“霸道”賣房寧愿違約意在變相漲價

　　北京保利金泉家園項目遭舉報

　　目前保利金泉家園項目銷售暫時沒有了全款付清的要求，但是具體采取哪種方式繼續銷售，還要等公司整改方案出臺以后才能告知。

　　因為開發商突然改變付款方式，北京保利金泉家園項目400名業主眼看到手的房子一下子面臨被收回的命運。

　　10月11日，記者從北京市建委獲悉，北京市建委已經根據群眾舉報對保利金泉家園項目下達了處罰文件，依據該份處罰文件內容，保利金泉家園將被暫停預售，并需在三日內向北京市建委做出情況說明和整改方案。

　　上述處罰文件中還提到，北京市建委將把保利金泉家園違規銷售情況對發改委、國土、規劃、銀行等金融部門進行通報，并對北京政泉置業所有開發項目進行綜合執法檢查。

　　曾停售5個月

　　業主姜洋本認為購房子是一帆風順的事，但卻沒想到經歷了如此意外的波折。

　　今年3月，姜洋看上了位于北京市亞運村地區大屯路保利金泉家園的一套房子，當時該樓盤售價在11000元／平方米左右。3月中旬，姜洋與保利金泉家園項目開發商北京政泉置業簽定了一份《北京市商品房認購書》，并繳納了2萬元定金。

　　依據此商品房認購協議書，姜洋將以12014元／平方米的價格，在保利金泉家園8號樓購購了一套建筑面積為114平方米，總價款137萬元的房屋。

　　這份認購協議書上還提到，如果因購房人個人原因7日內未與開發商簽定正式的房屋銷售合同，則視為購房人自動放棄購房權力，開發商不退還定金；如開發商在合同有效期間將房屋賣給第三方，則開發商雙倍退還定金。

　　認購協議簽定后，姜洋一邊準備頭付款，一邊等待和開發商簽定正式銷售合同。但是，保利金泉家園銷售卻遲遲不給他電話通知。他打電話到保利金泉家園售樓處詢問，銷售人員先是說網線挖斷，無法打印銷售合同，后又表示是公司原因，銷售人員并不知情。

　　7月9日，保利地產（74.10，2.28，3.17％）（600048。SH）一則關于保利金泉家園項目糾紛的公告揭開了保利金泉家園項目銷售中止的原因。

　　依據保利地產的此份公告，保利地產在2005年10月以股權收購方式從原股東北京摩根公司手中收購北京政泉置業80％股權，保利地產將投資8億元繼續保利金泉家園項目建設，雙方承諾保利地產從該項目中獲得回報不低于27％。

　　2006年4月，保利金泉家園開始預售，項目于2006年初正式開工，2006年4月份開始預售，截至2007年5月底項目已銷售簽約額16.75億元，回籠資金15.23億元。

　　2006年8月，保利地產與北京政泉的原股東經協商簽訂了《金泉廣場住宅項目轉讓協議》雙方擬調整合作方式，北京政泉將金泉廣場項目住宅項目的所有權益過戶到北京保利名下。在雙方完成項目轉讓，將金泉廣場住宅項目全部權屬文件和所有權益轉到北京保利名下并在雙方結清相關款項之后，原股東提前完成北京政泉80％股權的回購。

　　由于北京市房地產市場價格自2006年下半年以來快速上漲，金泉廣場的銷售均價已經達到10000元／平方米以上。出于利益原因，北京政泉原股東以轉讓登記尚不能辦理為由拒不執行《項目轉讓協議》，并于2007年5月10日向北京市中級人民法院起訴北京保利，要求直接回購北京保利持有的北京政泉80％股權，訴訟標的金額4000萬元。

　　保利與摩根之間的官司導致保利金泉家園項目暫停銷售。隨后，保利地產開始每月公布銷售數據，而與姜洋一起的8號、10號樓約400名業主也陷入對保利金泉家園重新開盤的漫長等待中。

　　9月30日，姜洋等業主突然接到了銷售的電話說保利金泉家園已經恢復銷售，但不能繼續原來的認購協議，具體問題政泉置業會以“告知函”的方式通知各位業主。

　　與此同時，保利金泉家園另外兩棟（3號樓和11號樓）在10月3日左右開盤銷售，均價達到了18000元／平方米，比5個月前姜洋購房時價格每平方米上漲了6000元。

　　10月9日，姜洋終于等到了北京政泉置業寄來的“告知函”，但是其內容卻令人大跌眼鏡：8號樓、10號樓已繳納定金但未簽定銷售合同的業主要么選擇按認購合同的價格一次性付清全款，要么選擇退房。

