迫不及待簽訂了杭州份“房改房轉(zhuǎn)讓意向書”的陳先生和邢女士，在1999年見證了杭州樓市正在到來的“黃金時(shí)代”。在冰火快速轉(zhuǎn)換的過程中，杭州樓市更加堅(jiān)定地走上了品質(zhì)地產(chǎn)之路。這時(shí)候，綠園、白馬公寓和金都華庭這“三駕馬車”，把杭州樓市推向了品質(zhì)化的高層公寓時(shí)代。

陳先生和邢女士見證了樓市的黃金時(shí)代

經(jīng)過半個(gè)月的洽談，陳先生賣掉了勞動路一套兩室一廳的房改房。這套杭州市的頂樓房源約64平方米，交易總價(jià)為12.8萬元，折合單價(jià)約2000元/平方米。

當(dāng)然，這已經(jīng)是10年前的房產(chǎn)交易案。對于杭州房地產(chǎn)市場來說，這宗交易具有劃時(shí)代的意義。1999年5月下旬，當(dāng)時(shí)72歲的房東陳先生和68歲的購家邢女士簽訂了杭州歷史上份“房改房轉(zhuǎn)讓意向書”。

為什么是轉(zhuǎn)讓意向書而不是銷售合同？因?yàn)檫@時(shí)候杭州還沒正式出臺房改房上市政策，但已經(jīng)指日可待。早在1997年3月，浙江省政府就已經(jīng)下發(fā)通知，提出要開展房改房上市交易的試點(diǎn)。同年12月，浙江省住房改革委員會也頒布了《浙江省房改房進(jìn)入市場試點(diǎn)暫行辦法》。上海、重慶、寧波、大連等城市都已經(jīng)率先允許房改房上市。

果然，陳先生和邢女士在半個(gè)多月之后等到了新政策的正式出臺。1999年6月15日，《杭州市市區(qū)房改房上市交易管理試行辦法》在千呼萬喚中正式頒布實(shí)施，這個(gè)被期待了兩年多的新政策終于塵埃落定。從此，房改房終于可以自由轉(zhuǎn)讓了，“先上車再購票”的陳先生和邢女士之間終于可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)了。

那么，為什么陳先生和邢女士都要這么“急不可耐”呢？陳先生和老伴已在這套剛剛賣掉的房子里生活了20多年，由于他們的孩子住在城東的景芳小區(qū)，所以也想在景芳一帶購一套面積大一些的新房。

購家邢女士則認(rèn)為這套住房的價(jià)格非常實(shí)惠，同類地段商品房的售價(jià)差不多要5000元/平方米，而這套房改房雖然已有23年的房齡，但單價(jià)只需約2000元/平方米；即使三五年后再碰上拆遷，按2200元/平方米的貨幣安置價(jià)也是劃算的。另外，購了房后，即將上小學(xué)的外孫女也不用換 上學(xué)了。

陳先生和邢女士的不同需求，生動地反映房改房上市這個(gè)新政策的深遠(yuǎn)影響。頭先，它實(shí)現(xiàn)了杭州樓市房源供應(yīng)的瞬間擴(kuò)容(讓邢女士可以購到房子，)，僅從1993年到1997年，國家出售給個(gè)人的房改房已達(dá)原有公房的50%以上，是1996年杭州商品房竣工面積的11倍，即使有20%的房改房居民入市交易，就有近300萬平方米存量房地產(chǎn)參與流通。這次房源擴(kuò)容，真正啟動了杭州的二手房市場。后來活躍在杭州樓市的一批品牌房屋中介公司，就是在這個(gè)時(shí)候開始登上了歷史的舞臺。很快，杭州又出臺了二手房公積金貸款及商業(yè)抵押貸款辦法，進(jìn)一步推動了二手房市場的繁榮。

同時(shí)，這個(gè)新政策在短時(shí)間內(nèi)制造了一股強(qiáng)勁的購購力(讓陳先生有錢去購更大的新房子)，這股改善型需求有力地推動了商品房市場的發(fā)展。

此外，更市場化的房產(chǎn)思維因此逐漸成為主流。對于那些還沒有購下公房的家庭來說，這個(gè)新政策從本質(zhì)上促使他們下定購購的決心——房子是一種商品，由公房演化而來的房改房也不例外。正如時(shí)任杭州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張法榮教授(后來他成了郡原地產(chǎn)總裁)在當(dāng)時(shí)所作的分析：房改房上市政策“進(jìn)一步樹立住房商品化、私有化和住房的財(cái)產(chǎn)觀念，從而在思想意識上有助于建立符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的住房消費(fèi)觀念，推進(jìn)房地產(chǎn)市場消費(fèi)主體的進(jìn)一步擴(kuò)大和成熟”。

