社科院繼年初預(yù)測2010年伴隨500萬保障房入市會發(fā)生實質(zhì)性下降，接著又有社科院以《藍(lán)破書》形式，加強了也修正了這一預(yù)測，在專家們眼中，2010年上半年屬于有成交基礎(chǔ)的，房價沖高階段，到2010年下半年，房價將回落，市場呈膠著狀態(tài)。

　　筆者將中國樓市按經(jīng)濟(jì)區(qū)位劃分為五個區(qū)，這五個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量覆蓋中國的80%，人口占有率為62%，提供主要的就業(yè)機會與關(guān)鍵的非資源性工業(yè)與所有重工業(yè)，占據(jù)外貿(mào)90%的江山。綜合分析經(jīng)濟(jì)成長特點，地方政府的價值取向，當(dāng)?shù)匚顿Y投機需求的能力與潛質(zhì)，本地居住保障程度，本地存量需求結(jié)構(gòu)，認(rèn)定2010年購房，一定與社科院結(jié)論相悖，即上半年購房依然比下半年購房值，筆者在2008年曾測定2009年上半年購房完全比下半年值。

　　一、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)與華北市場

　　環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)伴隨京津交通一體化與冀津軌道交通修建規(guī)劃將進(jìn)入成長期。在這個區(qū)域，北京房價一枝獨秀，天津/唐山/廊坊緊隨其后，然后是石家莊城市群，毗鄰北京的承德等類似城市的緊追。而在消費意向上，京津通勤時間縮短至半公里后，顯然會有部分投資移出，建設(shè)塞北名城的張家口及石家莊城市群將成為省內(nèi)華北市場投資消費可選區(qū)域。

　　伴隨著北京向金融過渡，重工業(yè)與加工工業(yè)逐步退出，河北省頭當(dāng)其沖成為產(chǎn)業(yè)接入地帶，因此可以判斷就業(yè)擴散，交通提速，城市一體化以及通勤時間縮短，會導(dǎo)致：

　　北京主要吸納外域需求來支撐本地市場，房價不會伴隨土地供應(yīng)增加而得到抑制，反而因為精細(xì)深耕，房價依然有非常巨大的續(xù)漲慣性，再加上熱錢緊盯，外資需求集中，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的財政流向國有企業(yè)轉(zhuǎn)而在樓市尋求短期投資收益，預(yù)期2010年下半年會發(fā)生擠兌式上漲。同時，北京現(xiàn)在能夠容納富人投資消費的地域呈完全的供不應(yīng)求，這是前期打下的瓶頸，無法解決，除非通過戶口限制來禁購。

　　其他城市，天津房價會迅速向北京靠攏，天津宜居性將得到更多投資人的承認(rèn)。而華北片的張家口，石家莊城市群，承德等地，前者沾染了財政支持的張力，后者占據(jù)北京后花園與資源供應(yīng)的優(yōu)勢，房價都會反彈，目前張家口彈力，僅三千元的均價，石家莊均價水平不足以反映其本地存量需求要求，伴隨全面擴容建設(shè)城市化與美化城市，舊城改造加強，這一區(qū)域覆蓋保定、正定，都會在2010年實現(xiàn)高達(dá)1000元的漲幅。

　　二、成渝經(jīng)濟(jì)走廊與西南市場

　　成渝經(jīng)濟(jì)走廊得到強化后，一方面，為了擴展城市版圖，以成都/重慶為，分別規(guī)劃出相當(dāng)原有城市版圖三分之二的新區(qū)，并且為了吸引區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)化人口入城消費，推出了低端開發(fā)項目優(yōu)惠政策，以刺激開發(fā)商向區(qū)縣發(fā)展。同時，伴隨重慶新一輪五個打造的加強，成都定位于消費城市與居住目的地城市，圍繞增加服務(wù)業(yè)比重，強化個體二次創(chuàng)業(yè)，未來造富工程有提速趨勢。

