本地人住房剛性需求不足、二手房及租賃市場不活躍

　　三亞商品住房季節(jié)性空置，已成為一個無法回避的現(xiàn)實。日前，一項來自三亞市房地產(chǎn)交易市場部的較新調(diào)查顯示，三亞商品住房空置率高達(dá)八成，而導(dǎo)致高空置率的深層原因則是本地居民住房剛性需求不足、二手房及租賃市場不活躍。有業(yè)內(nèi)人士指出，降低空置率還需政府、房企、業(yè)主合力解困。

　　一座千人小區(qū)淡季入住人數(shù)不足20%旺季只能達(dá)到80%

　　三亞旅游業(yè)有淡旺季，房地產(chǎn)業(yè)也有淡旺季。每年4至9月，三亞樓市便迎來淡季，這一時段也是不少小區(qū)商品住房空置率的高峰期。

　　位于三亞鳳凰路旁的山水國際是一座千人小區(qū)，同樣面臨著高空置率帶來的諸多困擾。來自湖南的小汪是一名副食店老板，2009年在小區(qū)附近租了一間鋪面，生意則多來自小區(qū)業(yè)主的光顧?！懊康竭@個時候生意較難做?！毙⊥舭櫰鹆嗣碱^。由于小區(qū)許多業(yè)主在今年4月后相繼離開三亞，小店頓時冷清了許多。

　　6月30日上午，記者在該小區(qū)內(nèi)看到，往來人流車輛并不多，諾大的小區(qū)顯得十分安靜。“進(jìn)入淡季入住率不到20%?！毙^(qū)物業(yè)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人李財輝告訴記者，山水國際小區(qū)一期、二期共售出1600多套商品住房，業(yè)主多來自島外，在此購房只為休閑度假，而并非居家常住。

　　采訪中，李財輝向記者透露，就算是旺季（每年10月至次年3月），小區(qū)入住率較多也只能達(dá)到80%。對于小區(qū)空置的商品住房，李財輝也感到有些棘手?！翱罩梅慨a(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，如何利用的確是個難題。”在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)，記者了解到，并不是所有業(yè)主在離開三亞期間，將房屋托管給物業(yè)出租。更多業(yè)主選擇提前繳納物業(yè)費，將房屋空置數(shù)月。

　　較新調(diào)查顯示三亞八成商品住房空置高端商品住房空置率更高

　　山水國際小區(qū)商品住房空置并非個例，同樣的情況出現(xiàn)在三亞市其他住宅小區(qū)。那么，三亞商品住房空置率究竟如何？日前，三亞市房地產(chǎn)交易市場部的一項較新調(diào)查結(jié)果顯示全市八成商品住房空置。

　　該市場部工作人員介紹，空置是指建筑物的整體或者部分未得到使用，正處于等待出售或者出租的狀態(tài)。在國際上，住宅空置率是反映房地產(chǎn)供求平衡的重要指標(biāo)，也是反映房地產(chǎn)市場運行健康程度的重要指標(biāo)，體現(xiàn)住宅資源是否被有效利用。

　　在我國依據(jù)房地產(chǎn)類型不同，住房空置率可以分為存量市場住房空置率和增量市場的住房空置率。鑒于三亞空置房實際情況，調(diào)查主要針對已經(jīng)銷售完畢的樓盤，調(diào)查范圍所指的空置率應(yīng)為存量市場空置率。

　　據(jù)了解，此次空置房調(diào)查分別選取今年春節(jié)和6月底兩個時段進(jìn)行。調(diào)查人員，將全市樓盤分為市區(qū)、大東海、河?xùn)|、河西以及海坡5個片區(qū)，并隨機(jī)從上述片區(qū)抽取近300個項目中抽樣調(diào)查23個項目商品住房入住情況。

