很多購房者入住小區(qū)后會發(fā)現(xiàn)，一些當初開發(fā)商承諾的規(guī)劃設(shè)施卻被變更掉了，雖然開發(fā)商拿出合法手續(xù)，但由于事先業(yè)主被蒙在鼓里，并不知情，因此造成很多矛盾。

　　對此，舊合同在規(guī)劃變更處理方式中還處于空白。新購房合同規(guī)定開發(fā)商應(yīng)在變更被批準之日起不超過10日的時間里書面通知購房人，購房人收到通知后應(yīng)在雙方約定的時間內(nèi)作出是否解除本合同的書面答復(fù)；如果購房人在約定的期限內(nèi)未作書面答復(fù)，視同其接受變更以及由此引起的合同價款變更；假如開發(fā)商在約定的期限內(nèi)未書面通知購房人，購房人則有權(quán)解除合同。

　　解讀二：房屋層高規(guī)定更詳細

　　據(jù)房管部門相關(guān)負責人介紹，與舊的合同范本不同，新的購房合同細化標的，即對購房人所購房屋做出了更加詳盡的約定。在較新公布的2007年版購房合同范本中，記者看到，與舊合同只要求填寫該套房屋層高高度，新購房合同上除了要求開發(fā)商據(jù)實填寫層高外，還要求開發(fā)商將與本層高不一致的部位作為附件標注出來。合同中，還須載明該商品房所在樓幢當前的工程建設(shè)形象進度。在確定該房屋的編號時，新購房合同要求開發(fā)商在公安審定編號與工程暫定編號中作出選擇，更進一步對房屋進行約定。

　　解讀三：權(quán)利瑕疵必須進合同

　　在近期三部門對南京房地產(chǎn)交易秩序的專項檢查中，部分開發(fā)商依然向購房者隱瞞其土地抵押及在建工程抵押的情況，造成購房者權(quán)利瑕疵，一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金問題，將使購房者購房存在很大風險。該問題也成為檢查過程中頻率出現(xiàn)較高的問題，而且如果開發(fā)商不主動告知，購房者很難了解個中詳情。對此，新的購房合同增加了所購商品房“權(quán)利瑕疵”的選項。假如該樓盤已設(shè)定“土地使用權(quán)抵押”或者為“在建工程抵押”，開發(fā)企業(yè)還須在合同中標明抵押權(quán)人、抵押登記部門、抵押登記日期，將通知抵押權(quán)人預(yù)售該商品房的證明和處理上述權(quán)利瑕疵的承諾作為附件載入合同。

　　開發(fā)商悄悄地把在建的工程抵押給銀行，在南京非常普遍。而其中風險非常大，購房人甚至可能拿不到房子。新文本則讓開發(fā)商不能渾水摸魚，而購房者也能在簽訂合同的時候就知道風險，有了充分的選擇權(quán)。

　　解讀四：配套交付條件要寫明

　　河西一高端樓盤近期臨近交付，但令業(yè)主們苦惱的是，小區(qū)目前連正式的大門都未搞好，小區(qū)綠化更是達不到當初購房時開發(fā)商承諾的標準，由于綠化、會所等配套設(shè)施當初并沒有在合同申明確規(guī)定交付條件，小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑如此小區(qū)能不能交付。這也是舊合同在附件中，要求開發(fā)商在合同中載明“與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的公共配套設(shè)施”交付條件，但未具體注明造成的后果。

　　在新版購房合同中，附件中配套的基礎(chǔ)設(shè)施合同已經(jīng)明確列出，如公共道路、公共綠地、共用停車庫、會所都要求開發(fā)商選擇性注交付時間及標準。其中尤其針對會所要求開發(fā)商事先約定用途，避免后期在會所使用過程中開發(fā)商擅自改變用途造成糾紛。

　　解讀五：新合同捆綁產(chǎn)權(quán)登記

　　手口現(xiàn)行范本徊比，新合同總共修訂了17個方面，其中較為引人注目的是，新合同取消了正副本制，專門設(shè)定了“辦理登記手續(xù)專用”文本，這一文本由開發(fā)商(甲方)和購房人(乙方)簽訂，乙方在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時必須提供。這等于是說“通過了權(quán)屬登記管理的手段，間接達到強制推行示范文本(新合同)的目的”。在修訂說明中，還列出要“另增加通過‘南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)’系統(tǒng)打印合同的要求，以滿足網(wǎng)上房地產(chǎn)的管理需要”。

　　有關(guān)人士表示，這一規(guī)定無疑是強制推行了新合同的執(zhí)行，將預(yù)售合同和房屋產(chǎn)權(quán)登記進行“捆綁”，迫使開發(fā)商必須接受新購房合同。

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