置業(yè)者故事一[陳剛]

　　兩次置業(yè)均“趁危”下手

　　上世紀(jì)90年代初，從清華大學(xué)畢業(yè)后就移民美國的陳剛，在美國已經(jīng)生活了近20個(gè)春秋，他在舊金山硅谷一直從事著軟件設(shè)計(jì)工作，目前在美國擁有兩處房產(chǎn)，每次“出手”都是選擇美國樓市下跌的時(shí)候。

　　套房購入時(shí)間是在2001年，美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始蕭條，樓市也開始有些降溫的時(shí)候，他購購了人生中的套二室一廳，僅僅25萬美元，現(xiàn)在他已搬出來讓給父母養(yǎng)老了。另一套則是在去年下半年，美國房價(jià)開始狂跌的時(shí)候，購入了一套120平方米的套房，僅20萬美元。

　　陳剛告訴記者，現(xiàn)在美國房價(jià)下跌幅度較高有近60%，以較好的地段為例，在舊金山硅谷的灣區(qū)，屬于當(dāng)?shù)氐模?009年1月比去年同期下跌了45.5%。而洛杉磯南加州2009年1月比2008年1月跌34.5%。確實(shí)現(xiàn)在許多美國人都紛紛置業(yè)投資或者自住了。

　　置業(yè)者

　　故事二[李悅民]

　　鄰居投訴業(yè)主需立即維修

　　早在1985年就全家移民的李悅民先生，在美國華盛頓開了一家牙科診所，收入頗高。10年前，他就在華盛頓購購了近300平方米的兩層樓別墅。李先生介紹，目前看美國的樓價(jià)確實(shí)不再是高不可攀，但是真正的“隱形”花費(fèi)還在后面。比如對別墅需要做的維護(hù)，這是一筆不小的數(shù)目。

　　李先生告訴記者，其實(shí)美國政府雖然沒有強(qiáng)制你必須定期維修房屋，但是如果鄰居向政府投訴，你仍然要立即維修，并且對你的個(gè)人記錄也會有所影響。簡單地說，其實(shí)在美國，定期維護(hù)別墅及周邊花園是房子的必需開銷之一，他們每年也要花費(fèi)近萬元美金。

　　利

　　有穩(wěn)定收入

　　有合法簽證

　　用現(xiàn)金交易

　　購房容易

　　陳剛告訴記者，在美國購房很容易，只要在美國有一份工作，有穩(wěn)定的收入，銀行就有工資檔案，即使你不去找房地產(chǎn)商，他們也會自動上門。在美國購房，要求并不十分苛刻，只要購房者有合法簽證，并不需要美國國籍，甚至綠卡都不要，有現(xiàn)金，就可以隨意在美國置業(yè)了。但如果是貸款，麻煩就多，現(xiàn)在的審核流程也嚴(yán)格很多，對于不是美國籍的貸款幾乎不會批。所以想去美國置業(yè)的中國人，只有現(xiàn)金交易才行得通。

　　弊

　　稅費(fèi)

　　管理費(fèi)

　　垃圾費(fèi)

　　養(yǎng)房好難

　　陳剛說，現(xiàn)在在美國購房看似便宜，但真正的費(fèi)用在后面。盡管在美國，別墅只需自己定期做維護(hù)，不需繳納管理費(fèi)，但如果是公寓，像在硅谷，一般都需要每月交納400美元，除此以外，每月還有200美元的垃圾費(fèi)等等。

　　較無止境的則是稅費(fèi)，美國，房地產(chǎn)稅一般要占到地方財(cái)政收入的50％~80%。在美國，只要是私人的房子，即使這人已經(jīng)不在人世，都是需要交房產(chǎn)稅的。

　　算算賬

　　30萬美元房產(chǎn)=21.2年

　　稅費(fèi)

　　陳剛給記者打了個(gè)比方，假設(shè)需要每年繳納3%的房產(chǎn)稅，簡單地計(jì)算，如果你花30萬美元購了一棟房子，那么，你每年就要為這棟房子繳納9000美元的房產(chǎn)稅，300000美元÷9000美元=21.2年，也就等于你每21.2年就要重新把自己的房子購一遍。

　　當(dāng)然如果短期內(nèi)，你的房子從30萬美元升值到50萬美元，那么恭喜你了，轉(zhuǎn)賣出去你將獲得不錯(cuò)的。

　　專家點(diǎn)評

　　深圳建筑與社會評論員賀承軍：

　　在中國房地產(chǎn)市場僵持一年多的背景下，國內(nèi)某知名房地產(chǎn)網(wǎng)站組織了頭批“赴美購房團(tuán)”到美國“抄底”，看似炒作，但確實(shí)吸引了不少國內(nèi)的投資者。

　　美國房地產(chǎn)的發(fā)展雖然已經(jīng)很成熟，但它已不是一個(gè)暴利行業(yè)；而在中國，房地產(chǎn)是一個(gè)新興的市場，作為投資比較，回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國地產(chǎn)，特別是許多中國投資者，并沒有完全了解美國房地產(chǎn)的投資環(huán)境，比如購購后還需要承擔(dān)大量的稅費(fèi)、管理費(fèi)等，即使轉(zhuǎn)賣出去也會存在各種繁瑣的費(fèi)用。

　　建議：投資者不要盲目跟從，不要只看到眼前美國樓市跌價(jià)。

　　道然咨詢公司任輝：

　　從美國經(jīng)濟(jì)的世界地位、產(chǎn)業(yè)競爭力等角度而言，美國的房地產(chǎn)仍有升值的空間。但目前的金融體系的自我修正尚未完成，實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦未步出衰退，因此，目前的時(shí)間點(diǎn)未必是投資的較佳時(shí)機(jī)。有投資需求的可以開始著手進(jìn)行考察與研究，但以審慎的態(tài)度再觀望一段時(shí)間可能是更明智的選擇。

　　提醒：美國房地產(chǎn)投資的規(guī)則與中國不同。成本支出與收益的測算方法不同，稅負(fù)、法律環(huán)境更是存在著根本性的差異。不同地域、不同居住區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值出入很大。因此，投資美國房地產(chǎn)應(yīng)更多地咨詢專家的意見，既要防止投資被套的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，也要關(guān)注政策、法律等方面的風(fēng)險(xiǎn)控制。

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