此前，我們向各位讀者介紹了購樓時殺價和砍價的一些小技巧，不過，如果各位希望在殺價砍價時底氣更足的話，較好能夠對自己心儀物業的評估價值有個大致的了解。物業評估是一個非常專業、非常復雜的問題，為了更深入淺出地向讀者講解評估方面的問題，本報專門請教了來自廣東房地產評估協會的兩位 評估師。

　　本期專家有——

　　陳少陽先生（廣東房地產評估協會評估師）

　　具有房地產評估師、土地評估師、資產評估師等多種專業資質，對一手房地產的評估和定價特別熟悉。蘇少青先生（廣東房地產評估協會評估師）

　　具有房地產評估師、土地評估師、資產評估師等多種專業資質，特別專長于二手房地產的評估。

　　在切入房價話題時，陳少陽和蘇少青一致認為，廣州市房地產業發展迅猛，十多年來一直走在行業前列，不管是一手還是二手房，都有數不勝數的交易案例，整個交易市場發展非常成熟。樓市價格的變化，不是僅憑幾個人就可以決定的。事實上，樓價按市場的比較價格定位，已成為目前廣州房地產市場經濟運作規律的普遍選擇。因此，總體上來說，目前廣州市大多數房地產開發商對樓盤產品的報價都比較符合實際，價格水分不多。他們多次強調，只有明確廣州房地產交易市場的運作越來越規范的前提，談樓價的評估才會更有意義。

　　蘇少青認為，房產價格估算是一個非常復雜的過程。不僅房價的影響因素非常多，就從評估方法的采用上看，如采用的評估方法不同，也會導致評估的價格的差異。比如商鋪、寫字樓等用于經營、有收益的物業，采用收益還原的方法，評估出來的價格有可能與采用市場比較的價格會有一定的出入。而同一套房子，用于居住與用于商用經營兩種不同性質的用途，在評估出來的價格上，也會有一定的差別。同樣，房子50年使用期的價格與70年使用期的價格，也是不同的。所以，只有對影響因素的不確定性有足夠的認識，才能真正有助于把握樓價。

　　第１道板斧：了解信息，對比價格

　　可能很多人會覺得樓市的價格難以分清真假。不同地區的房子，價格往往會有所不同；而不同的小區樓盤，這邊的價格與那邊的價格也可能會有很大的差別；甚至同一棟樓不同單元的價格，有的也是不一樣。這是怎么回事？可能很多人會用諸如“好”與“差”等比較抽象的詞來形容，至于具體是什么原因就不知其所以然了。

　　出現這種真假難辨的情況時，專家提醒說，可以對付的種辦法就是：了解信息，對比市場的交易價格。也就是說，有意置業的人士，在判斷對方樓價是否合理時，可以從市場信息入手，收集附近一些相似類型的交易案例資料，加以分析比較，價格相去太遠的則要慎重考慮。這種方法是市場比較法的簡化運用。置業者通過與相似案例的比較，可以初步判斷房價是否合理。

　　他山之石，可以攻玉。陳少陽評估師認為，市場比較是一種常見、有效的估價方法，它通過與相似交易案例的比較，確定房屋價格。開發商在測算樓價時，可能會以項目開發建筑成本、利息、合理利潤、銷售費用等相關費用總額來計算。但是在廣州市房地產交易市場上，各種類型房產的成功交易案例非常多。從某種角度上來看，已有的同型同質相似樓盤的價格，影響、決定著周圍其他樓盤的價格。除非有其他方面的特定原因，否則任何人都不會去選擇明顯高于市場價格的物業。

　　在談到采用本方法的注意事項時，蘇少青評估師提醒一定要注意使用年期對價格的影響。他介紹說，法定使用年期（不同于房屋的物理耐用年期）不同，可對房子的價格造成非常大的影響。一般來說，使用年期越長，房子相應的價格就越高。在對房子價格的比較時，可適當進行一些調整，以增強價格判斷的準確性。

　　第２道板斧：逐個擊破，解剖樓價

　　事實上，“知其然”是不夠的，只有“知其所以然”才能在事前做到心中雪亮，真真正正當一回事前諸葛亮。也就是說在購房時，了解房價構成的各種因素，對于正確判斷房子是否物有所值，具有非常重要的作用。

　　蘇少青評估師介紹，在房地產評估領域上，被確認能夠影響房價的因素非常多。而且不同的房產，在不同階段，各個價格影響因素的側重也不同。產品所處的位置、景觀、類型等，都會反映到產品的價格上。比如，正常情況下，廣州高層建筑在12層以上的，每增加一層，每平方米的價格一般會增加100元左右。對于環境、結構、種類、式樣、材料、裝修、設備、物價、期日等等因素，全面考慮、準確判斷，是估算房價的關鍵。他認為，可以簡單從下面三個方面來分析樓價的構成因素及其影響程度。

