“開發(fā)商為什么突然在這個時候提高容積率，不就是看到房子好賣，就想通過加蓋樓層多賺錢嗎?”日前，海口市規(guī)劃局發(fā)布的一則《關于綠色佳園·江畔人家項目修建性詳細規(guī)劃局部調(diào)整的公示》引起了已經(jīng)購購了這個樓盤的業(yè)主的憤怒，質(zhì)疑開發(fā)商為了多賺錢而提高容積率。

　　但綠色佳園·江畔人家項目開發(fā)商海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和海口市規(guī)劃局在接受人民網(wǎng)海南視窗記者采訪時表示，該樓盤提高容積率符合相關規(guī)定和程序。

　　開發(fā)商提高容積率遭質(zhì)疑

　　海口市規(guī)劃局發(fā)布的《關于綠色佳園·江畔人家項目修建性詳細規(guī)劃局部調(diào)整的公示》稱，綠色佳園·江畔人家建設單位按照《海口市濱江新城控制性詳細規(guī)劃》，對已批修建性詳細規(guī)劃作局部調(diào)整，1-5號樓由19層調(diào)整為21-23層，總用地指標容積率達到控規(guī)2.2的要求，建筑密度≤20%。為了征求社會各界和相關權益人的意見和建議，現(xiàn)按程序進行批前公示。公示時間為9月1日至9月15日。

　　已經(jīng)購購了綠色佳園·江畔人家樓盤的一位業(yè)主告訴記者，他看到這則公告時十分驚訝，因為綠色佳園·江畔人家剛剛在7月份通過了一期項目建設、環(huán)境影響評價等公示環(huán)節(jié)，目前主體工程已經(jīng)建設近半，這個時候卻突然提高容積率，他認為這是開發(fā)商看到房子好賣，就想通過加蓋樓層多賺錢，但卻損害了已經(jīng)購購該樓盤業(yè)主的利益。

　　記者查詢到的有關資料顯示，綠色佳園·江畔人家項目總用地面積為12.9萬m2，總建筑面積34.5萬m2，其中地下部分為一層，地上部分為十三～十八層。總戶數(shù)為2876戶,容積率為2.0,綠地率為40%。

　　“如果按照調(diào)整后的容積率計算，開發(fā)商至少可以多蓋幾十套房子。”一位房產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者。

　　開發(fā)商稱提高容積率符合規(guī)定

　　針對業(yè)主的質(zhì)疑，人民網(wǎng)海南視窗記者9月16日采訪了綠色佳園·江畔人家項目開發(fā)商、海南海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　據(jù)該公司副總策劃王拓介紹，綠色佳園·江畔人家項目所用土地原本分屬數(shù)家單位和個人所有，2007年他們想海口市規(guī)劃局申請整合開發(fā)，后獲批準，但要按照容積率不高于2.0，建筑密度不高于20%的要求進行項目組織編制。2010年1月，該公司按照上述指標上報的《綠色佳園·江畔人家項目修建性詳細規(guī)劃》獲得海口市規(guī)劃局批準。

　　“需要說明的是，在綠色佳園·江畔人家項目組織編制時，由我們企業(yè)墊資編制的《海口濱江新城控制性詳細規(guī)劃》尚未出臺，按照這個控規(guī)，綠色佳園·江畔人家的容積率本來就是2.2。”王拓說，《海口濱江新城控制性詳細規(guī)劃》是在2009年6月通過專家評審的，而當時佳園·江畔人家項目已經(jīng)報建。

　　其后考慮到提高土地利用效率等方面的因素，海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向海口規(guī)劃局遞交了

　　包括提高容積率在內(nèi)的關于綠色佳園·江畔人家修建性詳細規(guī)劃局部調(diào)整的申請。

　　規(guī)劃局稱符合程序

　　海口市規(guī)劃局總工程師顏女士在接受記者采訪時表示，綠色佳園·江畔人家修建性詳細規(guī)劃局部調(diào)整的申請符合規(guī)定，并且按照程序進行了申報和公示，規(guī)劃局將根據(jù)公示期間社會各界和相關權益人的意見和建議，再作出是否批準的決定。

　　據(jù)海口市規(guī)劃有關人士介紹，修改建筑容積率一般要經(jīng)過以下程序：先是由開發(fā)商提出申請——規(guī)劃局受理——公示——根據(jù)公示結(jié)果決定是否批準，如果相關權益人和開發(fā)商的意見無法達成一致，規(guī)劃部門還將召開聽證會，根據(jù)聽證結(jié)果作出決定。

　　法律界人士稱“海口綠色佳園提高容積率”違約

　　“海口綠色佳園三期項目提高容積率遭業(yè)主質(zhì)疑”一事引起了法律界人士的關注，有知名律師指出，綠色佳園開發(fā)商已經(jīng)違約，業(yè)主可以要求賠償。

　　海南海大平正律師事務所主任助理，疑難案件研究成員陳洪德律師指出，綠色佳園三期提高容積率實際上涉及兩個問題：一、從合同法的角度考慮，根據(jù)《合同法》第六十條的規(guī)定，合同生效后，合同雙方應全面履行合同，本案例中，開發(fā)商有義務按照合同的約定向已購購的業(yè)主交付原方案的房子;開發(fā)商增加容積率即為違約，應承擔違約責任，承擔業(yè)主因為容積率增加而產(chǎn)生的損失。二、從物權法的角度考慮，業(yè)主購購了該項目的房屋之后，即成為該項目的業(yè)主，與開發(fā)商作為大業(yè)主享受相對應份額的業(yè)主權利，由于新增容積率的房屋是建立在業(yè)主共有的土地上，因此對于新增的房屋所產(chǎn)生的利益，業(yè)主可以要求分配。

　　此外還有法律界人士認為，容積率是影響房產(chǎn)價格和住房質(zhì)量的重要因素，房地產(chǎn)開發(fā)商為自身利益，擅自提高容積率，直接導致購房人的所購房屋價值的降低，進而損害了購房人的利益。及時對這一類型事件作出妥當處理，在一定程度上可以起到規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、維護交易安全、保護購房人合法權益的作用。

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　　所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。

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