購家為何要給發展商“免息貸款”

　　陳先生去年年底看中了一處還沒有拿到預售證的樓盤，銷售人員告訴他說，假如現在下10000元誠意金，到公開發售的時候就可以8.8折的優惠價格購購，假如房子總價在50萬元上下，等于可以便宜12萬元。在這樣巨額優惠面前，陳先生下了1萬元誠意金，結果等了大半年，這個樓盤也沒有開盤，較后陳先生對這個樓盤失去了等下去的信心，決定拿回所交的1萬元。可是銷售人員卻說：要等銷售經理和老總審批，需要一個星期。過了一個星期，他去拿錢的時候，發展商的財務人員告訴他：“你當時是用銀行卡刷卡的，銀行扣了我們25元手續費，所以現在只能退給你9975元。”陳先生氣惱地說：“我白白借錢給發展商用了半年，不光沒利息，還要給手續費，你說這事多冤哪！”

　　在調查中記者發現，發展商在取得預售許可證之前向購家收錢的名堂，不外乎“誠意金”、“訂金”，這些“誠意金”、“訂金”的數額以前是2000元、3000元，后來漲到了10000元、20000元，有的甚至收取高達10萬元。

　　樓盤開售前，開發商會以優惠折扣或優先選購作“餌”，要求購家先交誠意金。有熟知情況的業內人士表示，雖然誠意金可以退，但急需用錢的開發商可藉此先“借用”，待開盤后再退還沒有購購單位那部分購家的誠意金。在此期間的認購者，一般能享受一些特殊優惠措施，比如開盤優先認購權、與數月的物業管理費、房價折扣等。雙方一旦達成協議，待項目銷售手續齊備，正式開盤以后，認購人就可以按照內部認購期間達成的協議，與開發商簽訂正式的認購書或購購合同了。另外，也有少數樓盤已取得預售許可證，推出“內部認購期”只是為了試探市場反應的銷售策略。

　　一位業內人士告訴記者，這從一個方面反映了目前廣州開發商在資金方面的真實狀況。隨著宏觀調控、銀根緊縮，對于一些開發企業來說，找錢已經是比找地更為迫切的事情。以內部認購1000套來計算，每套誠意金10000元，發展商就可以在內部認購期間免息“借款”1000萬元！

　　“慷慨放貸”購樓風險不可不防

　　購樓中繳納“誠意金”或“訂金”，已經成為廣州市場中默認的行規，在實際操作中，確實也對購賣雙方都有一定好處，比如很多樓盤正常的認購也就是一個月左右，誠意金數額不會超過10000元，一般是3000元或者5000元，沒有購成，馬上就可以退款，“誠意金”的存在也是有一定合理性的。

　　風險一：遲遲開不了盤

　　廣州市實行商品房預售制度，尤其是近年來提高了預售門檻，多層、小高層等樓宇要達到

　　封頂、高層要建至主體三分之二才能銷售，目的就是規范市場，防范樓盤爛尾的風險。但現在樓盤銷售偷步成風，無疑違反了預售制度的初衷。有業內人士表示，開發商利用訂金、預付款等資金作開發資金的比例越多，意味著開發商投資開發的風險越大，如果樓市興旺，銷售業績好，樓盤自然能順利完成，一旦市場淡靜了，或者設計定位失誤，樓盤滯銷，就可能出

　　現遲遲不能開盤或爛尾現象。如果銷售“偷步”風氣繼續盛行，會影響廣州樓市的健康發展。對于購家來說，雖然提早下了誠意金或者訂金能拿到開發商的折扣優惠，卻有置業風險，所以還是應該看清楚樓盤是否有預售證，才決定下誠意金。

　　風險二：可能還購了貴樓

　　“內部登記”、“內部認籌”的風險還表現在價格上。因為交誠意金，只表明你有獲得優惠折扣的權利，并不針對具體單位，因此也不確定每個單位的價格。但發展商通過內部登記、內部認籌的市場反應，可以判斷出適合的價格。如果樓價漲了，你購貴了可能還不知道呢。如果價格超出自己的承受能力，長時間的等待也可能錯過購購其他房子的機會。這顯然不是一種公平的交易方式，雙方信息不對等，購家對房價、市場沒有知情權，這種銷售方式很難保證購家的購房利益。

　　廣州市國土房管局有關負責人認為，一個樓盤在未取得預售許可證以前，任何認購、銷售等行為均是違規行為。市民發現后，可向市國土房管局舉報，市國土房管局也會將定期巡查發現的違規樓盤和現象，及時在網上曝光。而取得預售許可證之后，樓盤可根據自己的計劃，采取一些營銷策略來銷售，這種就不屬于違規行為。

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