2011年調控將走向何方?在昨天網易房產主辦的中國房地產2011新年峰會上,來自住建部和財政部等接近決策層的大腕們集體論道。財政部財政科學研究所所長賈康、住建部政策研究副主任秦虹、中國房地產研究會副會長顧云昌等知名學者相繼發表自己的觀點,并針對樓市的四大難題一一作答。

值得注意的是多次參與國家經濟政策研制的財政部財政科學研究所所長賈康的觀點。他稱,房試點方案不會也沒必要覆蓋套房,只面向高端(住宅)和增量(住宅),應該是給了中低收入者一顆定心丸。

問題1

為何調控效果不佳?“房產外圍作用因素越來越多”

2010年是樓市的政策年,經歷了2次大型調控以及多次的準備金上調、加息等宏觀調控,但地王頻現、“日光盤”屢出、通宵排隊成開盤必備“頭菜”等現象多次上演,外界對于樓市宏觀調控的信心發生動搖。

“開發量不低、成交量不低、房價漲幅不均。”昨日秦虹這樣總結去年的房地產市場。她稱,2010年總體來說,房價漲幅比2009年低。如果沒有調控,漲幅可能還不只這個水平。

“2010年政策很給力,但是落實不夠好。”中國房地產研究會副會長顧云昌表示,統計顯示,從2005年開始全國的房地產價格一路攀升,原因在于從當時開始,供求關系就發生了逆轉,一直處于賣方市場,成為購家之間互相競爭的市場,所以誰出價高就賣給誰,直接也導致了房價攀升。

在秦虹看來,當前市場主體各個方面利益分化非常嚴重,政府和地方政府利益目標、央行和商業銀行目標利益等都是不一致的,所以國家調控政策制度設計上比較完整,但落實起來就不盡如人意。她同時指出,當前市場所面臨的一些問題,如投資性需求快速增長,企業囤地捂盤行為、保障房比重低,并不是一年形成的；而且影響市場的外圍因素越來越多,力量越來越強,如資金充裕、投資渠道有限、通貨膨脹預期、土地財政等都還沒有解決等。“指望出臺一些政策就達到滿意效果,這也是難上加難。”秦虹認為,房地產調控要想見到效果,還必須要持續下去；要把多年累積的問題解決,和房地產短期政策相呼應的長期制度建設也非常重要。

問題2

限購令或成“令”?“政府應搶時間增大供應、開拓投資渠道”

2011年房地產走勢如何?會不會有新一波調控出現?

秦虹認為,在2011年,樓市調控政策仍然會有持續性、連續性、穩定性。如提高頭付、禁止三套房貸、限制外地人購房等控制投資性需求的政策仍將會持續。關于限購令,秦虹則表示,2011年還會有一些城市根據當地的情況、房價漲幅,陸續出臺新的限購政策。

限購令執行以來,很多城市成交量下降,但是價格還沒有出現明顯的回落,2011年像廣州、深圳繼續推行限購令,有人擔心屆時一旦取消,會導致房價報復性反彈。

在顧云昌看來,限購令就好像過去發票證,主要是因為產品供不應求,價格還很高,因此進行需求限制。“9·29”新政出臺至今,對于市場的影響逐漸顯現,尤其是一線城市成交量逐步下滑的趨勢非常明顯,同時房價上漲的勢頭已經受到遏制,預計接下來作用會更加明顯。

顧云昌提醒說,由于目前流動性依然泛濫,加上外圍熱錢兇猛,如果這種格局無法得到改善,那么“限購令”松綁變成“令”的可能性非常大,因此政府在行政干預時,應該在抑制需求的同時加大住房供應,尤其是普通商品房與保障房；同時,應該抓緊時間并且開拓更多的投資渠道,比如說基金債券等金融創新工具,才能實現“分流資金、平抑房價”的作用,防止房價出現報復性反彈。

　問題3

房產稅今年試點?或面向豪宅和多套房

自去年以來,關于房產稅的傳聞和爭論不絕于耳。

昨日財政部財政科學研究所所長賈康表示,現在國家經濟發展相當不錯,繼續應對挑戰,化解風險的同時,房地產調控怎樣進行更合理的加固,制度建設因素已經成為當務之急。2010年4月15日以來的這輪調控,要作出應有的貢獻,就要把短期問題和中長期問題銜接好,其中一個主要的制度設計就是在房產交易環節征稅后,對保有環節也進行征稅。而房地產稅在中國應該以改革試點來切入。“我們聽到上海和重慶非常明確地表態愿意先行先試,只能拭目以待。”

“我認為試點方案沒必要覆蓋套房,只面向高端(住宅)和增量(住宅)。對于一般社會中下收入(包括公職人員),應該給他們吃定心丸。”賈康說,高端(豪宅)和增量(多套房)也不是和社會上先富起來的人過不去,這是市場經濟通行原則,他們有可能在再分配優化過程當中為國庫多做一些貢獻,反過來也增加社會和諧度,從而更加心安理得享受先富起來的幸福感。

賈康還指出,2010年兩次加息已經明確表明,國家經濟在加息通道運行,如果沒有特別大的意外,比如整個世界經濟二次探底,國家在加息通道運行至少三個年頭。

　問題4

房價如何回到合理價位?“應改變商品房獨大的局面”

“2011年政策不松動,落實要給力。”顧云昌認為,據住建部統計,全國城鎮居民85%已經擁有了自己的住宅,到底誰對房地產市場意見?就是收入高于低保但又購不起商品房的夾心層,以“80后”大學生為代表的夾心層在大城市“厚度”很大。“如果讓夾心層盯著房價降降,還不如告訴夾心層未來供應的產品就是保障房。”

“我們的住房結構是一房獨大的,過去整個新建房供應中95%是商品房,5%是保障房,這樣的結構永遠不可能讓商品房回到合理的價位。”顧云昌說,回到合理價位必須是調整結構,讓不同收入家庭購到與其收入相匹配的房子,或者租到和他收入相匹配的房子。政府要加大力度進行保障房建設,為社會上的低收入群體提供更多的“公租房”和“經適房”。只有這樣,才能從根本上讓房價回歸理性。在2010年大家關注房價的同時,實際上國家已經在調整商品房和保障房的結構。而許多保障房項目剛剛開工,估計到了2011年才會大量推出。

秦虹也指出,2011年國家準備新建1000萬套裝修住房,這個量是比較大的。“一套保障房按50平方米算的話,2011年保障房建設的規模將會達到5億平方米,如果2011年總的商品房面積仍然是在12億平方米左右,那么保障房建設將相當于商品房新開工面積的40%多。一旦推出,房價將更可能穩定。”

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