近日，新版《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》正式在全市推行使用，其中較值得關注的有幾點。

新合同專“治”老糾紛

因為商品房預售交易是期房性質的購賣，合同的簽訂要早于商品房的建成，所以，在合同的履行過程中會面臨很多不可知因素和很大的不確定性，容易引發各類糾紛。此外，還有一些開發商利用強勢地位，在預售合同中單方加入一些不公平、不合理的格式條款，進一步破壞了購賣雙方之間平等的交易關系。同時，在商品房的認購環節中，過去由于沒有合同示范文本，在開發商自制的商品房認購合同中，關于定金使用等問題的規定過于簡單、含混，也引發了不少歧義和糾紛，急需規范。

新版《合同》和《認購書》示范文本，希望通過示范文本的推行使用，引導消費者和房地產開發商、銷售商依法簽約和履約，并期望在商品房認購和預售兩個重要環節中，矯正因交易信息不對稱、經濟力量不對等造成的利益失衡問題，減少交易糾紛，并便利糾紛的解決。

4種情況消費者可退房

針對以往購房者“購房容易退房難”的狀況，《北京市商品房預售合同》中規定了當購房消費者遇到4種情況時，可以選擇退房：一是商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的；二是商品房室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，購房者有權退房，而且，開發商不僅應在約定日期內退還消費者全部已付款，還要支付利息，并承擔檢測費用以及由此給消費者造成的損失；三是當商品房建筑面積、套內建筑面積誤差比完全值其中有一項超出3%時；四是經規劃主管部門同意變更了商品房的結構、戶型、朝向、采暖方式等，開發商應在10日內書面通知購房者，否則消費者有權退房。

三項“創新”條款

《北京市商品房預售合同》中還出現了3項針對節能、施工進度和前期物業的“創新”條款。

據介紹，隨著房屋建設的快速增長和房地產市場的競爭激烈，節能建筑造價高，采暖、空調、熱水供應、照明、電梯等在建筑中的能源消耗問題越來越嚴重。通過合同來對節能措施做出約定，可以提高人們的節能意識，同時對居民居住能源成本的節約大有益處。因此規定住宅商品房應符合《居民建筑節能設計標準》的要求，未達到標準的，開發商須補做節能措施，并承擔全部費用及賠償責任。

延誤交房是讓購房者較為頭疼的問題之一。為此新出臺的合同中特別對所售商品房的建設進度作出了具體規定，簽訂合同時要求開發商標明簽約時該商品房所在樓棟的建設工程進度狀況，為購房者提供一個明確的時間表。

另外，新合同對前期物業管理的有關內容也進行了規范。要求開發商須寫明所售商品房前期物業管理企業的名稱，該物業企業必須已取得物業管理資質，同時還需約定地上停車費、地下停車費的收費標準。

總的來說，新版《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》開始正式推行使用，給廣大購房者帶來了福音。但在高興的同時，也應該保持謹慎和清醒。尤其是在簽合同的時候更加應該冷靜地對待。

相關人士提醒購房人在簽訂新版《商品房購賣合同》時有三大注意事項。

空格空行別留白

合同文本有很多供開發商和購房人自行約定或補充約定的空格和空白行，簽合同時一定要注意在這樣的空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內容，如不作約定或以補充協議形式另行約定時，應劃掉空格或空行部位，避免留下后患。

仔細核實出賣人

簽合同前頭先要確定在合同上填寫的出賣人與預售許可證上的售房單位是否一致，上網查一下出賣人的營業執照注冊號和企業資質證書號的真偽，不要接受代理人或代理機構將自己的名字代替預售許可證上的售房單位填寫在出賣人欄目中，以避免購房人付了錢，房地產商卻說沒收到錢的情況出現。如果房地產商是委托代理人或代理機構進行銷售，一定要看清房地產商委托的權限范圍，要求他們在委托代理人或委托代理機構情況后面添全所有內容，如果出賣人授權代理人或代理機構有權代表房地產商簽字，購房人一定要看一下授權書的正本，同時較好要求把該授權書作為合同的附件。

“五證”較好看“正本”

所謂“五證”即：《土地使用證》、《預售許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》以及《建設用地規劃許可證》。購房人看“五證”較好能夠要求看“正本”，留意一下《土地許可證》上有沒有注明土地已抵押給銀行。如果土地抵押了，購房人應和房地產商就解除抵押的時間進行約定，明確房屋交付時，房地產商如果不能解除抵押應具體承擔什么樣的賠償責任。

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