在目前國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控下，房價的增速已開始剎車，但銀行業(yè)對于房貸的放貸熱情絲毫沒有減弱。較近一個月以來，一場銀行間的個貸攻堅(jiān)戰(zhàn)悄然打響，銀行個貸產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)入密集期。繼深發(fā)展、招行相繼推出循環(huán)貸款、存抵貸業(yè)務(wù)后，中國銀行也在近期推出了理想之家個人貸款系列品牌，其旗下有四大產(chǎn)品品牌:安居寶、易居寶、個人循環(huán)貸款等。面對這些讓人眼花繚亂的貸款名稱，較近打算貸款購房的很多消費(fèi)者有些摸不著頭腦。究竟應(yīng)該選擇固定利率還是優(yōu)惠利率，還是應(yīng)該嘗試一下雖然不享受優(yōu)惠利率但是可以隨時提前還款的存抵貸呢，還是選擇循環(huán)貸？針對購房人的困惑，記者日前采訪了業(yè)內(nèi)專家。

　　直客式房貸一、二手樓皆可選

　　直客式房貸是購房者直接向銀行貸款、由銀行一次性向開發(fā)商和上手業(yè)主付清購房款的個人房貸新模式。貸款的額度、成數(shù)、期限以及還款方式由銀行根據(jù)購房者需求決定。

　　點(diǎn)評：直客式房貸的優(yōu)點(diǎn)是，避開了中介，可節(jié)約一筆中介費(fèi)，但直客式房貸門檻較高，并不是所有購房者都能獲得這種貸款的。目前中國銀行的優(yōu)質(zhì)客戶和信用及資產(chǎn)較優(yōu)良的消費(fèi)者可以獲得直客式房貸的貸款。

　　7月初開始，中行對直客式貸款進(jìn)行了發(fā)展和創(chuàng)新，推出兩項(xiàng)新的直客式個人住房貸款產(chǎn)品易居寶一手房貸款和安居寶二手房貸款。直客式貸款擴(kuò)展到一手樓的領(lǐng)域，購家在不需要向開發(fā)商支付按揭保證金的前提下，可以辦理一次性付款，這樣房價通常可以得到一次性付款的折扣優(yōu)惠，節(jié)省一定的購房支出。

　　循環(huán)貸盤活手中不動產(chǎn)

　　滿足資金周轉(zhuǎn)需求循環(huán)貸就是個人住房循環(huán)授信，借款人將按揭房抵押給銀行，可以獲得一個貸款額度，在規(guī)定的時間和額度內(nèi)可以分次提款，循環(huán)使用。

　　點(diǎn)評：循環(huán)貸的優(yōu)點(diǎn)是可以將購房者手中的不動產(chǎn)———按揭房的價值盤活。辦理了這項(xiàng)業(yè)務(wù)后，可以從銀行獲得相當(dāng)于房產(chǎn)價值的較高授信金額，還可以在貸款期間內(nèi)循環(huán)使用已經(jīng)償還給銀行的貸款，用于購車、裝修等其他個人消費(fèi)。

　　循環(huán)貸讓購房者通過房產(chǎn)抵押的方式獲取一個有額度的現(xiàn)金池，便于資金的靈活調(diào)度。但借款人獲得的資金在使用上還是有要求的，如不能用于炒股購期貨。

　　這種貸款方式適用于收入比較豐裕、有提前還款能力、有資金周轉(zhuǎn)需求的中青年白領(lǐng)和小企業(yè)主。

　　比如中國銀行新推出的個人循環(huán)貸款包括個人信用循環(huán)貸款和個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款兩種方式。其中，使用個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款，無論是住房，還是存單、國債均可作為押品，金額可高達(dá)1000萬元。在確定的額度內(nèi)，客戶可隨需支取，循環(huán)使用，還可用于投資經(jīng)營和購房需求。而使用個人信用循環(huán)貸款，客戶可憑個人信用獲得貸款，用于全面的生活消費(fèi)支出，無論是購車、旅游、家居裝修、還是攻讀學(xué)位，中國銀行個人信用循環(huán)貸款都可以滿足客戶的財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)要求。

　　目前，中國銀行廣東省分行、深圳發(fā)展銀行、光大銀行、建設(shè)銀行目前可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　隨借隨還不限次數(shù)用款

　　招商銀行近期推出了隨借隨還房貸產(chǎn)品，的特點(diǎn)是客戶只要還款金不少于1000元，即可通過網(wǎng)上銀行和電話銀行不限次數(shù)進(jìn)行還款操作，無需支付任何費(fèi)用。需要用錢的時候，又可隨時通過網(wǎng)上銀行或打電話借出來，借多少天算多少天。

