兩種情況可導致兩種結果

　　一種是建筑面積相同的情況。實用率不同，購家支付房款相當，但房屋套內面積卻有大有小。以兩套素質相同、建筑面積100平方米，單價7000元/m2的房屋為例。A物業實用率80%，A業主支付70萬元可使用套內面積80平方米。B單位的實用率為75%，B業主跟A業主同樣支付了70萬元，但其可使用的套內面積則只有75平方米。

　　另一種是套內面積相同的情況。實用率不同，相同套內面積的物業，建筑面積有大小的差別，購家支付房款則有多有少。以80平方米套內面積、同等素質的單位為例，如果A房實用率為80%，那么該物業建筑面積為100平方米，開發商叫價7000元/m2，A購家需要支付70萬元。但B單位實用率為78%，其建筑面積則為102.56平方米，那么B購家則需支付71.7920萬元。相同的套內面積，不同的實用率，B購家比A購家要多支付近2萬元。

　　在同一樓盤內，不同樓宇、在同等素質下，購家要么住的面積一樣，掏錢多；要么掏錢一樣，住的面積卻少了，總會有些業主因此感到吃虧。

　　律師觀點：

　　交易前要算套內面積單價

　　據了解，在2000年前后，廣州開發商大都以建筑面積叫價，商品房購賣合同也大都以建筑面積計價。但也就是因為實用率的不同，引發了很多起業主和開發商關于使用面積縮水，或者多花錢的糾紛。因為糾紛太多，政府介入，要求商品房購賣合同均要以套內面積計價。

　　廣東伯方律師事務所陳敏律師對此表示，實際上，目前每位業主在簽訂商品房購賣合同時，都已經知道合同是桉套內面積計價的。如果不能認同這種不同叫價和計價方式，購家大可不簽合同。但如果在已經知情并簽定合同的情況下，從法律角度看，這種行為可視作購家對這種方式的認可。

　　在這種情況下，購家交易時要多一個心眼。因為廣州市所有商品房購賣合同均以房屋套內面積計價，但開發商在廣告或其他類型宣傳中，告知的均是建筑面積單價。交易前，購家較好用房屋總價除以套內面積，自行計算出套內面積單價，這樣可更好地貨比三家，不至于簽訂合同后感覺吃了“啞巴虧”。

　　記者觀察：

　　購樓應以套內面積叫價

　　目前廣州市簽訂商品房購賣合同，都是以套內面積計價的。但在開發商所有的宣傳及廣告中，甚至包括記者在寫稿時，提到的均價都以建筑面積為標準。如果遇到實用率不同的問題，總是會有一方業主會感到吃虧的。

　　那么，有沒有可能在叫價時也以建筑面積為基準呢？

　　有開發商表示，現在行規就是這樣，大家叫價都以建筑面積來算的。如果我以套內面積叫價，那原先叫的7000元/m2，按套內面積算就有可能是8000元/m2，一下子就比其他樓盤高許多，誰還來購我的樓啊！難怪有專業人士感慨：“開發商在廣告或宣傳中打出的單價是建筑面積單價，簽訂合同卻是以套內面積計價。這種行為表面上是欺詐，但實際上跟法律無關。因為整個市場就是這樣做的，行業約定俗成就是這樣操作的，按行規叫價嘛。這其實不是法律問題，而是道德問題。但這不是某個開發商的道德出現問題，而是整個行業的道德出現問題。”

　　也許，這個問題還沒有嚴重到要行業改頭換面的程度上，但開發商們、業界組織是不是可以改進原有的行業性規則，共同來改進行業聲譽，以確保其持續、良性的發展？從長遠看，錢才會掙得越來越多，“盤子”才能做得越來越大。