這個(gè)新政策所產(chǎn)生的一系列連鎖反應(yīng)，給即將振翅高飛的杭州樓市清空了障礙物。迫不及待簽訂了杭州份“房改房轉(zhuǎn)讓意向書”的陳先生和邢女士，在1999年開啟了杭州樓市正在到來的“黃金時(shí)代”。

“非典”與“20%個(gè)稅”的行情隱喻

“我認(rèn)為市的房價(jià)以后會跌，而房改房允許上市后，房源增多，這也自然會影響到房改房的評估價(jià)格，因此還不如早早動手。”

這是杭州“房改房轉(zhuǎn)讓人”陳先生迫不及待把房子賣掉的另一個(gè)重要原因。但是，杭州樓市總是喜歡讓人出乎意料。房改房上市政策正式出臺后，杭州房價(jià)不僅沒有因?yàn)槎址吭吹募ぴ龆碌炊_始了一輪爆發(fā)式的上漲，一直要到2003年“非典”的到來，才暫時(shí)停下了狂飆突進(jìn)的步伐。

2003年上半年，突然襲來的“非典”取消了人們的許多日常活動。各行各業(yè)都在“非典”肆虐的時(shí)期陷入冰封期，房地產(chǎn)也不例外。人們暫時(shí)停止了看房計(jì)劃，取消了購房決策，原定于5月份舉辦的浙江省第十屆房地產(chǎn)博覽會，也因“非典”延期到了6月下旬。

當(dāng)然，類似消息還不止“非典”。早在2003年1月，國務(wù)院高層拍板，凍結(jié)了包括杭州在內(nèi)的全國20個(gè)城市**建設(shè)立項(xiàng)。對**抱著極大熱情的杭州樓市也頭當(dāng)其沖迎來了當(dāng)頭一棒，要知道早在兩三年前，就有樓盤打出了“**物業(yè)”的旗號，“**一響，黃金萬兩”的樓市邏輯早就被廣泛認(rèn)同。

由于房價(jià)的持續(xù)上升，“泡沫論”也在這一年籠罩了杭州樓市。由于新華社等諸多媒體對杭州樓市是否存在泡沫進(jìn)行了一系列的報(bào)道，并在全國范圍內(nèi)引發(fā)了對“杭州現(xiàn)象”的大討論。當(dāng)時(shí)的國家建設(shè)部和國土資源部，還因此專程派調(diào)查組到杭州進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

這一年的6月份，央行發(fā)布了的“121號文件”(《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》)，明確發(fā)出了“縮緊銀根”的信號：規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，貸款期限較長不得超過2年，等等。

但是，等到“非典”一結(jié)束，壓抑了近半年的杭州樓市開始吹響了“井噴”的號角。人們只好又開始用“扶搖直上”或“高歌猛進(jìn)”等速度性的詞語來形容“井噴”的房價(jià)。到2003年下半年，杭州已經(jīng)很難找出均價(jià)已在6000元/平方米以下的房子。

央行121號文件影響力也在一片漲聲中幾近“銷聲匿跡”。2003年10月，國務(wù)院又發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，當(dāng)時(shí)有分析人士指出，“121號文件打了房地產(chǎn)業(yè)一記集體耳光，而國務(wù)院新通知的功效則是摸一下痛處”。在一打一摸之間，政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變耐人尋味。

當(dāng)然，飆漲又遭遇了“痛打”。2004年初，央行出臺了《貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，各大商業(yè)銀行普遍將個(gè)人按揭貸款頭付比例從較低兩成上調(diào)至三成，有的甚至停止對部分別墅、商鋪項(xiàng)目發(fā)放按揭貸款。與此同時(shí)，出于抑制炒房的目的，杭州市從2004年1月1日起開始對二手房出售收益征收20%的個(gè)人所得稅。該政策實(shí)行后，上家迅速把20%個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁給下家，二手房市場在短期內(nèi)表現(xiàn)出了房價(jià)的高漲和成交的萎縮。這隨之影響了一手房市場，杭州樓市再一次陷入了濃厚的觀望氛圍之中。

打疼了以后照例還是得摸一下。2004年9月份，20%個(gè)稅政策又在一片質(zhì)疑聲中隱身，由必須征收改為“主動申報(bào)”。也就在這個(gè)時(shí)候，購房者開始流露出了“屏不牢”的情緒，房價(jià)又開始了井噴性的反彈。