　　點(diǎn)評：隨借隨還房貸產(chǎn)品可限度地滿足貸款人對貸款手續(xù)的便捷性和資金使用及時性的需求。比如說，劉小姐購購一套50萬元的住房，目前銀行貸款余額為30萬元。按照招商銀行較高按房價8成的授信度，劉小姐仍可貸40萬元，但他尚欠銀行30萬元，因此劉小姐可隨時從銀行取出10萬元使用。

　　隨借隨還房貸產(chǎn)品主要是將房貸業(yè)務(wù)與有房產(chǎn)作為抵押的個人授信業(yè)務(wù)結(jié)合在了一起，可以讓貸款人根據(jù)自己的家庭財(cái)務(wù)狀況，結(jié)合自己的職業(yè)規(guī)劃自行設(shè)計(jì)還款計(jì)劃，如可設(shè)定將部分年度獎金固定用于還款或雙周還、周周還、天天還。

　　混合利率房貸規(guī)避利率風(fēng)險

　　光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行等近期先后推出了混合利率房貸業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)指辦理固定利率的貸款者可以申請轉(zhuǎn)辦浮動利率，反之亦然。像農(nóng)行推出的混合利率貸款，即在貸款開始一段時間內(nèi)利率保持不變，固定期結(jié)束后轉(zhuǎn)換為浮動利率。目前開辦的混合利率貸款固定期為5年和 10年兩種。混合利率貸款固定期和浮動利率都是根據(jù)整筆貸款期限來確定利率檔次。如一筆5年固定期＋3年浮動期的混合利率貸款，在確定利率檔次時，固定期利率對應(yīng)10年期固定利率檔次，浮動期利率則對應(yīng)5年以上浮動利率檔次。

　　點(diǎn)評：對于頭次購房的自住型購家來說，選擇5年期的固定利率將會使其每月成本明顯上漲1.63%左右， 10年期的每月成本更會上漲3.09%；而投資型購家在選擇浮動利率時因?yàn)闊o法享受較優(yōu)惠利率，選擇5年期的固定利率使其每月的成本上漲僅為0.22%， 10年期的每月成本上漲也僅為0.27%。

　　存抵貸節(jié)省貸款利息

　　近期深圳發(fā)展銀行廣州分行推出了存抵貸業(yè)務(wù)，是將該行貸款客戶活期存款與個人房屋貸款結(jié)合起來管理的一種理財(cái)服務(wù)。開通該業(yè)務(wù)后，市民的活期存款賬戶將與其房屋貸款關(guān)聯(lián)起來，市民只需要將自己的閑置資金存放在約定的活期賬戶上，超過5萬元后，銀行便會將賬戶中一定比例的資金視作提前還貸，節(jié)省的貸款利息將作為理財(cái)收益返還到市民的賬戶中。

　　值得關(guān)注的是，即使賬戶上的錢被視作提前還貸，實(shí)際上資金仍存放在這個活期賬戶上，客戶可繼續(xù)享受存款利息收益，需要資金周轉(zhuǎn)時，還可隨意調(diào)動。

　　點(diǎn)評：存抵貸的好處是享有存款帶來的收益，節(jié)省了利息支出，如一筆50萬元的按揭貸款，以貸款利率5.814％計(jì)算，如有活期存款余額10萬元，那么一年中活期存款利息為720元，抵扣貸款利息收益1400．85元，理財(cái)收益共為2120.85 元，年收益率為2.12％。雖然收益率不算很高，但畢竟節(jié)省了一些利息支出。

　　接力貸兩代人齊供房

　　接力貸款指的是以子女（或子女及其配偶）作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或者一方與該子女作為共同借款人，貸款購購住房的房貸產(chǎn)品。農(nóng)行廣東省分行今年就推出了一種接力房貸。也即是父母雙方或一方與其子女作為共同借款人，貸款購購住房。

　　舉例來講，一對50多歲的老夫婦想申請50萬元銀行貸款，一般銀行較多能批10年，這樣，他們每月需要還款近6000元，負(fù)擔(dān)太重；而這時他們的孩子剛參加工作，每月收入2500元，如果申請貸款30年，每個月要還2800元，月供超過了收入，銀行也不會放貸。如果父子組合起來，作為共同借款人，父母的貸款期限就能較長至30年，每月負(fù)擔(dān)還不大。

　　點(diǎn)評：接力貸款的優(yōu)點(diǎn)是可以適當(dāng)延長借款人的年齡和貸款年限，不受普通房貸規(guī)定中上限的限制。前期還貸壓力可以減輕，門檻也較低。但這種房貸未來可能在父母和子女間或者在幾個子女間產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛。要避免發(fā)生這類問題，較好事先有所約定，如沒有直接參與還款的其他子女不能擁有該房產(chǎn)的所有權(quán)或繼承權(quán)等。與此同時，農(nóng)行對客戶也提出了相應(yīng)的要求：作為共同借款人的父母和子女均有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，共同借款人收入之和有償還貸款本息的能力；父母中年齡較大的一方不超過60歲。

責(zé)任編輯：小平

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