地產巨頭 現金流急報

房企半年成績單：四大巨頭資金缺口陡增 品牌房企二三線城市拿地比重超七成

四大房企現金流均為負數，保利地產較差錢，現金流凈額-233.5億元，萬科-95億元，金地集團-45.36億元， 招商地產-19.99億元

理財一周報記者/董琳霞

雖然樓盤大賣，但房企的資金鏈還是繃得越來越緊。

近日，多數房企公布了2010年中期業績報告，四大房地產龍頭企業“萬保金招”也在7月底8月初陸續公布中期業績。除上市公司外，綠地等品牌房企也公布了上半年的銷售業績。由于報告結算滯后性影響，上半年各大房企業績仍逆市飄紅，上半年，眾多房企放緩項目的上市節奏，導致四大房企現金流均由正轉負，“押寶”下半年，成為眾多房企的共識。

五大房企上海銷售超10億

2010年上半年，從品牌房企在上海的銷售情況來看，綠地、保利地產、萬科、復地和綠城分列前五位，其上半年銷售額全部超過10億元。龍湖、保利置業、金地、招商、世茂分列六至十位。

今年上半年綠地集團在上海的項目銷售達到43.43億元，是排名的保利地產的2.38倍，在綠地的銷售額中，住宅和辦公樓銷售額都占到較大的份額，其中住宅的銷售金額27.75億元，但是其開發的項目相對位置較偏，銷售均價也相對較低，辦公樓的銷售金額12.71億元，分別占到其上半年成交總金額的64%和29%。綠地在上海在售的住宅項目接近20個，在整個上半年為綠地銷售額排名作出貢獻的是位于松江新城板塊的綠地薔薇九里，其上半年銷售金額達到了9.2億元，占到了整個集團上海銷售額的20%以上。

“而對于這些上海住宅的開發商企業而言，綠地集團的商辦類物業銷售金額是較大的，其他開發商企業幾乎都以住宅銷售為主。”佑威房地產研究副主任陸騎麟指出，由于住宅受到宏觀調控的影響相對較大，對于開發企業自身的風險管理也是不利的，但是住宅的銷售利潤相比辦公樓會高一些。

保利地產今年上半年在上海的銷售金額達18.28億元，排名。

保利地產進入上海相對較晚，但是其發展步伐卻很快，近幾年在上海的土地公開市場出手相當闊綽，寶山、嘉定、原南匯、松江、閔行等地都有其土地儲備，因此，其在上海的未來發展潛力較大。從上半年的成交來看，其主要項目為保利葉都、林語溪、西子灣等，而相對貢獻的項目就是保利葉都，其上半年銷售金額為12.43億元，銷售面積為6.5萬平方米。

萬科今年上半年在上海的銷售金額為16.03億元，排名第三。

萬科在前幾年一直是上海房地產業的銷售老大，但是隨著上海地價上漲飛速，萬科已無法在公開的招投標市場拿到更多的優質土地。目前其開發的項目多數是前期囤積土地或者從其他開發商企業手中拿到的二手地塊，因此在土地儲備不足的情況下，萬科在上海的銷售份額或將日益減少。從萬科今年銷售來看，金色城市、晶源、翡翠別墅這三個項目貢獻，分別成交了4.18億元、3.39億元和2.82億元。不過值得關注的是，萬科在上海的項目利潤率正在逐步增加，開發的項目開始從中低端市場向中高端房價偏移，如在售的翡翠別墅單價達到了73070元/平方米，成為上海單價較高的別墅產品之一，但是對于購房投資者而言，其未來升值空間就有些令人質疑了。

復地集團今年上半年在上海的銷售金額為15.81億元，排名第四。

復地集團也是進入上海相對較早的企業，上海是其發展的起步點之一。目前復地上海的項目有八個，上半年對其業績貢獻的項目為復地北橋城，項目上半年累計完成銷售額7.53億元，占到其總銷售額的近50%，其中，項目的公寓部分售價在同等區位內是偏低的，因此也是促成整個復地集團銷售額排名靠前的一個主要因素。

綠城集團今年上半年在上海的銷售金額11.23億元，排名第五。

綠城集團普遍以開發中高端項目為主，從前期上海綠城，到綠城黃浦灣和綠城玫瑰園。但目前綠城在上海的土地儲備明顯不足，而原來在新江灣城先進少有的優質土地又因為資金鏈問題在去年轉讓給了九龍倉。相對上海市場而言，綠城目前的開發區域放在了大本營杭州，這也是綠城在上海的地位明顯不如其他開發企業的一個主要原因。其上半年在售的項目中，黃浦灣占到主要份額，上半年銷售金額為7.73億元，接近上半年其銷售總額的70%。

“萬保金招”押寶下半年

截至8月14日，萬科、金地、保利、招商四大房企均已發布了2010年中期業績報告，2010年上半年是新政頻發的一年，業內對四大房企中報業績顯得尤為關注，但是僅從報告面來看，并未出現業績大幅下滑的跡象。

2010年四大房企萬科、保利、招商和金地1月-6月主營業務收入分別為167.7億元、112.45億元、69.81億元和87.4億元，除萬科因可結算資源多數集中到下半年結算，造成上半年的營業收入下降23.07%以外，其余三大房企主營業務比去年均實現大幅上漲，金地集團營業收入比去年增長超過5倍。

四大房企2010年上半年歸屬上市公司股東凈利潤分別為28.12億元、16.27億元、10.5億元和12.28億元，比去年分別上漲11.41%、16.58%、115.71%和327.02%。萬科、保利上半年的銷售額367.7億元和217.55億元，同比分別上漲19.50%和3.33%，其中，萬科頭次半年銷售超過300億元。

