從年初廣州頭個限價房項目保利西子灣被購房者以“房屋質量問題”為由告上法庭，到年中發生的上海“蓮花河畔景苑”在建樓房倒塌事故，以及各地不斷傳來的“樓薄薄”、“樓脆脆”與“樓歪歪”的信息，“房屋質量問題”與高房價一起成為2009年樓市較為引人關注的焦點，許多購房者也因此感嘆“購房難、購放心房更難”。

　　記者日前就此進行調研發現，在頻頻被曝光和投訴的房屋質量問題背后，潛藏著預售制度、建設管理、工人素質三大深層次矛盾和問題。

　　只見房價漲，不見房屋質量漲

　　來自中國消費者協會的統計顯示，無論是房地產市場一路狂奔的2007年，還是銷售略顯疲軟的2008年，購房都是消費者投訴的熱點和難題問題。其中2007年消費者就購房問題進行的投訴中，排在頭位的即是“住房質量問題”。2008年，盡管房地產一度陷入低迷，銷售也有所放緩，但消費者對購房問題的投訴卻出現了10.8%的增長，其中對房屋銷售合同的投訴更是增長了76.9%。

　　在這些數字增長的背后，是一些令購房者感到“頭疼和傷神”的具體質量問題。濟南日報集團工作人員趙言明購購的濟南西部一處期房，驗房時卻發現主臥室和客廳的天花板下陷，成了一個“鍋底”；在工商銀行山東省分行工作的段維斌，2005年購購的濟南如意苑小區商品房，交房時就發現衛生間漏水，還曾經大修過一次，但至今近四年過去，漏水問題仍未得到徹底解決。

　　在與開發商交涉或投訴到相關部門不能解決問題的情況下，一些消費者不得不拿起法律的武器。2008年，濟南南部一處小高層樓盤在沒有拿到竣工驗收備案表的情況下，強行將房屋交付業主使用，結果部分業主收房后發現，衛生間防水存在問題、防盜門開啟時會擋住電梯出口，購房者因此起訴至法院。一位參與訴訟的購房者無奈地對記者說：“這么多年了，為什么只見房價漲，不見房子質量漲呢？”

　　西安市仲裁委員會公布的一份報告也顯示，在2008年受理的商品房糾紛仲裁案件中，因房屋質量引起的仲裁案件較往年有所上升。值得一提的是，開發商售出房屋后，一般將保修責任委托給物業公司或施工企業。當購房者提出房屋質量問題，常遇到開發商、物業公司和施工方相互推諉，難以協調，致使問題長期擱置。

　　房屋質量問題原因何在

　　記者就房屋質量問題多方調查發現，在頻頻出現的房屋質量問題背后，還潛藏著預售制度、建設管理、工人素質三大深層次矛盾和問題。

　　頭先，實施多年的預售房制度助長了開發商特別是一些中小開發商“重銷售、輕質量”的“惡習”。根據山東省律師協會房地產與建筑工程專業委員會的統計，近年來，在涉及房產質量的案件中，預售房案件所占的比例高達80%以上。山東省房地產協會常務理事周長鵬認為，商品房預售制度在繁榮房地產業發展的同時，已成為助長房地產質量隱患的一大根源。對于開發商而言，房子尚未蓋完就已經收到了房款，不必再過多擔心市場銷售的風險，因而在房屋建設質量管理方面明顯少了一層緊箍咒，一些“賺一把”就走的中小開發商更是養成了“重銷售、輕質量”的惡習。

　　其次，現行建設管理中“層層轉包、分包，層層剝皮”的惡性鏈條，使得“偷工減料、以次充好”的情況屢屢發生，給房屋質量埋下隱患。山東省律師協會房地產與建筑工程專業委員會副主任王民生介紹說，近年來，我國商品房建設領域一直是一個賣方市場，主動權掌握在開發商手中，建筑施工方往往只能不斷壓低利潤甚至大量墊資才能承攬到工程。王民生做過調查，15年前，建筑方承攬土建工程的利潤還在10%左右，但現在，建筑方承攬的土建工程即使自己干，利潤一般也不超過5%。工程經過層層轉包、層層剝皮后，施工方為了獲取利潤采取的種種不法行為影響到了房屋的質量。

　　第三，我國從事房地產建設的工人隊伍整體素質偏低，許多地方持證上崗比例都不足50%。這樣的隊伍素質既不能保證施工工人自身的安全，也不能保證房屋建設的質量，成為我國房屋質量問題頻頻出現的另一大主要根源。

　　值得一提的是，即便有上述問題的存在，如果現場監理和竣工驗收雙雙得到強化，房屋也不會出現如此眾多的質量問題。但恰恰這些環節并不“硬朗”，一些開發商更是依賴灰色手段在這兩大關鍵環節蒙混過關。

　　保障房屋質量亟須三大推手

　　針對上述影響房屋質量問題的深層次原因，專業人士建議，各級政府和立法部門應從逐步推行建筑業農民工持證上崗、完善房屋質量監理和驗收責任追究機制、強制推行房屋銷售規范化合同等方面著力，加強對房屋建設中的質量監管機制以及房屋售后質量追溯機制的建設。

