近日，一場嚴查容積率的行動正在南京樓市悄然開展。據南京房地產信息網的消息，南京市規劃局監督處、監察室正在對各區縣經營性用地容積率進行全面檢查。此次行動的開展，引起了廣大購房者的極大關注，但是不少讀者對容積率究竟是什么內容并不清楚。記者采訪了業內人士，對容積率、等一些購房者經常碰到的專業術語進行解釋。

　　容積率影響居住舒適度

　　開發商在建房初期，須向規劃部門就建筑容積率的規劃進行申報審批。一般我們普通購房者所說的容積率，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，則其容積率就是0.4。

　　對于小區業主來說，容積率和建筑密度直接關系到居住的舒適度問題。容積率越低，居住密度就越小，人們的居住舒適度就越高；反之，則居住的舒適度也就越低。一般來說，別墅大多低于1.0，其中Townhouse普遍在0.6-0.8之間，獨棟別墅在0.3-0.5之間；多層容積率多在1.0-1.2之間，小高層、高層在2.0-3.0之間；高層塔樓可能在5以上。

　　對于開發商來說，容積率則決定了地價成本在房屋價格中所占的比例，決定了被開發土地的含金量。因此，容積率越高，開發商的利潤也就越大。容積率的細小變動都會引起巨大的經濟效益變化。比如早前曾曝光的某樓盤，一幅10萬平方米的地塊，初期申報容積率為2，即可蓋20萬平方米的建筑，結果開發商在建設過程中私自將容積率改為了2.1，雖然僅增加了0.1，但一下子多蓋了1萬平方米房屋，開發商也因此增加了數千萬元的銷售額。因此，容積率是房產開發中一個非常敏感而又關鍵的數據。

　　并非越高越好

　　較近許多樓盤都在炒“”這個詞，早前也有江北一樓盤以高達90%作為樓盤的宣傳，那么究竟是什么意思呢？

　　據了解，目前人們談論的主要有兩個版本：一是住房套內建筑面積除以套內建筑面積加公攤面積；二是套內使用面積除以套內建筑面積加公攤面積。兩種的計算方式差異不大，后者只是去掉了套內墻體和一半陽臺面積而已。開發商通常更愿意采用前者，因為這樣所謂的會更高一些。正常的情況下，高層住宅的一般為76％左右，小高層為81％左右，多層為85％左右，如果合理控制的話，可能會更高一些。

　　一般來講，高就意味著房屋設計經濟、實用、不浪費，對購房者來說，購購相同的建筑面積，實際可占有、使用的面積就大些。但從另一個角度分析，如果說一套房子的是100%，那么這套房子肯定是沒有樓梯、走道的“空中樓閣”。所以，我們看公用面積的多少，頭先得看它合理不合理。一般來說，樓內每增加一個功能，它的自然會下降幾個百分點。一幢(高層)房屋總少不了電梯井、樓梯間、過道、公共門廳、外墻、設備房等，這些部位占用的面積即是公用建筑面積，將分攤到每戶面積中，的高低正是由公用建筑面積比例的大小決定的。如果房屋設計合理，沒有人為地浪費公用面積，那么公用建筑面積大，低，只能說明公共活動區域寬敞，服務面積(如警衛室、機電房等)大，這樣的房屋質量、品位無疑會比公用建筑面積小、高但門廳狹小、走道擁擠、服務用房窄小或沒有服務用房的房屋要高。所以，片面追求高并不可取。

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