案例1. 池里(Churchill), 維多利亞州

　　經(jīng)過一整年的市場研究后，簡和阿瑟覺得西澳和新西蘭似乎都不失為一個(gè)建立家園的理想之地，但濟(jì)普斯蘭（Gippsland）進(jìn)入他們的眼簾。2005年時(shí)，他們在池里購下一處四臥室的磚房，離他們墨爾本的家約1個(gè)半公里的車程。

　　他們挑選了許久，較后選中這處離鎮(zhèn)上大學(xué)校園很近的房子。房子的租金利潤比較高。

　　房價(jià)是10萬，他們向銀行貸了$80,000，自己支付現(xiàn)金$25,000(其中包括5％的購房費(fèi)用)。另外從自己的資金中取出$14,000做裝修費(fèi)用。

　　翻修房子

　　“我們知道我們不能支付高額的裝修費(fèi)。所以在三個(gè)孩子的幫助下，我們自己換墻紙，清理房子。我們也意識到我們沒有足夠的時(shí)間和精力事事親歷親為，因?yàn)檫@是一個(gè)漫長的，非常耗體力的工作，所以我們想找個(gè)當(dāng)?shù)厝藥褪郑_保早日完工。”

　　這項(xiàng)工程包括重新裝修廚房；鋪地毯；打磨地板；修補(bǔ)剝落的油漆，還有其他一些小事情：像修窗戶；更新所有電燈開關(guān)，修理晾衣架和廁所。”

　　“所購購的衛(wèi)浴用品包括廚房里的所有家具和廁所洗手池，都來自于墨爾本一家新公司。他們的價(jià)格低廉，還為我們設(shè)計(jì)了適合我們的風(fēng)格。”

　　“我們幾乎把每個(gè)周末都投入到其中了，再加上所有我們能抽出的空余時(shí)間，投入到房子的裝修中去，這樣辛苦的兩地奔波一直持續(xù)了兩個(gè)月。

　　大麻煩

　　“我們在電視節(jié)目上得到很多關(guān)于自己動(dòng)手裝修的建議。我們得出結(jié)論認(rèn)為，為墻壁噴漆應(yīng)該是較容易上手的，但這次經(jīng)驗(yàn)證明了我們想的太容易了，這簡直是一場災(zāi)難。”阿瑟說。

　　“我們用空氣壓縮器代替真空噴漆槍，但噴漆的結(jié)果像灑雨，大部分漆都沒有噴到墻上。然后，于是我們用刷墻的方式代替，在大家一起努力下效果很不錯(cuò)。我們只選一種顏色，這樣可以節(jié)省時(shí)間。我們甚至還用白色漆了洗衣桶和蒸氣鍋爐。”

　　我們還重新鋪了臥室地毯，地毯是從一個(gè)專賣裝修二手房的商店購來的(價(jià)格比一般地毯商店的便宜得多)。我們清掃了庭院，鋤了草，把車庫里的垃圾和木頭整理干凈，并且安裝了車庫壁門。我們請來的幫手為我們打磨了地板還安了一個(gè)新的前門。

　　“新的房客在我們剛裝修完就搬進(jìn)來，他們支付的房租比同地區(qū)同類房子的租金高得多。當(dāng)我們次去看房子的時(shí)候，它已經(jīng)空曠了很久，當(dāng)時(shí)的房租可能只有$115一周。”

　　現(xiàn)在池里的房子已經(jīng)價(jià)值大概$145,000，率是27％；而租金回報(bào)率是6.8％。現(xiàn)在的房租是$155一周。

　　“隨著租金回報(bào)率的增長以及因?yàn)榉孔拥墓潭ㄙH值率而退回的稅金，這套房子現(xiàn)在已經(jīng)只賺不賠了，”阿瑟說，“而且房價(jià)的增值為我們帶來附加的利益。我們想如果保持這樣的收益過半年，我們將有足夠的能力購其他的房子。”

　　案例2 ：107％的房產(chǎn)升值利潤

　　他們在池里的一套2臥室的小屋是在2005年6月以$75,000的價(jià)格購下的，在2006年底他們以$15,5000售出（先進(jìn)一套出售如此快的房子），而且沒有做過任何裝修。這107％的增值率是一個(gè)巨大的利潤，他們在此處賺到的錢將可以用來還他們在墨爾本房子的貸款。

