已到收官

　　陽光建華城在市場內更多地被稱作陽光威尼斯 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)，該項目位于普陀區祁連山南路、金鼎路口，占地820畝，總建筑面積逾100萬平方米。陽光建華城分為四期開發，一期由10幢小高層、8幢高層組成，二期由11幢18-24層的小高層組成，三期也已于去年7月入住，而較近推出的四期“璀璨人生 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)”將成為收官之作。

　　四期的物業形態包括了小高層公寓、花園洋房和聯排別墅，總建筑面積約20萬平方米。和前三期相比，四期的容積率更低，小區內還有1萬多平方米活水，將小區自然分隔為南北半島。

　　就在本月上旬，四期推出新一批房源“提香灣 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)”，規劃有120套花園洋房和96套聯排別墅。洋房均價在13000元/平方米左右，房型有136-160平方米的三房、162-168平方米的三房，別墅則在183-260平方米。另外還有高層房源在售，均價10000元/平方米，房型有92平方米兩房、135平方米三房等。

　　從92平方米兩房房型來看，房間的通風采光性還是問題所在，臥室全部朝北，陽臺和廚房位于一側，過于狹長。從135平方米三房來看，房型設計采用比較熱門的“空中花園”概念，主臥配備有露臺，客廳也有陽臺，但此房型缺陷在于南北通透性不佳、動靜區域交叉干擾且客廳的利用率較低。

　　配套滯后

　　陽光建華城可視作中環樓盤的成長代表。在上海樓市飛速發展的2004年9月，該項目房價就從5000元/平方米漲到7000元/平方米。而在受宏觀調控波影響的2005年8月，該項目二期以6500元/平方米低開，但半年后三期開盤時，均價又升至9000元/平方米。

　　如今，在售房源的較高價逼近15000元/平方米，與2004年5月頭次開盤時的5000元/平方米相比，價差近1萬元。而從臨近的桃浦地區的同類樓盤來看，祥和星宇花園 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)與陽光建華城一樣位居中外環間，但其全 源均價只有9500元/平方米。

　　同時，有人認為陽光建華城的宜居性未隨房價一起“成長”。如目前周邊的公共交通配套仍較薄弱，離社區較近的129、827路等都要走上兩站路，而且線路都不直通市；祁連山路上倒有不少公交線路，卻少有停靠站點；唯有步行一刻鐘左右，到曹安公路上搭947、740路等通往曹楊和中山公園。

　　此外，目前陽光建華城周邊的環境也欠佳，祁連山路上來往車輛以貨運卡車為主，灰塵噪音污染較重。距社區較近的大賣場是真北路上的樂購和曹安路上的易初蓮花嘉定店，但距離都在兩站路以上。而繁華的梅川路商業街更在三四站路以外，這樣的距離使社區業主集中購物相當不便。不過陽光建華城自身規劃有配套商業，也成為其賣點之一。

　　退房風波

　　從上海樓市的發展格局來看，目前已經出現了內、中、外環房價呈現3、2、1萬元/平方米的梯度趨勢。而今年正值中外環樓盤集中放量，價格又恰好比較迎合剛性需求購房者的要求。陽光建華城所處的中外環間地段，無論是交通還是商業都在不斷完善當中，因此受到追捧使其價格一路上揚。

　　不過也有三期業主透露，當時開發商將三期的近半數房源作為動遷房低價賣給了動遷戶，事先卻沒有對前期業主作出任何告知。前期業主的購房價格有的在8000元/平方米，較高達到了10000元/平方米，而賣給動遷戶的價格只有5000-6000元/平方米。面對部分前期業主的退房要求，開發商則表示沉默，到后來退房風波也不了了之。市場人士認為，導致退房的直接原因是購房者的“心理不平衡”，房價上漲過快、信息不對稱等都給開發帶來隱患。

　　陽光建華城（陽光威尼斯）

　　樓盤地址：普陀區祁連山南路2727弄

　　開發商：

　　上海意景房地產開發有限公司

　　總建筑面積：

　　100萬平方米(分四期開發)

