改善型購(gòu)房，一切盡在政府掌握，一切都在不言中，一切都還沒有定論，先進(jìn)可以理解的就是改善型購(gòu)房，意味著你不是沒有房住而可能的原因是現(xiàn)居住面積環(huán)境有限或壓根住的不是自己獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房子。筆者認(rèn)為，現(xiàn)在至兩會(huì)是時(shí)機(jī)，五大理由：

　　改善型消費(fèi)的政策定義決定的：

　　改善型消費(fèi)是住建部提出，中房協(xié)論證，出現(xiàn)于國(guó)務(wù)院新政中的一個(gè)詞，目前已做出兩個(gè)方面的解釋，一個(gè)方面是，你的現(xiàn)居住條件，如面積格局房型成套性等方面與普通商品住房有差距，如果再次購(gòu)房，屬較狹義的較原始的改善型消費(fèi)。其次，在各城市主要是上海北京等大城市地方政府救市政策中，對(duì)改善型消費(fèi)的部分放大，包括居住條件的放大，還包括套房購(gòu)賣的放大，無非是在面積格局方面放寬，或直接刺激次置業(yè)。但從政府寄托樓市來拉動(dòng)內(nèi)需，保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)看，改善型消費(fèi)的外衣可以脫，似乎可以界定為，只要你沒有明確的投機(jī)或過度投資行為，甚至是銀行審定你的按揭沒什么風(fēng)險(xiǎn)，改善型消費(fèi)可以在一至三套范圍內(nèi)靈活選擇，享受政府公布的優(yōu)惠政策。

　　這一方面因素，你可以理解為，改善型消費(fèi)的優(yōu)惠就是稅收減免，因此從目前的政策力度看，已經(jīng)出盡，契稅不可能完全廢止，營(yíng)業(yè)稅也只能松動(dòng)到二年，居住檔次的面積定位上限達(dá)到144平已經(jīng)是走出了市場(chǎng)的普遍產(chǎn)品定位要求了，所以改善型消費(fèi)不用再等，為什么呢，請(qǐng)往下看。

　　房源決定的：

　　現(xiàn)在市場(chǎng)上的房源情況是怎么樣的呢？在二三線城市也就是一般中等城市，按照舒適定位的住宅基本屬中高端定位，主流消費(fèi)包括投資客與本地公務(wù)員等收益穩(wěn)定，普通消費(fèi)進(jìn)入只是零散的而不能成為主流，價(jià)格上也無法一下拉下來。

　　而滿足普通消費(fèi)的房源，一方面是結(jié)構(gòu)管制后的結(jié)構(gòu)面積比較緊湊的房型，二是小戶型。這些房源在滿足空間要求的客戶來看是可以的，但如果做為改善型消費(fèi)，指望短期不可能再次購(gòu)房的條件下，當(dāng)然舒適一點(diǎn)的房型比較吻合要求。而這部分房源因?yàn)檎咚蓜?dòng)，戶籍松動(dòng)，相當(dāng)數(shù)量被外地投資購(gòu)走，因此，應(yīng)該捏緊時(shí)間，在兩會(huì)前后出手，這些房源一直比較好銷，越銷越少，并且今后在保開發(fā)投資規(guī)模的政策引導(dǎo)下，新增項(xiàng)目為了稀釋過高的地價(jià)，肯定圍繞兩頭做文章，即緊湊房型與優(yōu)適房型搭配，而比較合普通改善消費(fèi)的房源將劇減。比如在筆者參與的項(xiàng)目，定位的時(shí)候，確保的是七十平以內(nèi)的小兩房，一室半，四十平以內(nèi)的一居或一室半，再就是一百三十平至一百五十平的優(yōu)適房型，一百左右兩房與一百一十五左右三房基本沒有考慮，為什么呢，還是成本方面的原因，并且后市價(jià)格肯定比較實(shí)在才能實(shí)現(xiàn)銷售。