　　以目前成都六千過半的均價，重慶五千左右的實質(zhì)性均價，都有較充分的上漲空間，與山東省濟(jì)南相比較，濟(jì)南目前均價已經(jīng)由全運前的4800元躍升至5400元，在濟(jì)南，單價破三萬的項目已經(jīng)有十?dāng)?shù)個，東郊因為全運也紛紛破五千大關(guān)，成都重慶沒有理由居尾。

　　還有一個因素，成渝區(qū)域政府的美好初衷并不會得到結(jié)果，也就是將開發(fā)商通過政策趕向區(qū)縣，不會抑制房價上漲，因為重慶的地域特點決定了未來城市空心化條件具備，大的品牌開發(fā)商向四周，尤其是向北，會導(dǎo)致弱勢區(qū)域迅速向城區(qū)房價靠攏，這種傳導(dǎo)效應(yīng)根植于土地財政與地價對房價的全面否定。同時，復(fù)制性開發(fā)，先進(jìn)產(chǎn)品會提速進(jìn)入?yún)^(qū)縣，在一種優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品相對匱乏的區(qū)域，領(lǐng)漲潮流是開發(fā)商愿意干的，從而帶來房價的普漲。

　　基于這種認(rèn)識，目前正處布局階段，也就是上漲的前夜，所以可以判斷，2010年上半年可以追尾，下半年就難說了，除非政府對存量地新增項目都網(wǎng)開一面。或者出現(xiàn)財政無法實現(xiàn)凈地供應(yīng)，導(dǎo)致供應(yīng)減量或因為行政原因?qū)е马椖咳胧姓w推遲。

　　三、沈大經(jīng)濟(jì)走廊與東北市場

　　東北是振興工業(yè)的基礎(chǔ)區(qū)域，強化了組織體制，未來的十二五東北就發(fā)生更顯著變化，房地產(chǎn)伴隨城市發(fā)展自然水漲船高。目前東北的張力集中在沈陽與大連。

　　受益于振興政策，沈陽大連組成的走廊將率先崛起。以目前的水準(zhǔn)，大連均價，除甘井子區(qū)域新建火車站，濱海區(qū)域土地存量少，整體均價上漲幅度會下降，但由于總供應(yīng)對新建區(qū)的依賴，再加上開發(fā)區(qū)提速，因此，普漲也會成為2010年大連樓市的根本特點。整體均價突破7000元將在2010年下半年實現(xiàn)。

　　沈陽受到東北市場投資者的重視，源自海南三亞，許多東北投資者在海南投資，三亞的別墅由批的7500翻一番至14000再通過二手倒至27000然后直副30000大關(guān)，回想起輿論對拐點，市場對政策優(yōu)惠期限的調(diào)整以及調(diào)控房價的呼聲，投資人不可能不敏感，而本地樓市，受惠于財政大幅放權(quán)，沈陽為，營口錦州等城市房價將迅速向沈陽靠攏，沈陽本土吸引內(nèi)蒙投資消費的可能加劇，因此房價也具備續(xù)漲的條件，但速度不會過快，正常上漲的提速會集中到下半年。

　　四、中部三角經(jīng)濟(jì)地帶與中南市場

　　武廣高鐵規(guī)劃下發(fā)，長沙鄭州武漢都爭取一個中部直轄市名額，互相間的比拼，表現(xiàn)在消費與房地產(chǎn)發(fā)展上來，從高端市場看，武漢弱于長沙，強于鄭州，從中高端消費來看，武漢強于鄭州長沙，鄭州強于長沙，長沙樓市除高端消費外，有過量之虞。因此，武廣高鐵等于救了長沙樓市，但也會帶來岳陽/赤壁等鄰近城市房價上漲。

　　合并開封洛陽的傳言，即使沒有發(fā)生，但實質(zhì)上一體化以及鄭州向東，會在鄭州開封間形成一個中高端集中區(qū)域，帶動鄭州東部房價向主城靠攏，洛陽以鄭州西為標(biāo)準(zhǔn)，再加上新一屆政府吸引外資的力度加大，也會有一個調(diào)整發(fā)展期。

