“估計到今年下半年，房屋的供應數量會明顯上升，供求將會趨于均衡。因為去年6、7、8月份賣出的那些地，一個個都在和時間賽跑，開發商知道宏觀調控的大幕正一步步拉開。隨著流動性的緊縮，下半年開始一些‘體質’比較弱的房地產商就會缺錢了。”5月15日，在杭州舉辦的“2010新湖‘金融地產趨勢’論壇”上陶冬這樣預言。

陶冬還預測，下半年房屋供應量增加的到來時間會早于預期，數量會大于預期。但同時陶冬也認為，“重要的是房地產市場調整的時間會很長，而不是房價一下子跌下去。市場也不會再出現像2008年那樣的V型反轉。”

市場尚處于相持階段

隨著5月17日樓市新政的“滿月”，各地樓市陷入觀望，成交量銳減，但商品房成交價卻仍然堅挺，甚至有樓盤逆市提價。

對此，陶冬表示，這是由于政策上的打壓和一手房源的不足這兩個因素造成的。2008年由于大部分開發商都出現了現金流的危機，使開工量銳減；到了2009年上半年樓市又突然走旺，開發商一下子把房子全賣掉了，因此上半年可售房源一下子就緊張了。“目前可銷售房源我們估計大概相當于1.5個月的房屋銷售數量，而在2008年10月份，房屋的可銷售房源相當于23個月的房屋銷售。在可預見的兩三個月時間內，房價會在高位對峙和拉鋸。”

大量數據顯示，有2009年和今年季度的“高價傾銷”作底，全國開發商手上普遍不缺錢。

RIECO近日發布的《2010年1季度的房地產市場運行狀況與預測》報告就指出，目前房地產開發企業資金相對寬松。

早在2008年初就開始未雨綢繆，奉行不高價拿地，調控期反而逆市發展的新湖中寶為此也做過專門調研。

在一次內部會議上，新湖中寶董事長林俊波表示，去年整個行業銷售的資金減去投資的資金總共多出了7000多億元，這些資金都在房地產企業手上，另外還有更為龐大的其他來源資金，房地產公司手中的資金狀況普遍好于以往。市場之所以還沒有出現降價，跟開發商資金壓力不大有直接關系。

林俊波也坦言：“較苦的日子將會在未來3個月內來臨。”

加息幅度將大于預期

今年1月份開始，中國人民銀行連續3次調高準備金率。隨同這種貨幣環境下出臺的幾乎所有政策在陶冬看來基本上都是資金在量化收縮。

基于基數效應的判斷，市場上普遍的觀點認為下半年通脹可能見頂。陶冬對此并不認同，“我認為下半年，中國的通貨膨脹會失控，下半年兩大因素會拉動中國的通貨膨脹往上走，個因素就是大規模的加工資，不僅僅是城市白領們的工資往上走，農民工的工資也在上漲，我們估計沿海地區制造業今年大概有600萬的工人短缺，而且短缺已經明顯地由制造業向服務業蔓延；個因素是食品價格上漲，若控制不當會帶動一場相當大的通貨膨脹，由此促使央行加息。”

陶冬還特別提到房地產租金上漲的問題，“中國的租金現在也開始動搖，過去幾年每次都是房價往上走，但租金是不動的；像這樣租金上漲還是次，明顯是由于貨幣過度發行引起的金融性資產價格的上漲。”

他提醒道，在工資上漲、食品上漲、租金上漲的情況下，不排除消費者物價指數(Consumer Price Index，CPI)在今年年底的時候突破5%，如果這樣的話一定要警惕利率的上升力度和頻率會明顯大過市場所預言的幅度。

盡管加息本身解決不了通貨膨脹的問題，但通脹下若不加息，放在銀行里面的定期存款肯定會大量的流出。因此，陶冬預測，“當中國的CPI超過3%的時候，就會出現第1次加息，當央行認為通貨膨脹會在今年年終時見頂的觀點出現動搖的時候，一系列的加息就會出現，而這些對于房地產市場會帶來很大的影響。”

下一輪發展動力是城鎮化

雖然眼下房地產業正經歷著史上較嚴厲的調控，但陶冬不希望把把周期性的波折和長期的趨勢混為一談，他堅定地認為中國經濟的大趨勢是向好的。

他表示，在上世紀80年代中期的時候，GDP 6年中就有連續5年是兩位數增長，這背后兩大超級因素支撐：一個是農村改革，另一個是鄉鎮企業。上世紀90年代初的時候，中國經濟又連續5年保持雙位數的增長，這個背后也有兩大超級因素支持：個是市場經濟，個是外資投資。在剛剛過去這些年里，中國經濟仍然連續出現5年的雙位數的增長，它也是由兩大超級因素拉動的：個因素是WTO，個是房地產。

下一個超級因素在哪里？“是城鎮化。中國在今后10年、15年可能帶來的城鎮化現象是人類歷史上的移民潮，而這個移民潮會帶來一系列的動態變化。中國的城鎮化成功與否不取決于農民是否進城，而在于農民進城的時候兜里有沒有錢。”陶冬如是說。

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