　　政策出盡：

　　抓住稅收優(yōu)惠來刺激消費(fèi)被認(rèn)為是較適當(dāng)?shù)拇胧窈蟾鞒鞘写碳はM(fèi)，尤其是改善型消費(fèi)的，將不會(huì)集中在減免幅度方面，反而會(huì)是確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)與消費(fèi)對(duì)象方面會(huì)大做文章，也就是說，政策性利潤(rùn)基本確定，余下來的，是通過進(jìn)一步細(xì)化的政策確定哪些消費(fèi)還可以進(jìn)入到改善消費(fèi)的領(lǐng)域。

　　相當(dāng)于：在一個(gè)理想的，吻合普通改善型消費(fèi)購(gòu)購(gòu)力要求與設(shè)想的房源一定，而政策引導(dǎo)增加了購(gòu)房人數(shù)量，自然地，可選擇面就會(huì)變窄。當(dāng)然政策出來后，會(huì)通過對(duì)開發(fā)商的稅收優(yōu)惠、行政壓制來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)上漲，但指望下跌也并不靠譜。

　　產(chǎn)品、房?jī)r(jià)、房源與消費(fèi)力：

　　這四個(gè)方面綜合考慮，決定了改善型購(gòu)房所面臨的市場(chǎng)大環(huán)境。在開發(fā)商這里，他們的主要考慮是用好價(jià)格杠桿來更快實(shí)現(xiàn)銷售，因此緊縮面積降低總價(jià)及頭付壓力是主要營(yíng)銷方向，單價(jià)不會(huì)發(fā)生太大的松動(dòng)。因此會(huì)導(dǎo)致存量房源成為改善消費(fèi)的主要選擇范圍。開發(fā)商出價(jià)會(huì)借助于政策松動(dòng)來進(jìn)行，比如放松改善消費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，降低頭付比，但由于新增項(xiàng)目成本比存量項(xiàng)目成本更低或在產(chǎn)品開支方面所占比例更低，自然地，抓緊時(shí)間消化存量是每個(gè)開發(fā)商的緊要任務(wù)，因此，從某種角度來看，混水好摸魚，這也是本人提議現(xiàn)在至兩會(huì)抓緊時(shí)間實(shí)現(xiàn)改善型購(gòu)房的一個(gè)預(yù)計(jì)。

　　有一個(gè)情形你可以等，那就是購(gòu)新增項(xiàng)目，新上馬的項(xiàng)目，面積及戶型格局不是你購(gòu)房的關(guān)鍵考慮。

　　地段與地價(jià)限制：

　　這是一個(gè)膠著的，仁者見仁智者見智的看法，如果你認(rèn)為房?jī)r(jià)象媒介報(bào)導(dǎo)的那樣，還有更大差不多兩位數(shù)的下行空間，當(dāng)然應(yīng)該等到那個(gè)時(shí)候。本人寫作這篇文章，本人的看法是，改善型購(gòu)房，除了再購(gòu)一套房以外，難道僅僅是增加面積，增加一間房這么簡(jiǎn)單，你會(huì)否急功近利地不看地段購(gòu)房呢？

　　購(gòu)房，是地段，是地段，第三還是地段，李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說吧)誠(chéng)的話沒得錯(cuò)，還復(fù)長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定后肯定房產(chǎn)的投資屬性會(huì)回歸，因此，地段才是決定你改善型購(gòu)房，是真改善還是假改善的本質(zhì)因素。

　　確認(rèn)地段重要性后，本人的說法是，寧要浦東一張床，不要浦西一間房。基于地價(jià)成本，政策性松動(dòng)一時(shí)還無法實(shí)現(xiàn)，能夠在你購(gòu)房后保持市場(chǎng)穩(wěn)定，對(duì)一項(xiàng)較大開支，也應(yīng)該是一筆不小的投資來說，這是較重要的。

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