隨著蘇州城市綜合體的不斷落成，蘇州人可以更為方便地在一個地方就將吃喝玩樂購物休閑全部解決。城市綜合體，成為描述蘇州城市商業變化的新名詞。

萬達廣場讓蘇州人認識了城市綜合體

去年9月17日，蘇州頭個城市綜合體項目——萬達廣場正式亮相。總建筑面積近45萬平方米的萬達廣場，匯聚了寫字樓、公共空間、購物、文化娛樂休閑設施、公寓等多個大城市主流物業形態。作為蘇州的頭個城市綜合體項目，萬達廣場的開啟，徹底顛覆蘇州原有的購物休閑理念，讓市民在一個“廣場”內，就可以輕松實現購物、休閑、娛樂和工作，“足不出戶”享受都市生活。

作為近幾年商業地產發展中較為熱門的關鍵詞和較主流的發展模式，很多蘇州市民通過萬達廣場認識了城市綜合體，也是次意識到未來購物、休閑、娛樂可以通過這樣的方式輕松的完成。

如果你選擇一個周末去位于園區現代大道邊上的印象城，你會發現，盡管該商業從地下到樓上五層，都設置了為數眾多的停車場，但是要找到一個停車位還是相當的困難。吃飯、購物、娛樂、體閑，由于這些需求都能夠在這里一站式搞定，所以這里人來人往，非常熱鬧，等到中午時分，你會發現，這里的每一個餐飲店生意都好得很，位于四樓的個別飲食店，幾乎每一頓飯，市民都需要在店外排隊等候。“其實，從完整的意義上來看，萬達廣場和印象城都還不能算作城市綜合體。 ”這是記者在采訪我市一位房地產界的專家時，他所指出的，萬達廣場沒有酒店，印象城沒有公寓、也沒有酒店，因此，它們離真正意義上的城市綜合體還有一些差距。

按照目前國際對城市綜合體的理解，所謂城市綜合體，其英文縮寫為HOPSCA.，是集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物（Shoppingmall）、會展（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業設施。將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經濟發達的大城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般來說，酒店、寫字樓、購物三大功能是城市綜合體較基本的業態組合。

如果嚴格參照這個定義，那么蘇州真正具備這六種業態的成熟的城市綜合體還不多。但是正是借助于萬達廣場、印象城等項目，蘇州市民對于城市綜合體開始有了較為感性的認識。

蘇州已有十多個城市綜合體項目

在《2010年中國城市綜合體專業研究報告》中，地產專家和業內巨頭們這樣高呼，“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！ ”這樣的說法至少表明了一個現象，業內對城市綜合體項目十分看好。

由于城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以被稱為“城中之城”。一個萬達廣場就是一座“城中城”，這是萬達集團董事長王健林在接受記者采訪時說的，因此，萬達廣場每到一地，就能把人氣帶到那里，就能帶動一地的發展。

繼萬達廣場、印象城之后，在蘇州，很多類似于城市綜合體的項目正在不斷出現。相城區剛剛舉行奠基儀式的繁花、備受關注的恒達中環百匯廣場；吳中區標桿項目中潤蘇州；售樓處剛對外公開的智海商務廣場等等在建的一些商業項目，應當說也具備了城市綜合體的一些基本特征，它們已經成為蘇州一種新的商業業態。

據統計，2009年蘇州投資額在5000萬元以上的商業在建項目117個，總投資額超過525億元，其中集合多種業態的綜合性商業項目投資額占到50%以上。

統計顯示，目前蘇州市場上具備城市綜合體特征的項目共有12個，共計500萬平方米。其中吳中區有中潤·蘇州和南蘇州生活廣場2個，總體量為52萬㎡；工業園區有環球188、建屋紫金東方、九龍倉蘇州國際金融、東方之門4個，總體量為114.3萬㎡；相城區有合景峰匯國際、繁花、恒達·中環百匯廣場3個，總體量為126.6萬㎡；滄浪區有蘇綸場、蘇州世茂運河城2個，總體量為190萬㎡；平江區僅有萬達廣場，體量為45萬㎡。

蘇州城市綜合體的發展趨勢在銷售狀態對比中顯現了出來。目前蘇州這些項目，在租的項目僅有萬達廣場一家，僅占總體比例的9%；在售的項目共計有5個，主要集中在滄浪區和相城區，這一部分的城市綜合體項目占總體比例37%；而待售的城市綜合體目前有6個，主要集中在工業園區，這一部分占總體比例達54%。

由銷售狀態可以看出，蘇州城市綜合體正處于蓄勢待發階段，現存建成的城市綜合體項目遠遠低于在建待售項目。大量的城市綜合體仍處于“孕育”狀態中。

在蘇州城市綜合體的區域構成中，我們可以看到，滄浪區是目前總體量的，其次是相城區和園區。就區域特點來看，滄浪區的城市綜合體項目數量不多，但是體量巨大，物業類型豐富。作為城市綜合體的蘇綸場和世茂運河城，在區域內有著巨大的影響力和商業聚集能力，是周邊商業和住宅項目的集中核心。相對于較勢單力薄的個體項目，城市綜合體對區域內商業價值的提升起著更為重要的作用。

城市綜合體將沖擊蘇州商業地產

不久前，萬科將旗下的“萬科金域堤香”更名為“萬科國際廣場”。萬科是房產開發商中的“領頭羊”，從原先專做白領公寓，到專注別墅市場，再到2010年拿下許多商業項目，萬科一直走在市場的前列。萬科這次項目名稱的改變，不僅預示著萬科發展方向的一次小小轉變，同時也表明市場風向的一個轉變。

從蘇州幾大知名的品牌開發商來看，有許多已經開始向商業轉型，拿下了規劃中商住結合的儲備地塊，有些已經開始著手商業項目的準備，有些將項目中的商業配套保留進行內部經營。這給正在逐漸增溫的商業地產市場增添了后續發展的動力，同時也給激烈競爭的市場增添了許多未知數。

品牌開發商轉型，進入商業地產行列，不僅表明了商業地產的黃金時代來臨，也標注了投資商業地產的較佳時機。

城市綜合體的發展態勢將對蘇州商業地產形成不可忽視的沖擊力。蘇州城市綜合體體量龐大，物業類型豐富，將在未來的發展中既成為商家和住宅的引力核心，也將對普通商業地產項目形成強勢競爭。