每一次壓抑，都帶來了更為強(qiáng)勁的反彈。這樣的行情運(yùn)行規(guī)律，還將在未來幾年持續(xù)不息。在冰火快速轉(zhuǎn)換的過程中，杭州樓市更加堅(jiān)定地走上了品質(zhì)地產(chǎn)之路。國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控手段，也越來越精妙，越來越市場化。

杭州公寓的精神源頭

綠城·桂花城、南都·德加公寓和新金都城市公寓，這“三駕馬車”拉動了杭州多層公寓的品質(zhì)進(jìn)程。

后來，這“三駕馬車”的制造者，又不約而同地跨出了杭州城西的“根據(jù)地”，在杭州市重新再造了品質(zhì)的“三駕馬車”，把杭州樓市推向了高層公寓時(shí)代。這“三駕新馬車”是綠園、白馬公寓和金都華庭。

那時(shí)候，杭州的房地產(chǎn)開發(fā)主要還是以多層住宅為主，以“創(chuàng)造城市的美麗”為格言的綠城，把新古典建筑的氣息更濃烈地宣泄在黃龍商圈的綠園項(xiàng)目上，從而開創(chuàng)了杭州樓市的“精品高層住宅”時(shí)代。綠園的新古典建筑講究線角的豐富細(xì)膩，講究形體變化的韻律，講究窗、門、陽臺等建筑構(gòu)件組合的比例關(guān)系，讓建筑在轉(zhuǎn)折、進(jìn)退、高低錯(cuò)落中增強(qiáng)光影變化。

與此同時(shí)，當(dāng)時(shí)杭州樓市的另一家領(lǐng)軍房企——南都團(tuán)隊(duì)正在武林廣場邊上書寫截然不同的建筑審美語言。作為現(xiàn)代派建筑，白馬公寓采用了富有質(zhì)感的純白色作為主色調(diào)，令人向往但又讓人不敢輕易靠近。白馬公寓更是在住宅的空間形態(tài)上完成了富有魄力的變革，它堅(jiān)持大開間設(shè)計(jì)，開間達(dá)16.8米；它的全部戶型均雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，部分經(jīng)典戶型頭創(chuàng)南向陽光浴室，浴室面積達(dá)13.5平方米；它了杭城頭家空中別墅型高端公寓，三層躍層帶室內(nèi)或露天泳池及觀景露臺……在當(dāng)時(shí)，這一切差不多都是在挑戰(zhàn)購房者的想象力極限。

同樣位于武林商圈的金都華庭，則以生態(tài)庭園來淡化人們對高層公寓的接受障礙。金都華庭實(shí)行人車分流，以確保小區(qū)庭園的完整性；每幢建筑底層都建了架空層，擴(kuò)大了庭園的空間感；臨河綠化帶，則建了高爾夫球推桿練習(xí)場。如今，人車分流或架空層，早已成為主流樓盤的“標(biāo)準(zhǔn)配置”，但在那個(gè)時(shí)代卻是非常具有領(lǐng)跑性和標(biāo)桿意義的。

可以說，綠園、白馬公寓以及金都華庭是杭州高端公寓的奠基之作。如果沒有它們，杭州后來的一系列高端公寓必將搖搖欲墜。在杭州高端公寓的血緣譜系中，綠園和白馬公寓是較主要的源頭。

后來，白馬公寓滋生出了銀馬公寓、新白馬公寓等高端公寓項(xiàng)目，甚至還演化出東方潤園以及九樹公寓等杭州高端公寓史上極為重要的范本性項(xiàng)目。

后來，綠園滋生出了綠城·春江花月、綠城·玉蘭公寓以及國內(nèi)其他城市的綠園或新綠園項(xiàng)目，它們成為了綠城新古典產(chǎn)品系列中極為重要的一支。

后來，綠園和白馬公寓還共同孕育出了杭州高端公寓史上另一個(gè)極為重要的項(xiàng)目——綠城·深藍(lán)廣場。2004年，綠城在白馬公寓附近的土地上，完成了新古典建筑和現(xiàn)代派建筑的聚合與重構(gòu)，隆重推出了綠城·深藍(lán)廣場。或者我們可以這樣說，綠園在白馬公寓的主場上，誕生了氣宇軒昂的新一代——它就是綠城·深藍(lán)廣場。再后來，綠城·深藍(lán)廣場，又生出了綠城·蔚藍(lán)公寓和綠城·藍(lán)色錢江等在銷售上創(chuàng)造了神話的高端公寓項(xiàng)目。

或許，正是這樣的血緣交織與精神重疊，才使后來的杭州高端公寓市場擁有了更為繁盛和精進(jìn)的景象。