有“合作共贏”的勢態，房多多通過其平臺優勢拓寬自身業務范疇，與其合作的中小經紀公司業務范圍也隨之擴大，這就意味著平臺用戶的生命周期服務鏈同樣也被拉長。

  除去業務面廣這個優點，這類平臺的另一個賣點在于其互聯網技術層面，通過技術手段開發產品，提升交易效率，并且其通過前期用戶流量的導流，較容易打通經紀公司、買賣雙方和開發商的各個環節。這極有可能是中小中介的另一個出路，以抱團的方式通過平臺去將業務做寬做深。

  一邊是大中介的市場擴張，另一邊是中小中介的抱團取暖。無可厚非的是，在存量時代，市場將會愈發規范，而先前萬象叢生的中小經紀時期也將一去不返，房地產經紀行業終將進入比拼業務能力與服務能力的賽道。

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