　　北京政泉置業在“告知函”中指出，10月18日－28日為這部分業主確認是否繼續購保利金泉家園房屋的期限，超過10月28日則認為自動放棄購購權力。

　　再度停售

　　姜洋表示，大部分業主都沒能力一次性付清上百萬的房款，如果被迫退房，這些業主再度購房的成本會損失幾十萬。

　　相反，如果北京政泉將這些房屋收回重新銷售，則每套房屋會多獲利幾十萬元，400余套房屋全部收回重新銷售則會多獲利2億多元。

　　姜洋認為，當初與北京政泉簽署的認購協議書就明確規定付款方式為貸款付款，北京政泉置業出爾反爾，無故改變付款方式，意在將業主逼退，變相漲房價。一個明顯違規的行為是，北京政泉置業沒有對保利金泉家園10號樓進行網簽。

　　10月11日，姜洋等人向北京市建委舉報了北京政泉置業，認為保利金泉家園項目在銷售中存在變相漲價行為，違反了《北京市關于加強商品房交易市場動態監管的通知》和《北京市關于進一步規范商品房預售管理的通知》。

　　10月11日，北京市建委負責舉報工作的張農科委員在保利金泉家園售樓部宣讀了一份北京市建委對保利金泉家園樓盤的違規銷售活動的處理通知。依據該份文件，北京市建委認定保利金泉家園在銷售中存在不在網上公布其樓盤動態銷售信息等違規行為，對該樓盤進行暫時停售，責令北京政泉置業在三日內就業主舉報問題做出說明和整改。

　　10月12日，北京政泉置業總經理胡嘉全在記者電話采訪中也確認了北京政泉置業收到了此份文件，而且正在進行整改之中。

　　胡嘉全告訴記者，北京政泉置業在接到建委整改通知后就廢止了“告知函”，目前保利金泉家園項目銷售暫時沒有了全款付清的要求，但是具體采取哪種方式繼續銷售，還要等公司整改方案出臺以后才能告知。

　　預售制度之過

　　北京政泉置業敢于隨便毀約改變付款方式并非無的放矢。

　　北京律師協會房地產專業委員會、北京盛廷律師事務所律師秦兵表示，目前房屋銷售中存在的預售制度就允許開發商在簽署正式房屋購賣合同之前有簽認購合同的環節，通過認購合同開發商可以試探市場價格，而毀約的成本又很低。

　　以保利金泉家園為例，開發商即便認可認購合同有效（合同規定7天之內有效，如今時間已經過了5個月），被認定違反了《合同法》，也只是依據認購合同的約定，雙倍賠償購房人定金，僅4萬元。而北京政泉置業將房屋收回賣給第三方則可以多賺60萬元以上，這么明顯的賺錢生意，開發商會愿意違約。

　　北京市建委舉報有關人士接受記者采訪時也表示，建委主要查處證件不全、有明顯違法違規行為、擾亂正常市場交易秩序的樓盤項目。對于保利金泉家園這樣的情況，很大程度上屬于民事糾紛，不在建委行政執法范圍。

　　記者獲得的另一份北京市建委關于舉報的回復函中也看到，北京市建委建議北京政泉置業和業主雙方以協商解決為主，實在不行，走司法解決途徑。

　　其實，保利金泉家園也并非例賣方違約案例。據北京我愛我家經紀機構統計，房價快速上升，北京房屋交易市場賣房毀約的比例上升了30％。由于購房人與賣方簽定的是格式合同，合同中一般都有購方不得強迫賣方賣出房屋等對賣方有利的條款。因此購房人只能在簽署認購協議時要求開發商增加對自己有利的內容。

　　秦兵指出，認購合同是份“霸王條款合同”，購房人必須接受開發商提出的7日內簽約等對開發商有利的規定，而無法維護自身利益。

　　秦兵認為，關鍵問題在預售制度，只有取消預售制度，所有房屋都以現房銷售，開發商才不會“空手套白狼”，不負責任地隨便改變銷售方式。

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