　　容積率：2.4

　　綠化率：46%

　　產品形態：

　　小高層、高層、多層洋房、聯排別墅

　　主力戶型：92-103平方米兩房兩廳

　　裝修狀況：毛坯

　　開盤時間：2004年5月至今

　　交房時間：2005年4月起

　　網上已推住宅戶數：5721套

　　網上已售住宅戶數：3978套

　　網上住宅合同均價：

　　7814元/平方米

　　物業管理公司：

　　上海陽光集團物業管理有限公司

　　物業管理費：1.4元/平方米/月

　　七嘴八舌

　　◆南面的金鼎路將建成休閑購物一條街，除飾品城外，還將建造10-15家、50-200平方米一間的風情小屋，有風味小吃、茶食、咖啡等小店，那對廣大業主就比較方便了。

　　◆現在C區的房子真漂亮，我住在B區，一沒小橋流水，二沒那么多綠化。話又說回來，C區的業主交的錢也比我們多。現在中環開通了，真的方便多了，就是公交太少了，小區班車也沒有，開發商說會有班車的，都這么多年過去了，影還沒見著。

　　◆今天接到物業的來電，說是要裝修樓道，要我們業主自己出錢裝修，這我就搞不懂了，我們每個月出那么多物業費是干什么的？說是每兩年都要裝修樓道，是國家規定的，那這個國家規定的費用不就應該包括在物業費里面嗎？說樓道很破舊，那房子造好的時候就應該好好弄的呀，為什么過了這么長時間才想到要弄呢？

　　◆是拆遷房源，我家的老房子拆遷，給的就是這個地方。

　　◆要注意北邊化工廠區，未來島新開工廠區，西北部江橋垃圾場的臭氣。

　　◆三期的群租現象特別嚴重，好多房子里都是男女合租，有的竟然住了8、9個人。叫人特別氣憤的是這些群租者當中有好多人素質特別低下，經常在樓道里隨地吐痰、扔生活垃圾，需要好好整治。

　　（摘自焦點房地產網等業主論壇發帖）

　　周邊市場

　　真如板塊 剛起步的城市副

　　本期介紹的陽光建華城（陽光威尼斯）屬于普陀區的真如板塊。真如鎮古時就是上海的西北門戶，而如今真如已是上海的城市副之一。真如位于普陀區的位置，地域范圍為萬鎮路以東，交通路、滬寧鐵路以南，曹楊路、上海西站鐵路專用線以西，武寧路以北。

　　真如的交通位置頗有特點，板塊內既有內、中環線環繞，又有滬寧高速穿越，還有滬寧鐵路、204和312國道為其連接長三角地區及內陸各地，這也促使真如由較初的物資集散地發展形成一批市場群落，如農貿市場、果品市場、水產市場、禽蛋市場等。

　　不得不承認的是，真如環境雜亂，較具代表性的就是銅川路水產市場，盡管多年來給市民生活提供了諸多方便，但其臟亂差的狀況卻降低了周邊樓盤的居住品質。不過，根據城市副規劃，銅川路水產市場所處的地塊可是核心功能區，以后市場要搬遷，取而代之的將是一片片商務樓宇。

　　還有已動工的軌道交通11號線，它在真如北部設有銅川路站和上海西站兩個站點。在真如的北部還將建造一個7萬多平方米的商業廣場，已經確定引進上下兩層近4萬平方米的家樂福大賣場，這也將彌補該板塊缺少大型綜合商業設施的不足。

　　據介紹，真如未來將劃分為三大區域：一是核心功能區，占地約1.5-2平方公里，以曹楊路和銅川路為發展軸，體現城市副的功能和公共活動特征；二是混合功能區，沿核心區向周邊擴展1-2個街區，進行住宅、辦公、商業（餐飲、文化娛樂休閑等）功能的混合開發，作為核心區的補充和延伸；三是外圍地區，主要為真如的西部和北部居住區及石泉居住區。

　　由于地段因素、價格優勢以及城市副的規劃利好，真如板塊還是受到不少自住客的追捧。但目前板塊內新盤不多，主要為適合中等收入家庭的高層、小高層公寓房，一手房源的稀缺及價格的合理保證了樓盤的銷售量。

　　而二手房主要是房齡在10-20年左右的老式工房，板塊均價在8000元/平方米左右。真如大部分房源總價較低，適合有自住需求的購房者，投資者相對較少。由于市場規模遠未發展到位，相信隨著真如區域交通以及相關配套設施的逐漸成熟，房價仍有較大的增長空間。

　　（信義房產）

　　房產研究院

　　規劃設計

　　普陀區西北部的陽光建華城處于中環線區域，北接上海未來島高新技術物流園區，南靠銅川路、梅川路成熟地段。小區分為四期開發，一期由10幢小高層、8幢高層組成，二期由11幢小高層組成，三、四期物業形態較多，有小高層公寓、花園洋房和聯排別墅。目前，前三期已經入住。小區內部設施規劃得挺齊全，不過規模太大，位置也有點偏。從設計上看，容積率較低，綠化面積大，但部分房型不正，小區入住率也不高。

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