　　“我們感覺我們收購的房子過于集中了，所以接下來我們希望我們的地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)能夠更分散一些。卡特尼（Katanning）和吉旺坡(Gnowangerup)是我們接下來研究的地方，“簡說，在后來的12個(gè)月里，我們在這兩個(gè)城市收購了7套房產(chǎn)，又在馬得寧(Merredin)市購下4套房子。

　　這兩個(gè)地方位于池里的西南面，距離池里大約幾百公里。它們是很好的牧場區(qū)，從阿巴尼（Albany）開車過去大約只需一個(gè)半公里。吉旺坡正承包一個(gè)大的建造工程，而且那里有的批發(fā)公司－約翰迪，他們?yōu)檎麄€(gè)地區(qū)提供各種商品。

　　“這兩個(gè)地方的房子的回報(bào)率都很高，我們毫不費(fèi)力地就把房子租出去了，”簡說，“當(dāng)然較初兩周的空窗期已經(jīng)早在我們的預(yù)算以內(nèi)了。”

　　案例3：吉旺坡，西澳

　　2005年6月，阿瑟和簡去吉旺坡看一棟他們已經(jīng)簽了合約，但還沒去看過的房子，而中介希望他們這次能把另一套房子也簽下來。

　　“我們有時(shí)也需要與地產(chǎn)代理多做一些交流，簡說，“他們必須知道我們的要求，那么當(dāng)有適合我們的房子出現(xiàn)時(shí)，我們會(huì)比網(wǎng)絡(luò)更早得到相應(yīng)資料。他們甚至?xí)湍懵?lián)系到合適的交易人或租戶。在馬得寧和吉旺坡都沒有專門的出租地產(chǎn)代理，所以我們的出租業(yè)務(wù)由一家佩斯的地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，他們與這些地區(qū)的地產(chǎn)中介，特別是我們的地產(chǎn)中介關(guān)系密切。所以我們所付的管理費(fèi)要比其他公司的價(jià)格要低的多，當(dāng)然我們在西南地區(qū)數(shù)量龐大的物業(yè)也是其中的原因之一。

　　這里地產(chǎn)的出租市場是固定的，有些農(nóng)民和工人，也有些白領(lǐng)住在這里，這里還有一個(gè)醫(yī)院。我們所看中的這套磚房位于這個(gè)城市一個(gè)很好的地理位置，而且已經(jīng)租出去了。當(dāng)時(shí)，對它感興趣的人不多。”

　　“他們要價(jià)$65,000，那時(shí)我們幾乎把價(jià)錢講下來了，因?yàn)檫@套房子需要重新裝修，而且這個(gè)市區(qū)離大都市很遠(yuǎn)。但參觀了以后，我們發(fā)現(xiàn)這房子并不像我們想象中那么差。我們只需要鋤下草，再油漆一下墻壁，就差不多了。較后我們決定以$55,000的價(jià)格把房子購下來，因?yàn)樗淖饨鸹貓?bào)率還是很高的，有10.4％，而且隨著這兒的租房市場的擴(kuò)大，我們認(rèn)為這個(gè)回報(bào)率還會(huì)更好。”

　　阿瑟夫婦仍然有財(cái)力償還他們的貸款而且仍有余力貸款80％去購購這套房子。他們自己只需要支付20％的價(jià)錢和交易費(fèi)。這個(gè)房子占兩塊地，在兩個(gè)街口之間，而且正面有3條街，所以他們覺得這套房產(chǎn)前景可觀。

　　“不一定需要等3、4年后房子增值，我們已經(jīng)在考慮把房子翻高一層，而且這房子不需要大力氣的修整。”

　　“其實(shí)，我們在西澳購的大多數(shù)房子的條件都不錯(cuò)，其中兩棟已經(jīng)翻修過了，我們只有在吉旺坡另一棟花了一些功夫做修葺，”簡說，“我愉快地用兩天時(shí)間清潔了露營睡袋、水壺和平底鍋。我換了新地毯，為雇傭工人列了一個(gè)工作列表：排水溝、修理天窗、清理后面的果園以及維修一個(gè)古老的農(nóng)業(yè)工具。非常有意思！”

　　在他們購下吉旺坡的物業(yè)幾周以后，（如果他們在幾周之后簽下這套房子的話，他們將要多支付$10,000）西澳地產(chǎn)市場的爆發(fā)力就蔓延到那里。現(xiàn)在，這套房子的價(jià)值在$120,000，在僅僅18個(gè)月后，升值率就達(dá)到$118%。也因此，阿瑟與簡有更多的資金去購購更多投資房產(chǎn)。

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