嚴厲調控之下商用性質公寓成投資新熱點

　　突然而至的“新國八條”雖然引發新一輪觀望，但發展商春節期間推出的各類優惠促銷和樓盤活動，仍吸引不少市民出去看樓，廣州并沒有出現預料中的淡靜一片；在通脹壓力下，投資客們的看樓熱情仍高，新快報記者采訪發現，與住宅功能相近又不受“史上較嚴厲”的“三限”政策影響的商用性質公寓，成為今年春節樓市的一大投資熱點。

　　很多公寓比節前好賣

　　大年初一、初二，新快報記者走馬各樓盤時發現，春節樓市熱度出人意料，一些有活動、促銷力度較大的樓盤都吸引了不少看樓客，公寓盤新春期間普遍人氣不俗，成為春節期間一大投資熱點。不少公寓項目負責人透露，雖然春節時調高了價格，但因為配合了各種促銷優惠，加上不受新政限制，賣得卻比節前還要好。

　　在投資氛圍向來較為火熱的珠江新城，新快報記者發現，受“新國八條”打擊，一些豪宅盤門可羅雀，有些樓盤甚至關門放假，但商用性質公寓卻人氣極旺。位于馬場路上的公寓盤富力公園28（資料、團購、論壇、二手），年初一、初二兩天客流量都非常可觀，樓盤推出的“一口價”單位年初一一大早就已賣得差不多，發展商后來不得不臨時加推新單位應市，其他單位因為發展商春節期間推出了購房10年管理費及豪宅契稅等系列優惠，也吸引許多投資客入貨。

　　通脹厲害只好去購房

　　年初二剛購購了一套90平方米公寓的陳先生向記者坦言：“通脹這么厲害，手頭的錢不花出去就更不值錢，我家已有一套房，現在再購住宅頭付至少要六成，還不如投資公寓實在！”

　　除珠江新城外，將銷售設在正佳廣場的正佳東方國際公寓，春節期間也吸引不少逛街的市民順道看樓，銷售人員表示感興趣的都是投資客。在蘿崗科學城，雖然返鄉過年的新廣州人眾多，但春節期間在售的飛晟文匯（資料、團購、論壇、二手）廣場·星寓和合景科匯金谷（資料、團購、論壇、二手）·領譽兩個公寓盤卻成為區內一大旺地。新快報記者發現來看樓的既有留守廣州過年的新廣州人，也有廣州本地投資客，較受投資客歡迎的是中小戶型，一些舒適的大戶型產品也吸引自住客關注。在琶洲兩岸，位于員村琶洲大橋腳的佳潤臨江上品和琶洲**站上蓋的保利世貿公寓（資料、團購、論壇、二手），春節期間看樓人氣都大出發展商意料，有發展商表示：“原來計劃初四才開門，沒想到改到年初一啟市，居然來的人也不少，年初一、初二都有成交。”

　　三類公寓值得關注

　　1

　　有“靠山”的公寓

　　對普通投資客來說，選擇配套有大型綜合體項目的高端公寓風險將相對略低，投資更有保障。這類公寓往往周邊云集超寫字樓、大型購物、會展、五酒店等高端商務物業，定位高、客源廣，將給公寓的未來租賃帶來更可觀的穩定客源，而且還是中高端客源。雖然這類公寓的價格往往也很貴，但從投資風險看也更為穩妥。

　　2

　　帶超豪裝修公寓

　　近期新上市的公寓裝修標準越來越豪華，動輒五六千元/平方米。專家指出，這種帶超豪華裝修的公寓將成未來一大趨勢，對投資客來說，這類公寓交樓后就能馬上出租，不但更省事，而且能更快有回報；另一方面，隨著越來越多外資機構、公司的進駐，更多外籍高端人才進入廣州，高端公寓需求將被進一步帶動，帶超豪裝修的公寓將更有市場，未來出租率和租值都將更高，回報也相對更有保障。

　　3

　　CBD區公寓

　　珠江新城、琶洲等CBD區的公寓產品以及科學城核心區的公寓，新年價格仍將繼續走高。珠江新城和琶洲這兩大商務區域目前開發已近成熟，公寓供應量日少，因此也將更為矜貴。目前珠江新城較貴洋房叫價高達12萬元/平方米，高端公寓市場增幅將更為誘人。科學城等新區隨著中新知識城的動工和**六號線通車時間日近，區域發展也將更有潛力。

　　原因

　　幾乎沒有限制拉高商用物業需求

　　中原地產項目部總監黃韜表示，商用性質公寓熱潮其實早從去年中就已開始出現，春節前出臺的“新國八條”對住宅市場進行了更嚴厲的限制，進一步拉高了公寓市場的需求。“新國八條”不但將二套房貸頭付比例提高到較低六成且利率上升至1.1倍，三套房全面停貸，而且“限購”程度更劇，已有兩套房的本地戶籍家庭和已有一套房的非本地戶籍家庭都將不再允許新購住宅，自然把更多投資客推向商業市場。

　　與住宅市場相比，商用物業 、不限外、 ，貸款還能較高貸到五成，利率方面又與二套房貸一樣，對投資客來說，當然更有吸引力。在眾多商用物業中，商用性質公寓因為兼有住宅功能容易出租，自然成為投資客更熱捧的“心頭好”。

　　合富輝煌頭席市場分析師黎文江認為，雖然“新國八條”來襲，但去年以來推熱樓市大漲的流動性過剩態勢，至今仍沒得到有效解決，大量熱錢和普通老百姓手頭的閑錢都缺乏更有吸引力的投資渠道，因此，盡管住宅“三限”政策更嚴，但樓市的投資氛圍卻仍很難快速降溫，投資資金需要尋找出路，自然會轉戰到商用物業，特別是與住宅功能較為相近的商用公寓市場。

　　風險提示

　　投資公寓有利弊入市之前多權衡

　　●好處

　　宜商宜住，價格比商鋪便宜

　　與寫字樓和商鋪通常只針對特定人群出租相比，公寓宜商宜住，既能租給白領、金領們居住，又因為能辦工商登記，還能租給小企業辦公，出租面更廣更易租，投資風險相對小。另外，從投資和持有門檻上看，商用公寓整體上也比寫字樓和商鋪略低。目前價格較貴的珠江新城、琶洲、環市東等CBD區的商用公寓，單價大多在每平方米2萬-3.8萬元，而同區商鋪每平方米單價高達8萬-25萬元，加上商鋪都有守鋪期，更慢，因此從整體上看，對資金實力不太高、投資經驗也不是非常足的普通投資客來說，選擇商用性質公寓可能會更為保險。

　　●弊端

　　租金低，管理費高，沒有學位

　　與普通住宅相比，商用性質公寓投資和持有成本都更高，普通老百姓入市時應該更為謹慎。黎文江表示，從目前情況看，不少公寓盤去年價格漲得快，但租金漲幅卻跟不上，其租金回報通常都只有3%-4%；從使用年限看，普通住宅有70年，但商用公寓只有40-50年，有的甚至只剩下20多年，期短，入市前更要多權衡；另外，商用性質公寓管理費通常比住宅要高得多，住宅通常是1.5-3元/平方米/月，個別豪宅4-5元/平方米/月，但商用公寓通常要4元-19元/平方米/月，如果租不出去，業主的成本就很高。黃韜也指出，商用性質公寓就算是在名校地段也沒有名校學位，在保值上比同區住宅缺了一大利好，而且商用公寓通常由酒店或寫字樓、商場用地改造，不能通煤氣，水電也要用商業價，確實不宜長期居家，對日后出租也會有影響。

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