　　兩次調(diào)查結(jié)果顯示：2011年春節(jié)期間空置房屋4619套，住房空置率為62.99%。2011年6月底空置房屋為6215套，住房空置率為84.75%。值得注意的是，越是高端商品住房空置率越高。如三亞灣、大東海等海景資源稀缺片區(qū)商品住房空置率達(dá)95%，即便在春節(jié)期間，三亞灣片區(qū)商品住房空置率也高達(dá)87%。

　　高空置率成因本地居民住房剛需不足空置商品住房無法盤活

　　一般而言，一個地區(qū)商品住房空置率在10%以上，即說明該區(qū)域商品住房空置嚴(yán)重。那么，三亞商品住房八成空置背后的深層次原因究竟是什么？

　　在山水國際、半山半島、匯豐國際、鳳凰水城等空置率較高的住宅小區(qū)，記者注意到，小區(qū)業(yè)主多來自島外，購房需求多以越冬養(yǎng)老，休閑度假等非剛性需求為主。不難看出，本地居民住房剛性需求不足，是高空置率的主要成因。

　　事實上，三亞本地居民自有宅基地建私房量較大，如商品街、港門村、儋州村、月川村、榕根村、下洋田、南邊海等城中村初步計算也有近萬棟住宅；企事業(yè)單位房改房和集資房約2萬套；另有保障性住房1萬余套，本地居民住房需求并不需要通過購購商品住房來解決。

　　另一重要原因，則是二手房及租賃市場不活躍，大量空置商品住房無法盤活。記者從三亞市房地產(chǎn)交易了解到，近年來，三亞二手房交易量多年來呈低迷態(tài)勢，其交易量不足新房交易量的15%。有意出置二手房的業(yè)主，因交易手續(xù)的繁瑣和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)繁重，許多商品住房未能進(jìn)入二手房市場。

　　一個值得玩味的現(xiàn)象是，6月20日三亞實行存量房網(wǎng)上交易以來，全市掛牌出售量僅有200余套。而據(jù)初步統(tǒng)計，三亞市從2001-2008年新建商品房5萬余套，即使按空置率60%計算，也有近3萬套房屋處于空置狀態(tài)。

　　如何降低空置政府、房企、業(yè)主合力解困加快商品住宅流轉(zhuǎn)

　　三亞商品住房空置率過高，已成為一個無法回避的現(xiàn)實。7月1日，三亞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國在接受南島晚報記者采訪時表示，商品住房空置率過高，不是房地產(chǎn)活躍的表現(xiàn)，盤活空置房需要政府、房企、業(yè)主合力解困。

　　劉樹國說，商品住宅的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，要盤活閑置資產(chǎn)，頭先需要征得業(yè)主同意。其次，政府和企業(yè)應(yīng)打造平臺，加快空置商品住房流轉(zhuǎn)。

　　在劉樹國看來，政府、房企、業(yè)主合力，不僅可降低三亞商品住房空置率，還可形成多方共贏的局面空置房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)可產(chǎn)生持續(xù)性稅收，房企作為中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可從中獲取相應(yīng)回報，業(yè)主更是空置房流轉(zhuǎn)的受益主體。

　　如何降低商品住房空置率？具體說來，在土地供應(yīng)層面上，政府應(yīng)制定科學(xué)、合理的土地年度使用計劃，強化建設(shè)用地計劃在土地管理中的調(diào)控作用，建立以供給引導(dǎo)需求的建設(shè)用地供應(yīng)機(jī)制。

　　在投資結(jié)構(gòu)上，三亞應(yīng)鼓勵開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)，減少商品住房類的投資建設(shè)，企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)向其他類型的房地產(chǎn)（如旅游地產(chǎn)）的開發(fā)投資。

　　在經(jīng)營管理上，盤活空置商品住房，可將已售但處于空置狀態(tài)的房屋進(jìn)行委托經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在征得業(yè)主同意的前提下，將空置房源統(tǒng)一管理，集中經(jīng)營。目前，三亞已有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立委托經(jīng)營公司，嘗試經(jīng)營空置商品住房。

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