低頭付，易遇貸款不足

　　返差價，難有明確標準

　　購房子，“便宜”不能隨便占

　　秋季房交會期間，樓市銷售導致消費者投訴不斷增多。昨日，市工商局和消協公布了購購房屋時存在的陷阱，披露房地產銷售過程中存在的貓膩。

　　降低

　　頭付

　　1

　　個案：某樓盤推出頭付10％，在正式簽合同之前，先訂三方協議，由購房者向專業投資公司借貸一筆相當于樓價20％的款項，再去辦七成按揭。

　　提醒：當樓市不景氣時，大多數房產商都會推出“降低頭付”的營銷策略。但嚴格來講，銀行要求購房者有一定自由資金才愿意貸款。降低頭付的做法會使銀行的風險增加，因此，銀行將會對購房者的資信要求比較苛刻，有可能會出現購房者獲得的貸款不足。因此，購房者在與開發商簽訂房屋購賣合同時，應當注明一旦貸款不足的處理方式。

　　返還

　　差價

　　2

　　個案：某開發商承諾，在某時段購購某樓盤，以后若此樓盤價格下滑，愿向購房者以現金返還差價損失。

　　提醒：房產商的這些承諾并不意味著購房者無風險了。在簽合同時應從三方面考慮：頭先注意是否將“返還差價”等承諾寫進了合同，如沒有明確約定，應意識到這沒有法律效力。二是若將承諾寫進合同，在以后的操作中仍會存在問題，如差價損失以何標準來確定？同一時期的樓盤會存在不同位置不同價格等方面的區別，其市場價值的定位會隨著時間而發生變化，差價損失的計算依據又是什么？三是差價損失的計算期限有無時間限制？若沒有，這對開發商的約束力度會大大降低。若有，由于市場千變萬化，會產生許多不確定因素。

　　購房保價

　　3

　　個案：某樓盤推出購房保價，承諾客戶在區域平均房價下跌時給予差額補償。

　　提醒：按照這個承諾，消費者購房后一定期間內，若房價下跌開發商應補償差額，但怎么補法？購房人說房價每平方米下跌了1000元，而開發商不認可又怎么辦？且房價以哪天為準？專家建議，若參與購房保價，一要明確“區域平均價格”的范圍、時間節點和確定主體；二要明確開發商補差的時間和違約責任；三要明確開發商在合同中違反交房義務情形下的賠償責任的計算基數；四要開發商較好有一筆資金，作為補差資金來源的擔保。

　　4保

　　樓金

　　個案：某套房屋賣100萬元，承諾每年以10％～12％的保樓金給購房者。另如某開發商承諾購購某商鋪后，即總商鋪款27％的養鋪金。

　　提醒：“保樓金”、“養鋪金”其實均為價格打折或售后返利的形式變化而已。目前，有的開發商承諾購房者購購后立即支付，有的則答應分期支付共兩種形式，在現實中以后者居多。如果開發商承諾的“保樓金”、“養鋪金”不是立即一次性支付的話，要充分考慮開發商的履約能力以及是否有強有力的擔保，事實上售后返利由于開發商不能實現承諾的案例比比皆是。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！