上周央行意外上調存款準備金率后，市場加息預期升溫，不少市場人士預計，央行可能自季度開始進入加息周期，并且有傳言稱，房貸七折優惠利率政策也可能取消，而且一些銀行已明確二套房貸利率下浮幅度要受更多條件限制，有銀行甚至取消利率下浮優惠。

　　選擇固定利率房貸，將利率固定在相對地位，是否可為呢？記者經過比較后發現，目前市場上房貸的固定利率普遍比浮動利率要高。對于可以獲得較高折扣利率的客戶而言，選擇固定利率房貸未必劃算；而對于無法獲取下浮利率的客戶而言，選擇固定利率房貸，是一個不錯的選擇。

　　案例：

　　李女士前幾年貸款購了一套自住房，貸款已經還清，如今升值了不少，較近又看中了一套投資性住房，房價120萬元，準備頭付5成，向銀行貸60萬元，分20年月供，將房子購下來。該選擇怎樣的房貸方式？

　　解讀：

　　李女士準備申請的貸款屬于二套房貸。記者昨日走訪發現，雖然各大銀行仍未下達二套房貸操作細則，但不少銀行明確二套房貸利率下浮幅度要受更多限制，甚至取消利率下浮優惠。昨日，在工商銀行廣州大道支行的房貸部門，一位負責個人房貸的工作人員告訴記者:“現在二套房貸利率沒有優惠，按基準利率1.1倍執行”。招商銀行一位負責人透露，目前二套房貸利率按基準利率1.1倍執行，“沒有下浮”。

　　建設銀行的二套房貸利率雖然仍可下浮，但工作人員稱，“二套房貸中，如果頭付是四成，利率可以下浮25%，但如果頭付只有三成，利率下調的空間就只有兩成了”。

　　而如果選擇固定利率，期限不能太短，因為可能加息后獲得的利率優勢難以彌補加息前的利率劣勢；期限不能太長，因為經過一輪加息后如果利率再次快速下降，也可能得不償失。從目前時點看，央行可能在今年開始步入加息周期，利率固定在5年左右比較劃算。 (方利平、劉新宇)

　　可獲高折扣利率者 浮動利率劃算

　　以李女士的60萬元貸款為例，如果能夠獲取下浮七折的利率，則目前利率僅為4.158%，比招行3年期5.58%和5年期5.85%的固定利率分別高1.422和1.692個百分點。銀行貸款人員表示，除非國家政策明確取消，利率折扣一旦確定，就將一直保持下去。這意味著，以后無論基準利率怎樣變化，打折后的實際利率變化幅度都將縮小30%。假設未來央行貸款利率加息0.54個百分點，則對于七折利率房貸客戶而言，實際利率將只是加息0.378個百分點。

　　以5年固定利率房貸為例，對于能夠獲取七折利率房貸的客戶而言，只有5年以上貸款基準利率由目前的5.94%加至8.36%以后，也即意味著以每次0.27個基點，至少要加息9次以上，七折優惠利率才可能超過目前5.85%的固定利率。這種可能在未來5年的發生幾率比較小。

　　因此李女士選擇浮動利率更加劃算。而現在浮動利率紛紛收緊，但仍有銀行執行浮動利率，仍具備可操作性。

　　低折扣或上浮利率者 固定利率劃算

　　不過，如果李女士只能申請到基準利率甚至利率要上浮10%，則選擇固定利率房貸有著數。目前5年以上貸款的基準利率為5.94%，而招行的5年期部分固定利率可優惠至5.85%，已經比基準利率還低，建行的5年期固定利率為6.16%，也只比基準利率高0.22個百分點，基本上，在央行以每次0.27個百分點的幅度加息一次后，市場浮動利率就可超過目前選定的固定利率。

　　而就目前的經濟復蘇情況和央行回收流動性的決心來看，在今年步入加息通道的可能性是比較大的。

　　事實上，即使李女士能夠從銀行獲取一定折扣的利率，但是折扣比較低，比如只能打9折，選擇固定利率也會有一定的著數。按照目前的基準利率，5年以上貸款的9折優惠利率為5.346%，比招行的5年期部分固定利率5.85%低0.504個百分點，當基準利率上升3次后至6.75%時，李女士的9折浮動利率將高達6.075%，比目前選擇的固定利率要高。如果在未來一年多的時間里，央行加息3次，則李女士在前5年選擇固定利率房貸更劃算。

　　文/表 記者方利平　署名除外

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