　　招：從樓盤所處的地域方面來分析房價。

　　蘇少青舉例說，房地產較重要的三個方面是“地段、地段和地段”。事實上，地段在房地產評估當中，所占的比重往往達到40%。由此可見，在房地產領域中，地段對房產價格所起到的影響非常大。從較簡單一方面講，地段所決定的地價，將直接分攤到房價中。他認為，在估計房價時，對于地段的影響一定要有足夠的重視。

　　其中，要特別注意的點是區域的環境因素。頭先，房子所處地域的升值前瞻性，也即就是房子所處地段的發展潛力及未來房子是否有升值的空間。其次是房子所處的區域生活氣氛和人文環境，它們可以直接影響到居住的心情及居住的舒適度。再者，是房子所處地方的區域形象及治安環境。點是周圍區域的學校、幼兒園、菜場、商場、醫院、銀行等公共配套設施，它們也是構成影響房價地域因素的有機因素。第三點則要考慮到的地域因素是公共交通等方面的因素。

　　招：從樓盤內部結構等方面來分析影響樓價的個別因素。

　　這方面是造成相同區位、相同地段，不同樓盤、不同單元房價差別的主要原因。影響樓價的個別因素，主要是針對物業品質來說的，它涉及到建筑風格、裝修標準、戶型結構、實用率、容積率、綠化率、會所等方面的內容，能夠直接影響到樓房的經濟性、適用性、耐用性和舒適性。這也是影響樓價的重要因素。

　　陳少陽評估師認為，在這一點上，要注意的事項非常多，比如說注意平面設計是否有新意、房形結構是否流行。具體來說，要考慮的因素頭先是樓盤的規模，其中包括樓盤的內部相關配套、社會影響力等內容；其次是面積、朝向、實用率情況、通風情況、采光情況、一梯幾戶、戶型等有關房屋平面設計的因素。此外有房子建筑選材、地面、廚房、衛生間、門窗等方面的裝修情況；還有，有關智能化、電梯、消防、停車場、衛生設備、清潔維護等必要的設施；再者是有關大堂、會所、外立面等外觀情況。

　　第三招：從樓盤的物業管理、營銷情況、工程建設進度來分析影響樓價的因素。

　　當前業內有一種非常流行的說法是：“沒有賣不出的房子，只有賣不出去的價格”。價格是影響著樓房銷售的主要因素。所以作為房地產開發項目整體的構成環節，樓盤的物業管理、營銷情況、工程進度等必定對樓價造成一定的影響。在判斷樓價是否合理時，這方面情況也是我們應仔細考慮的內容。

　　一方面，樓盤的物業管理隊伍、物業管理費用、營銷組織、包裝、廣告等方面，會直接提高樓盤建設資金的投入；另一方面，由于實行商品房預售制度，按規定開發商在完成項目投資的相應份額后，就可以在市場上進行銷售。從某個角度上來說，導致了消費者提前購購還沒有完成的產品。消費者這種購購行為，會間接地承擔了部分工程風險。這就要求在估算房價時，特別是對于正在建設中的項目，要充分考慮到工程所附帶的風險。

　　第３道板斧：綜合分析，尋找差距

　　時勢造就了不少個性十足的明星，大眾口味正是個性風格的普及和模仿，這多少應驗了“物以稀為貴”的老話。陳少陽認為，對于樓房整體價值的分析，不僅要充分考慮到影響樓價的因素，而且要通過對各項因素的綜合比較，分析樓盤賣點，才能真正判斷是否物有所值。對于那些個性化特征明顯的樓房來說，這方面顯得特別重要。不可代替性的特點越突出，它所賦予樓房的價值就越大。

　　對于能夠真正反映區位特征并具有特色的樓盤來說，區位的優勢不再有完全的統一標準，這需要根據個人自己的生活和事業要求進行各有側重的選擇。同時，樓盤所營造的文化氛圍、人文底蘊，越來越受到人們的認同和重視。時下廣州，就有不少打出文化旗幟的樓盤，多數也都取得非常好的戰績。

　　另一方面，要充分注意發展商的實力，加強品牌價值的估算。企業品牌的樹立和提升，離不開產品開發和服務的全過程投資。企業的可持續發展，已成為現代企業的共識。蘇少青認為，開發商打造品牌過程中，所提供的諸如小區配套、售后服務、物業管理、宣傳廣告等投資費用，必會分攤到房價中來。從當前情況來看，開發商打造品牌的投資，分攤在房價的比重逐步增加。

　　較后，作為購房居住的個人，還要注意區分房屋實用率和實際可使用程度的影響。陳少陽強調，單純一個實用率數字，無法充分體現房屋的實際可使用程度。個人購房，更多的還是關心它的使用價值。三角房、不規則房等情況，并不影響房屋實用率的計算，但對房屋的使用程度，卻有很大的影響。所以他認為，作為個人在估算、比較房價的時候，考慮房屋實際可使用程度，比實用率來得更有用。

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