　　，商品房銷售合同應強制推行當地主管部門發行的規范合同。山東省消費者協會投訴部副主任牟剛認為，與保障消費者維權相比，提高房產交易前的預防意識更加重要。而較主要的預防方式，便是依靠規范化合同對開發商進行約束。多年從事房產糾紛研究的濟南市人大代表傅強建議，對于確需更改合同的，更改部分應報主管部門審批通過，主管部門對于顯失公平的變動或補充條款應在互聯網上公開予以警示。此外，鑒于房地產預售制度對房屋質量產生的不利影響，國家應加大對現行房地產投融資體制改革的力度，并盡快取消房地產預售制度。

　　，通過立法完善房屋質量監理和驗收過失的責任追究機制。周長鵬建議，法律應當嚴格界定房屋質量監理和驗收部門責任，對于質量不合格的商品房，應當依法追究監理和驗收部門責任。當前，監理過失賠償成本不超過監理人服務費用，震懾作用不大；而對驗收部門的過失追究更是十分少見。應加大對監理和驗收過失的處罰力度，避免將交易后的房屋質量風險完全轉嫁給購房者。

　　第三，政府應當加強對于從事建筑工作農民工的培訓，并逐步實現建筑工人全部持證上崗。王民生建議，在推進建筑工人持證上崗的過程中，一方面應出臺法律法規，明確建筑工人全部實現持證上崗的時間表；另一方面，通過政府補貼學費等方式，支持和引導農民工通過學習實現持證上崗。

　　購房者應對房屋質量問題“三大策略”

　　面對層出不窮、大大小小的房屋質量問題，山東省房地產協會常務理事周長鵬、山東省消費者協會投訴部副主任牟剛等專業人士建議，購房者可以根據購購房屋所處階段的不同采取“三大策略”。

　　購前策略：對于正打算購購商品房的消費者而言，頭先是盡量選擇現房而不是期房，一般而言，現房價格雖然比期房價格略高，但通過邀請專業人士現場驗房，可以限度地避免購購到質量不合格的商品房。此外，還可以通過訪問已經在同一樓盤購房的業主，了解樓盤的質量狀況和使用狀況。

　　購中策略：如果一定要購購期房，可以在購房合同中與開發商約定，在驗收環節邀請專業人士與開發商、施工方、監理一起對房屋質量狀況進行全面驗收，發現問題及時進行整改或是辦理退房手續。一旦等到收房后發現問題，這時候建筑方“大部隊”往往已經撤出，而許多房屋問題只通過小修小補是難以得到徹底解決的，有可能影響到購房者一輩子的正常居住。

　　此外，全國各地都有不少開發商采取先繳錢再填寫相關表格和文件，甚至讓購房者簽署《房屋驗收交接表》后交鑰匙的交房程序，簽署《房屋驗收交接表》就意味著購房者對房屋質量已經認可，這種顛倒“驗房收房”程序的惡意誘導，往往讓購房者面對房屋質量問題“把苦水往肚子里吞”。因此在收房時一定要看清收房程序，把握住“先驗房再收房”的主動權。

　　購后策略：即便如此，仍有部分購房者是在收房后乃至入住后才發現房屋存在的某些質量問題。面對這樣的情況，如果該質量問題在同一樓盤中帶有一定的普遍性，建議及時聯合業主進行維權乃至訴訟，通過集體力量達到完善房屋質量的目的。從近幾年各地有關房屋質量訴訟的情況來看，集體訴訟獲勝的成功幾率還是相當高的。

　　-相關鏈接

　　2009年曝光的部分房屋質量問題

　　“限質房”

　　1月，廣州限價房項目保利西子灣的60多戶業主因質量等問題而拒收房，并向開發商索賠。業主稱，在交樓時發現限價房變成了“限質房”，存在滲水、墻壁裂縫、地板空鼓等問題。

　　“樓脆脆”

　　6月27日，上海市閔行區在建13層住宅樓“蓮花河畔景苑”整體倒塌。目前，業主賠付問題已進入掃尾階段，大多數人選擇“優惠留房”方案，只有59戶選擇退房。

　　“樓歪歪”

　　7月中旬的一場大雨后，成都市校園春天小區6號樓和7號樓逐漸斜靠在一起。經測量，兩棟樓相鄰的墻壁已經呈20度夾角，成了名副其實的“樓歪歪”。

　　“墻脆脆”

　　8月，在北京頭個限價房項目瑞旗家園，兩位業主裝修時發現，兩家陽臺之間的墻壁酥脆，碎墻塊用手一捏便成散沙狀，而如此“墻脆脆”并非只是一家。

　　“墜窗事件”

　　9月14日，上海市法華鎮路20弄紅莊小區4號樓5樓的鋁合金窗框掉落，6樓的窗戶外墻脫落，將一名躲避不及的路人砸傷。據悉，今年4月該小區2號樓同樣出現過外墻剝落現象。

　　“樓薄薄”

　　浙江省桐鄉市太陽湖小區的住戶偶然間發現天花板滲水，覺得樓板可能存在問題，9月11日，經桐鄉市建設局質檢站兩位工程師測定，樓板厚度僅為7.9厘米，而設計時要求為12厘米。（編輯：宇如）

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