　　長沙向南后，長三角由地王的明星效應(yīng)，轉(zhuǎn)而向?qū)嵸|(zhì)性開發(fā)項目轉(zhuǎn)變，未來這一區(qū)域?qū)⑽L株潭城市群主力消費，并吸納省內(nèi)其他地級市的高端消費，房價將經(jīng)歷短暫的沉寂后發(fā)生反彈。

　　武漢現(xiàn)在商業(yè)吸引力弱于住宅方面吸引力，省內(nèi)規(guī)劃的襄樊宜昌荊門，都有較強商業(yè)投資價值，八加一中的八小城對武漢的商業(yè)物業(yè)也減小的消費量，相反，伴隨八加一建設(shè)，周邊的八個城市的商業(yè)物業(yè)占據(jù)主要投資消費。但，省會地位與交通條件，決定了武漢會在未來的十年間成為中南定居點，目前，武漢加強了保障房建設(shè)，政府單位的集資房建設(shè)，強化了市政設(shè)施建設(shè)，直接培植了以光谷為的外圍居住區(qū)，以漢南為主的邊緣居住區(qū)，以張公堤直至武湖到火車新站為軸的中低端供應(yīng)區(qū)域，這些區(qū)域的投資價值非常明顯，武漢房價的整體特點在2010年會是：整體上揚，城區(qū)緩漲，成熟 與就業(yè)區(qū)會發(fā)生反彈，邊緣與新區(qū)房價會因為投資進(jìn)入而強勁上漲，從而形成一個穩(wěn)漲態(tài)勢。

　　但由于目前城區(qū)存量比較大，猛漲時期儲蓄的城郊結(jié)合部項目比較豐富，所以上半年房價會表現(xiàn)得比較平衡平穩(wěn)，一旦開發(fā)商緩過這口氣，房價將一如既往地反彈。同樣值得關(guān)注的是上半年時間。

　　五、華南地區(qū)與華南市場

　　華南較關(guān)鍵詞是二次創(chuàng)業(yè)，二次置業(yè)，二次就業(yè)。傳統(tǒng)兩強，廣州深圳房價已經(jīng)跑不動，直接原因是投資移出被后起的東莞/南海/從化/花都吸收，但，二次創(chuàng)業(yè)二次置業(yè)二次就業(yè)都會帶動傳統(tǒng)兩強房價迅速歸位并提升，而省會伴隨珠三角一體化建設(shè)，周邊中小城市房價會產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)，發(fā)生較普通的上漲。

　　與上述傳統(tǒng)區(qū)域形成并駕的將會是北部灣，以欽州為，傳統(tǒng)北海已經(jīng)沒有多大的上漲空間，但欽州的異軍突起，會形成新的綠城，房價并會上漲更快，綠城南寧所以房價上漲不是太猛，源自于其主要以消費為主，缺乏吸納就業(yè)力的重頭工業(yè)與服務(wù)業(yè)。北部灣的提出與規(guī)劃建設(shè)是這一區(qū)域集中人氣之舉，自然對改善型居住，對頭次置業(yè)，對投資置業(yè)產(chǎn)生一定的期望，但由于基數(shù)不高，自然幅度也不會太大。

　　六、長三角地區(qū)與東部市場

　　上海與北京的情形差不多，伴隨周邊開發(fā)與昆山無錫杭州蘇州對投資消費的分流，上海房價不會發(fā)生過漲，但不斷上漲應(yīng)是主要趨勢，這是不用數(shù)據(jù)不用推斷的一種感覺。但上海不可能超過北京的漲幅，源自上海周邊有吸引投資之地。

　　其他東部市場主要受本地投資消費帶動，因此會由主要城市向周邊城市發(fā)生蔓延上漲。所以按照時間遞減規(guī)律來看，上半年購房優(yōu)于下半年，同時，熱錢對這一區(qū)域的興趣也會有個觀望期。

　　所以，綜合分析，會有明顯結(jié)論，那就是2010年上半年購房依然比下半年值。

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