記者根據(jù)幾種不同個人的實際情況，列出了固定利率+浮動利率貸款、“氣球貸”或“自主供”、“入住還款法”、存抵貸幾種貸款產(chǎn)品，正想貸款購房者大可以“對號入座”作個參考。

　　據(jù)有關(guān)統(tǒng)計顯示，進入４月以來，全國30個城市商品住宅總成交面積環(huán)比增長11.42％。佛山的房市也日趨升溫，“4月份我們房貸業(yè)務(wù)同比增長了20%左右，環(huán)比則更多，約50%。”廣發(fā)銀行佛山分行個人貸款審批總經(jīng)理梁雁英說。

　　記者從各方獲悉，隨著購房者增多，不同銀行的房貸產(chǎn)品選擇，購房成本相差較大，有些產(chǎn)品甚至可以做到零利息。

　　利率敏感者：

　　固定利率+浮動利率貸款

　　為了規(guī)避利率風(fēng)險，客戶可以通過固定利率+浮動利率的貸款方式。目前銀行利率已經(jīng)很低，再大幅下調(diào)的幅度十分有限，從長遠來看央行將上調(diào)利率，同時銀行調(diào)整利率都有一個較長的過程。這就為那些申請固定利率+浮動利率貸款的消費者提供了方便。

　　假設(shè)張先生在2009年初時在銀行貸款，選擇前5年固定+15年浮動的混合方式，則前5年張先生的房貸利率水平固定為6.12%×70%=4.28％。假如明年經(jīng)濟回暖，央行5年以上貸款加息1個百分點，浮動房貸消費者需支付利率為7.12%×70%=4.98％。這樣張先生就節(jié)省了0.7%的利率。如果明年初央行繼續(xù)大幅下調(diào)利率，張先生可以申請固轉(zhuǎn)浮。對此農(nóng)行和光大銀行都表示不收取違約金和手續(xù)費。

　　提前還貸者：

　　“氣球貸”或“自主供”

　　大多數(shù)銀行房貸不能提前還款，如果提前還款，客戶需要繳納一定的違約金，這無形中就增加了提前還貸的成本。為避免這種情況，有的銀行推出了相關(guān)房貸產(chǎn)品，諸如深圳發(fā)展銀行推出的“氣球貸”，招商銀行推出的“自主供”。

　　“氣球貸”指將貸款利息與部分本金在較短的貸款期限內(nèi)分期償還，而在期末將剩余本金一次性償還的還款方式。

　　比如，客戶申請一筆50萬元住房按揭“氣球貸”(按2007年3月基準(zhǔn)利率7.11%)，期限為5年，可以和銀行約定按照30年的月供計算期計算每月還款額，這樣算來月供只需2841元，在5年末貸款到期日一次性償還剩余本金463068元。這比傳統(tǒng)30年期房貸5年后一次性提前還貸的方式省出利息7672元。

　　剛參加工作者：

　　組合產(chǎn)品或“入住還款法”

　　傳統(tǒng)的房貸還款主要有等額本金還款法和等額本息還款法。等額本金還款法在整個還款期內(nèi)每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少，本息合計逐月遞減。等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，還款人每個月還給銀行固定金額。這種方式總還款金額較大。

　　這兩種方法對剛參加工作的年輕一族來說都不太恰當(dāng)。前者前期還款太多，后者還款總額則較大。在這種情況下，有的銀行打破了“等額”概念，允許客戶在先期的一段期限內(nèi)先按照貸款額的一定比例來還款(這一比例通常較低)，之后再采取等額本金或等額本息等方式來還款。這種方式前期還款不會太多，較終還款總額也不會很大。

　　目前深圳發(fā)展銀行推出的“氣球貸+循環(huán)貸”組合和招商銀行推出的“入住還款法”基本上能達到這樣的效果。

　　需求流動資金者：

　　存抵貸

　　現(xiàn)在很多生意人既需要購房還貸又需要流動資金，針對這一客戶群體，中行、工行、建行、深發(fā)展及招行等都開發(fā)了“存抵貸”產(chǎn)品。

　　以深發(fā)展 “存抵貸”為例，客戶只需要將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，超過5萬后銀行便會按照一定比例將其視作提前還貸。（數(shù)額越大，比例越高，如果是100萬，比例則為90%。）節(jié)省的貸款利息將作為理財收益返還到客戶的賬上。但是客戶的資金并沒有真正動用，客戶還可以隨意調(diào)動。

　　例如某客戶在其活期賬戶存入105萬元，若開通“存抵貸”，這105萬元存款中將有（105萬-5萬）×90%=90萬元被視同提前還款，如果他正好從銀行貸款90萬元，就相當(dāng)于他是無息貸款。由于存抵貸是按日計算利息，如果那天該客戶需要資金取出105萬，銀行則繼續(xù)按照其貸款90萬元計息，不過時間是從取走錢的那開始計算。

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