在業內人士看來，零售企業之所以進軍商業地產，其中有利潤驅動的因素，投資地產的回報要高于零售業。還有“被迫”因素——租金上漲和店鋪資源爭奪異常激烈，許多零售企業遭遇到漲價甚至是被終止等尷尬局面。所以一旦發現有開發商業地產的機會，零售商自然不會錯過。

毋庸置疑，由于本身的品牌優勢以及多年來對目標客戶群的維護，零售企業具有地產開發商不具備的優勢，但如何進入并適應商業地產的規律？怎樣才能創造零售之外的價值？以零售為先導與核心的商業地產是否一定能成功？擅長商業經營的零售企業不得不面對這一道道難題。

中國房地產報：今年以來，零售商投身商業地產之風愈演愈烈，零售企業為何開始熱衷投身商業地產？零售企業更青睞于哪種模式介入商業地產？

曹世斌：眾所周知商業地產的資金投入量非常大，開發的專業性要求也非常高，對于連鎖企業而言，做商業地產開發可能會嚴重影響到發展速度，所以我們從2000年以后近十年的發展都是以租賃為主。井百貨進入商業地產，不是為了跟商業地產商分一杯羹，而是因為：，整個集團發展壯大了，包括資金的規模、應用的平臺都已經搭建起來，有足夠的資金去運作商業地產；，中國的商業地產有很多業態的發展，我們認識到購物必定是中國零售業發展未來的主力業態，所以井除了發展主營業態百貨店以外，開始進入購物，而且從百貨店轉型到購物是相對容易的，百貨跟購物是較接近的業態。

但是以什么模式進入購物是很關鍵的。以租賃的形式進入可能會很困難，因為購物體量動輒十幾萬平方米，如果租賃很難跟開發商達成一致，開發商的要求很高，以租賃的形式頭先很難拿到項目。就算拿到了也是為開發商打工，因為購物的價值不在于它每年能收到多少租金，而在于通過成功運營使得購物的價值不斷提升。

朱菁：永旺本身是一個零售企業，我們做購物的較初目的其實并不是要靠地產來提升價值，更多的是圍繞零售這一部分，怎么把零售的銷售額做得更好更大，我們考慮的可能是需要新的業態、需要創新。在發展過程中，我們看到，做購物的率遠遠高于零售的率，但這個回報率不在于地產本身的增值，而是營運產生的現金流收入。因為我們很少持有項目，基本是跟開發商或者土地擁有方合作，我們現在在全國有10個購物，其中自建的只有3個，其他7個項目都是采取整體租賃的模式，目的在于降低初期的投資成本，而從后期盈利過程中，能夠實現價值化，當然也有些發展商是純粹靠地產增值進行價值化的。

劉敬鍛：機會來了，我們就要很好地掌握，中國發展很快，以一種固定的模式會限制你的發展速度，所以我們跟其他企業的做法有點不一樣，我們自己購地自建的大概占四分之一，租賃的占四分之三。一切都有可能，只要條件合適，方方面面的配套好，我們都會考慮的，所以我們是多方面發展，不斷適應市場的變化去運作。

中國房地產報：未來的商業地產領域，地產商與零售商之間的競爭將是資本、土地、經驗等全方位的競爭，零售企業做商業地產的難度在哪里，又如何在競爭中保持優勢，此外，哪種模式或者發展路徑較適合目前的零售企業？

曹世斌：現在國外成功的購物運營商多半都是自己持有物業，包括現在國內的開發商也是自己去持有物業，所以作為井百貨來說，我們考慮的模式就是要去開發，自己持有商業。但是具體怎么去做，同樣面臨著跟過去一樣的問題，如果只開發一兩個項目，可能資金實力是夠的，但是如果要在全國大量地開發購物，則是遠遠不行的，所以我們也在考慮怎么進入，現在我們在研究，可能需要進行資源整合，把商業資本、地產資本以及金融資本結合起來去專業開發商業地產。

李軍：我在百貨業從事工作多年，對百貨行業相當熟悉，但是進入到商業地產，從拆遷到定位策劃、建筑設計和一期開工，整個環節相當復雜和辛苦，包括和政府、顧問公司打交道，比如和顧問公司打交道，建筑、內裝、燈光設計都不是一個公司，大家的觀點不一樣，誰也說服不了誰，如何把公司有效的資源整合在一起，是較頭疼的事情。而且在整個項目的開發過程中，對于定位來說，原來做百貨零售業態的，一定要小心做購物，不然可能會做出一個大百貨來，很多的企業在這方面越走越遠，非常危險。

劉陽：購物業態可以給公司帶來很高的效益，對比之下可以發現，好的地段可以給商業地產帶來很大的回報，但是中糧西單大悅城的成功也只是個案，比如我們要走萬達、華潤的快速復制的道路也不行，現在的大悅城只是在連鎖的初級階段。當然我們現在也比較困惑，事實上到二三線城市以后，拿的地可能不是城市的核心地塊，這就要考慮產品的比例是不是要調整。另外，快速復制以后人才問題也是亟待解決的一個問題。

中國房地產報：對于今年加速進軍商業地產的開發商和零售企業，你有何建議？

朱菁：我想無論是對零售商也好，對想要進入商業地產的地產商也好，應該是慎重思考、積極應對，慎重思考要進入這個新的領域到底能做什么和不能做什么，有能力做什么、可以做到什么程度，在慎重思考后，就應該配備充足的資本、人才等，積極地去發展。

曹世斌：未來十年是中國商業地產的黃金十年，不是哪一個公司或者資本能夠獨立運作的，一定需要專業的地產資本、金融資本的結合，才能成功地在全國范圍內復制和發展，特別是購物的開發，所以希望地產公司、零售商以及銀行資本，未來多方可以一起探討資本的結合，從而實現中國購物發展的飛躍。

陳亦軍：對于商業地產，不管是開發商還是零售商都要慢慢洗牌慢慢做，在此我有兩點建議：，堅持自己的核心競爭力，核心競爭力較重要，中國市場實在太大了，品牌開發商、商業地產運營前景非常廣闊；，牢牢記住創新，因為商業這個領域是較能創新的，有大量新的商業模式、服務業態可以探索，在中國不是零售企業太多、品牌太多，而是太少了，所以一定要創新。

(作者：劉晨)