聯合證券的調研顯示，在經歷了6-7月份價格的快速上漲后，從8月份開始，一二線城市房價開始趨緩，由于豪宅市場未見降溫，部分城市9月成交均價繼續上行。

高端市場銷售井噴

據了解，位于北京燕山附近區域的一個名為“山上的別墅”的項目上日前推出了11棟億元別墅，刷新了北京別墅項目的價格紀錄，成為北京頭個“億元級別墅區”。雖然價格不菲，但仍有不少人士表示出興趣與簽訂意向，已有三棟被預定。

來自易居中國的統計數據顯示，截至9月上旬，北京累計未售出的豪宅市值僅432億元，僅供北京高市2個月消化。

易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受本報記者采訪時表示，整個房地產市場都很火爆，豪宅的熱銷相對滯后于普通住宅。這種趨勢從今年二季度就已露出端倪，豪宅銷量異常火爆。“5月16日開盤，到7月底，總銷售額約為12億”。

根據易居中國的統計數據，以每平方米3萬元的標準統計，北京豪宅市場6、7、8月均銷售金額約為200億。高端市場消化量加快，但后續的供應量明顯不足。截至8月末，北京市均價3萬元以上的項目均出現旺銷，位列銷售額排行榜前幾位的頭創禧瑞都(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、御金臺(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、北京星河灣(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、國奧村(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)等項目的月銷售量均超過2億元。

個別項目漲幅驚人。在近期舉辦的《綠色奧運建設發展論壇》上，北京國奧村銷售人員告訴本報記者，目前國奧村均價已經達到每平方米36000，而項目一期開盤價僅為每平方米17000元。

統計顯示，9月第4周，上海商品住宅的平均成交價格大幅上升17.56%，達到每平方米16628元，是進入9月以來的周均價較高水平。9月25日四季雅苑67棟獨立別墅當天售罄，均價高達每平方米77906元，體現于網上房地交易的數據，是帶動商品住宅均價大幅上升。而四季雅苑還有30多棟獨立別墅的成交數據會在隨后逐步體現。位于北京玉淵潭的釣魚臺七號院，均價也達到7萬多元。

仲量聯行的研究顯示，第三季度，北京的高端住宅銷售市場供需兩旺，平均售價呈加速上漲的趨勢。由于市場成交量的回暖以及后期產品的升級，很多高端公寓售價環比上季度有了大幅度的拉升，本季度高端公寓的平均售價已達到每平方米24510元，比上一季度上漲了9.7%。高端別墅市場的需求也表現得十分旺盛，本季度平均售價達到每平方米20594元，比上一季度上漲了6.2%。

全經聯秘書長楊樂渝認為，由于去年開發商不看好大勢，停工甚多，直接造成下半年出現“斷頓”現象。亞豪機構統計顯示，4-8月，豪宅供應量開始迅猛增長，截至目前豪宅存量共4758套，存量面積105.4萬平方米。如果以上半年的消化速度，豪宅市場庫存房源消化僅夠支撐北京市場2個月。

亞豪機構任啟鑫認為，在當下土地交易價格居高不下、“天價地王”屢被刷新的市場背景下，開發企業為了追逐較高的利潤回報，必然會更多地選擇開發高端住宅產品，預計2010年后，豪宅市場的競爭將會越加激烈。

豪宅熱銷預示市場調整？

國金證券頭席經濟學家金巖石在接受本報記者采訪時，不止一次提到了上海星河灣開盤時的熱銷現象。他認為，在房產主要還是投資品的發展階段，房產價格，特別是高端住宅的價格，一定是由貨幣和股市決定的，而房產作為消費品的屬性會退居次要地位，此時租金回報率和家庭可支配收入并不決定房價。因為，投資人的消費思維，是用預期的來決定消費水平，用以往的投資收益來選擇生活方式，所以他們相信，未來舉債投資，在追求美好生活的預期中為社會分擔了風險。他判斷，土地資源越來越稀缺，一線城市的房屋價格會跳躍式上升，上海較高房價將比東京還高，因為上海成為超級都市將成必然。

而楊紅旭認為，豪宅的熱銷則意味著下一階段市場的調整。他認為，物極必反，市場“無形之手”會調節樓市，豪宅火爆證明較有錢的人、風險偏好度較高的錢入市了，而2008年7月上海房價較高點時，熱銷的同樣是豪宅。其后，8月份全國和上海房價指數頭次出現環比下跌，由此證明，2008年7月恰恰是上輪房價的高點。

他指出，投資者的敏感度不同。今年2、3月份，市場復蘇各方皆大歡喜，因為是以剛需為主導的自住需求主導，合理而健康。隨后，對市場較敏感是溫州投資者，他們早在3月就出現在杭州、上海，4、5月擴散至其它城市，但他們并非富豪，其投資偏好是小戶型和中高端住宅。及至真正的大款們、熱錢們豪宅時，房價已被溫州客炒高，市場風險增大。另外，政策已發生變化。房地產政策暫時不會變向，但二套房貸嚴厲化、打擊捂盤囤地的措施重現，對資產泡沫的憂慮也在加重。但不排除，一些豪宅購購者中的相當部分更注重中長期投資收益，不是很在意短期波動；還有部分以自住需求為主。

任啟鑫也表達了相似的觀點。高端客戶對于置業更為謹慎，一般會將項目當前的售價與物業的升值空間緊密聯系起來，一旦價格出現過快上漲，透支了部分未來的上升空間，高端置業者就可能考慮暫時擱置購房意愿。而政策層面的不確定性加劇了高端客戶的搖擺，貨幣政策的動態微調可能造成流動性減少，流入房地產業的資金量勢必有所減緩，而二套房貸的緊縮政策增加了高端物業的置業成本，年底即將到期的二手房稅費減免政策能否延續，物業流轉所需繳納稅費的不確定，更令部分以投資為目的的高端置業者難以判斷現階段是否選擇購房，這些均在影響著高端物業的升值前景和購房需求。

仲量聯行預計，在第四季度，高端住宅價格的上漲空間將明顯放緩，同時預計成交量將比本季度有所下降。