“新政下，標桿企業中報成績依舊漂亮主要是由于銷售結算有一定的滯后性緣故。”中房信分析師薛建雄表示，雖然四大房企上半年均實現營業收入和營業利潤大幅上漲，但其銷售面積卻呈現兩升兩降格局。萬科、保利銷售面積和銷售金額均有增長，但金地和招商地產卻出現銷售金額和銷售面積大幅下降。

國內房地產成交面積和金額持續下降，導致各房企存貨迅速增長。其中保利地產存貨為937.88億元，較年初大增56%。萬科和金地分別達到1115.31億元和453.63億元，環比增加23.81%、11.89%。各房企都表示下半年供應量將增加。金地集團稱，下半年預計新增可銷售資源200萬平方米。萬科表示，上半年完成的竣工面積占全年計劃的25.4%，大部分項目竣工集中在下半年。

半年報顯示，四大房企上半年經營活動產生的現金流凈額均為負數。其中招商地產經營現金流為-19.99億元，保利地產經營現金流為-233.5億元，萬科和金地分別達到-95億元和-45.36億元。金地集團6月底賬面現金94億元，同期流動負債246億元，扣除無需償還的預收賬款105億元后，流動負債依然達到141億元。

追溯到去年，同期四大房企的經營性現金流均為正。2010年上半年四大房企現金流明顯趨緊，四大房企在1-6月正常經營活動方面產生的現金均入不敷出，下半年將面臨較大資金壓力。然而，房企融資的大門依然緊閉。據統計，去年至今有逾40家上市房企公布增發預案，但目前沒有一家房企成功從資本市場融資，部分房企只能轉向信托融資。隨著銀信合作停止，融資成本將進一步提高。

品牌房企拿地熱情不減

二三線城市拿地比重均超七成

雖然各地土地市場冷遇的新聞頻出，但是2010上半年，多數品牌房企拿地金額接近或超過2009年企業拿地金額的50%，企業的投資熱情不減。

從拿地區域分布看，由于一線城市樓面地價正在高位徘徊，而二三線城市樓面地價漲幅較小，各大品牌房企均加大了在二三線城市的土地儲備力度，拿地面積占企業新增土地儲備接近或超過七成。萬科新增土地面積1276萬平方米，拿地金額261億元，在品牌房企中居于頭位；保利地產新增土地面積達到613萬平方米，較2009年底增長21%。萬科、保利地產、恒大地產、綠城房產、華潤置地由于拿地多處于二三線城市，平均樓面地價在3500元以下，價格相對較低。

中國指數研究院相關分析師表示，北京、上海等一線大城市的房地產市場已十分成熟，土地資源日趨稀缺，企業購置土地難度日益加大，同時逐漸趨緊的宏觀政策也進一步加大了房地產企業在一線城市的運營風險。相比而言，二三線城市的房地產市場正處于起步階段。

企業加強二三線城市的土地儲備成為主流。

萬科2009年共新增項目45個，其中37個位于二三線城市，二三線城市拿地面積占新增土地建筑面積比重從2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%，保利地產從2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%，華潤置地2010年上半年新增土地儲備全部來自二三線城市。中海地產、龍湖地產受產品定位的影響，盡管2010年上半年在二三線拿地面積占比與2009年相比略有下降，但仍然達到80%左右。可見，品牌房企早已將二三線城市作為企業業績增長的新支點。

從拿地樓面均價看，品牌房企2010上半年在一線城市的拿地成本較2009年均有提高，其中，保利地產、綠城房產2010年上半年在一線城市的拿地成本較2009年提高了100%以上，在列出的品牌房企中，除綠城房產、華潤置地外，其他企業在2010上半年的拿地金額均接近或超過2009年全年拿地金額的50%，顯示出多數品牌房企在2010年上半年拿地熱情較高，行動較為積極。

仔細分析上半年品牌房企單月的拿地情況可以看出，4月新政對這些房企拿地造成了一定的影響。

在2010年4月中旬房地產新政出臺后，品牌房企拿地數量和金額都有所下降，拿地趨向謹慎。中海地產5至6月均沒有拿地，萬科5至6月僅用43億元新增土地規劃建筑面積210萬平方米，這兩個月拿地面積與拿地金額占上半年的比例分別為20.1%和17.1%。

從拿地金額來看，2010年1至3月，萬科一線城市的拿地金額占比為21.2%，4至6月一線城市拿地金額占比下降至17%；綠城房產1至3月一線城市拿地金額占比為24%，4至6月新增地塊皆位于二三線城市；中海1至3月拿地金額達到134億元，其中一線城市占比為56.1%，4月份以后除在香港和澳門新增兩幅地塊外，未在內地拿地。

八大房企全排查

截至8月16日，已經有41家內地上市的房企發布中期業績公告。理財一周報根據房企公開報告及專業房地產研究機構的數據，挑選出招商地產、保利地產、萬科、金地集團、華遠地產、綠城集團、世茂股份、萊茵置業等八大知名房企，剖析其中期成交單的利潤、銷售、現金流、土地儲備等核心數據，挖掘知名房企樓盤大賣背后的隱憂，以便讀者對下半年購房與否作出準備的判斷。(八大房企誰較賺錢，誰較缺錢 詳見D06-D09)

招商：土儲千萬平方米，下半年推盤160萬平方

公司賬面上留存貨幣資金達104億元，大幅

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！