12月24日，晚六點，西方傳統的平安夜。北京望京嘉茂商廈韓餐店的老板樸洪基女士面對冷清的客流顯得十分無奈。而此前，這里曾經一度是望京區域韓國人聚集的場所。

　　從今年8月份開始，樸女士身邊的韓國人走了很多，這種狀況到了12月更為明顯。“我們的營業額至少減少了30%。”

　　問題遠不止于此，小到商鋪，大到購物，都受到了“韓流”退潮的影響。

　　成也金融危機，敗也金融危機！崛起于1997年金融危機的望京商業地產板塊，所遭受的危機正源于那些逐步回潮的韓國人帶來的商業空洞。

　　匯率差使“韓流”出逃

　　李清玉(化名)是望京一家商業地產代理公司招商部總監。在她看來，這股“韓流”對她的影響并不亞于樓盤降價甩賣對開發商資金鏈斷裂的危機。

　　“很多之前談好的店面，價錢也談妥了打算開店的韓國商人，前段時間都跟我聯系說還是不開了。”陡減的客戶量讓李清玉不得不把招商的計劃一再推遲。

　　記者調查了解到，位于望京的方恒購物異常冷清。如果不是緊鄰華堂商場，人們估計很難發現這個購物之地。

　　據ALREN透露，與其他購物相比，方恒購物客流量較為。“較近客人明顯比以前少了很多，特別是韓國客人，據說營業額幾百塊，還交不了租金。”

　　距方恒購物500米的沃爾瑪情況要稍微好一些，但記者調查發現，目前沃爾瑪地下一層、一樓和二樓的招商幾乎還沒有招滿，三樓以上的餐飲到2010年才開始招商。

　　“運氣”好一點的華聯嘉茂購物也遭受到韓國人“回國潮”的影響。據一位在嘉茂工作了兩年的服裝店店主告訴記者：“據我們計算，韓國客人少了80%，營業額也隨之下降了很多。”

　　除了金融危機的蔓延之外，影響的是韓幣兌換人民幣匯率的下降。

　　在望京居住了3年的ALREN感觸頗深：“以前在中國上學的時候，覺得什么都便宜，但是韓幣匯率下降之后，開始覺得中國物價太高，現在這里牛肉湯的價格高的，甚至比在韓國喝還要貴3倍。”

　　“現在好多韓國人把手里的房子賣了，在中國投資的商鋪退了兌現人民幣， 人民幣對韓幣匯率高的時候回韓國再把人民幣兌換成韓幣，利用匯率差還可以稍微賺一點錢。”ALREN透露出了韓國人想通過這種匯率差來讓自己的韓幣資產保值。

　　散售之困

　　“在望京，韓國人是特定的消費群體。望京的商業地產有一些商業形態是專門為韓國人設置的，包括招商、銷售等，肯定受到很大的影響。”全國工商聯房地產商會專業委員會會長兼秘書長朱凌波說。

　　他表示，消費不足現在不是一個區域要面臨的問題，而是金融危機下的共性。

　　“這是北京幾個大的新城都面臨的共同問題。如果區域商業內部的商業設置總量遠遠大于區域的人口消費，那么就要考慮怎么升級為一個特色的商業。吸引區域外的消費群體融合進來才能改變望京商業地產飽和的狀態。”朱凌波說。

　　值得注意的是，那些商業街和商鋪、底商受到的影響比百貨更為慘痛。

　　據業內人士介紹，望京商業地產除了大型購物外，其余都賣給了小業主，只有很少一部分是持有。

　　李清玉向記者表示，缺乏商業業態的規劃是望京商業地產一直以來的詬病，也恰是這樣的原因導致韓國人“回國潮”爆發后，商鋪比百貨更脆弱和不堪一擊。

　　據悉，底商的投資都是很小的投資人，所以他們很謹慎，為了，出租商鋪并沒有考慮商業的業態規劃，造成很多店鋪重復經營。

　　李清玉表示，商業的招租和后期的運營，可以使物業升值，而在望京恰恰缺乏這樣的前提。

　　“散售的商業地產目前而言只能靠市場的自然發展優勝劣汰的過程來調整。這樣的話周期比較長，對區域來說風險就比較大。”朱凌波說。

　　也許是早已嗅到危機，韓國百貨業易購得原先定于在望京開店計劃一再推遲，有消息人士認為，原先易購得計劃在北京開兩家分店，分別位于望京和洋橋，而今年9月的洋橋店已經開了，近期不會再在望京開店了。

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