在投資需求下滑和全球金融危機等內外因素交織作用下，曾經火爆的中國樓市在2008年下半年徹底“退燒”并進入價格大幅下挫、銷售幾近停滯的“嚴冬”。步入2009年的中國房地產市場是否已經回暖，目前的房價能否成功撬動民眾積壓的投資需求，各方觀點大相徑庭。

樂觀派人士認為，中國樓市在“春暖”之后已經觸底，理由是一季度全國一線城市住房交易量走出了一波顯著回升的“小陽春”行情。國家統計局4月13日公布的數據顯示，今年1～3月，全國商品房銷售面積同比增長8.2%。

筆者在北京春季房地產展示交易會現場看到了人流不息的場面，人潮中既有大量來給孩子看房或改善退休后居住條件的“銀發族”，也有尋找投資機會的中年“黑發族”，還有打算結婚使用或自住的青年“染發族”。

而在這一人氣上漲趨勢背后則是不易察覺的房價穩中下行的趨勢，業內人士認為棄價保量已是一些開發商不便言說的秘密。

國家統計局數據顯示，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%。一些持謹慎觀點者認為，量漲價跌的“剪刀差”背后是房地產商用各種促銷手段來消化存量和新房產項目開工下滑的局面，2009年樓市的主調應該是房價的理性回歸。

我愛我家市場研究部高端研究員秦瑞表示，目前說樓市回暖為時尚早，但政府的各種樓市優惠新政和近期市場回穩刺激了去年民眾被壓抑的購購力釋放。

也有部分專家指出，與其說是房地產市場出現了回暖或反彈，不如說是開發商的一些優惠促銷措施吸引了部分按捺不住的購房人。

在高庫存的壓力下，開發商紛紛降價促銷。國內業界龍頭萬科較新公布的一季度銷售金額同比增長了21.0%，但銷售均價卻同比下跌了9.2%。據悉，今年南京市春季房產交易會將向市民發放購房券，而在北京房交會上，樓盤價格優惠幅度較高的接近15%，緊鄰京城的燕郊開發區一些樓盤項目還用購房戶口來吸引顧客。

住房與城鄉建設部的統計數據表明，截至去年底，全國商品房空置面積達到1.64億平方米，同比增長21.8%。

在房地產市場較高“庫存”難以快速消化的背景下，房地產投資增速也在下滑。此外，各個樓盤的銷售情況差別也較大，與一些樓盤的銷售“小陽春”不同，一些樓盤則經歷了“倒春寒”。

據悉，這些樓盤多為別墅項目、高端樓盤及部分性價比不高的中檔樓盤。筆者在北京春季房交會上留意到，一些別墅等高端項目展臺門可羅雀，與整場交易會人潮涌動的局面形成鮮明對比。

專家和開發商在關于房價的多次交鋒中似乎成了冤家。北京市社科院上月底發布的2009年度北京藍皮書指出，在房價沒有降到居民收入可承受的水平前，談不上剛性需求釋放。

報告出爐后馬上就引起了熱議，華遠集團總裁任志強在博客上撰文對這一報告的科學性表示質疑，他認為中國房市的剛性需求不但存在，而且民眾有足夠的購購力，否則不會出現二、三月份住宅銷量的暴漲。

中國社科院較新公布的商業藍皮書指出，受國際金融危機影響，中國的消費增速會放緩，房地產業的蕭條在今年難以改觀。中國社科院曹建海研究員甚至預測，中國城鎮房價水平還有40%%到50%%的降價空間，谷底可能出現于兩年之后。

筆者在北京春季房交會上和數十位購房者交流發現，在經歷了房市火爆的2007年和相對沉寂的2008年之后，購房者也在回歸理性消費。他們大多對今年房產價格的走勢還看不準，但回落的價格讓他們心動，部分受訪者表示如果價格合適會考慮近期出手。

因為北京等城市的房租價格近期有所回調，在一定程度上也抑制了投資型房產需求的釋放。在北京已經擁有三套住房、正在尋找新投資機會的張小姐認為：“雖然一些樓盤的價格有回落，但往往離市比較遠，這些地段的發展還需要時間，暫時房租也不高。的租金高，但房價也相對堅挺，投資的收益率不夠理想。”

秦瑞提供的較新數據顯示，我愛我家2、3月份成交的二手房項目中，大約68%屬于頭次置業的自住型人群。多個城市的新房成交數據也和這一趨勢吻合。

中國房地產業協會副會長朱中一表示，今年房地產市場挑戰來自于保持合理投資規模與消化存量之間的關系。他呼吁房地產企業樹立長遠發展計劃，盡快以合理的價格促銷存量樓盤，促進資金回籠，并利用市場調整期加緊土地儲備。 蔣旭峰 徐興堂