在土地頻頻流拍背后，以土地出讓金為主要收入來源的地方政府進退兩難

4月，隨著開發商瘋狂拿地后陷入資金困境，以土地出讓金為主要收入來源的地方政府，也面臨進退兩難境地。

2008年年初，在經歷罕見的多次土地流拍后，北京市土地儲備大幅削減了一季度土地供應計劃：2月和3月，北京僅四宗住宅用地入市，均以超出標底不高的價格成交；原計劃入市的15宗土地，推遲至二季度入市。這之中，便包括備受矚目的"明星地塊"--廣渠路15號。

這塊地位置，臨近北京東三環路，規劃建筑面積達41.76萬平方米，周邊樓盤售價目前至少2萬元/平方米，2007年曾被譽為"北京未來新地王"。但是，2008年1月16日這塊地入市后，卻因競標者少于額定的三家開發商而流拍。

"目前這塊地仍在審批中，尚未確定入市時間。"北京市土地儲備市場處一位工作人員向《財經》記者表示。

"在市場未出現好轉的情況下，政府很擔心再出現流拍，選擇入市時機將比較謹慎。"一位接近北京市國土資源局的人士向《財經》記者表示，"一方面，土地出讓金是地方政府的主要收入來源，另一方面，保證土地供應量是抑制房價上漲的前提條件。現在天價拍地受到了限制，但土地市場萎靡，令地方政府同樣頭疼。"

與北京情況類似，2007年10月以來，土地流拍在全國蔓延。截至2008年3月，全國有超過40宗土地出現流拍。即使在未流拍的土地交易中，除2008年1月恒大地產在廣州以41億元"天價拿地"，大部分成交地價均超出標底不高。

與此相對應的是2007年10月前土地市場的瘋狂，以碧桂園、恒大地產、富力地產為頭，一大批開發商掀起一場拿地狂飆，土地儲備成倍擴張。

如今，在信貸緊縮、房地產價格和成交量雙雙下跌的市場環境下，一些豪賭未成的開發商陷入資金困境；少數套得土地紅利的開發商也迫于形勢，收緊陣線。

"在此情形下，少數資金充裕的開發商也不會輕易參與招拍掛，轉而以股權收購的方式低價取得一些土地。"一位開發商對《財經》記者表示。土地市場無人埋單

4月8日，深圳寶安、龍崗五宗居住用地在深圳市土地房產交易結束掛牌出讓。這五塊土地自2007年底入市，多次流拍。

結果，僅振業地產以2836元/平方米樓面地價，取得龍崗一宗建筑面積逾24萬平方米地塊--這一價格僅與2006年該地塊價格相當。另外四宗土地再遭流拍。

2007年10月后，銀行緊縮地產信貸，流拍情形在全國各地紛紛出現：10月22日，江蘇常州共推出了九宗土地，其中兩塊流拍，六塊以底價中標；12月6日，廣州市推出12宗地塊，僅七家單位競價，較終兩塊流拍、五塊以底價成交；12月7日，成都推出總面積約258畝的三幅地塊，全部流拍；12月14日，因投標公司未達三家，北京朝陽區清河營村一地塊流拍；12月17日，深圳市寶安區三宗合計占地面積近13萬平方米居住用地因無人競購流拍……

進入2008年1月，除北京廣渠路15號地流拍，南京推出五塊土地，兩塊流拍，其余三塊以底價成交。福州推出三塊土地只有一塊成交。

幾個月來，全國流拍土地超過40宗。

地市持續萎靡令政府進退兩難。深圳、福州等地國土部門面對土地流拍，或調低標底反復招標，或轉招標為掛牌，降低門檻，卻仍遭遇冷場。北京國土資源局不得已以推遲土地入市時間應對。

然而，土地入市時間不可能無限期拖延，轉入下一季度入市也為未來增加了壓力。據北京市土地儲備披露，北京將在二季度集中投放超過50塊地，總量接近620萬平方米。這是自招拍掛以來北京單季度土地入市的放量，屆時是否有人埋單，引人關注。"廣東五虎"模式

地產商在2007年掀起的土地狂飆，更像是一場"較后的瘋狂"。

其中，廣東五家規模的地產商--碧桂園、恒大地產、富力地產、合生創展及雅居樂--業內戲稱"廣東五虎"，在土地儲備上的急速擴張，較為突出。

2007年4月，碧桂園在香港上市，一躍成為內地市值的地產商，一度被認為是瘋狂拿地策略的成功典范與受益者。年報顯示，截至2007年12月31日，碧桂園土地儲備已由上市時約1900萬平方米增加至約3840萬平方米。

土地激增的同時，其負債亦激增至約192億元，其中，銀行貸款達69.91億元。2007年底，迫于資金鏈緊張，碧桂園嘗試發債，不料遇挫。2008年2月，碧桂園縮水發行5億美元可轉債，其中40％用于償還一筆中國銀行的短期借款。較近，該公司已鮮有擴張土地舉動。

與多數地產商相比，碧桂園借牛市之機融資，使其擁有近95億元現金存款，仍算幸運。

相形之下，富力地產則因去年大舉擴張陷入債務危機。其年報顯示，2007年該公司收購土地共達20塊，共計1030萬平方米，土地儲備增加至2620萬平方米。其貸款總額達199億元；應付賬款達111億元（大部分為拖欠土地款），遞延稅項14億元；資產負債率已達140%，而其現金不足23億元。

面對如此巨額負債，富力地產董事長李思廉公開表示，希望通過回歸A股上市融資，并稱短期內不再購置土地，加大銷售力度，以縮減負債。他預計富力地產目前應收款項約為30億元－40億元，到二季度末，可令負債率降至100%以下。

但富力地產A股上市計劃至今仍未獲批。即使上市獲批，在股市、樓市雙跌的市場境況下，其融資前景亦不樂觀。

雅居樂與合生創展在2007年土地擴張速度不亞于上述兩家，至今仍未公布年報，無法知曉其目前資產負債情況。不過，根據雅居樂中期業績報告，至2007年6月，其土地儲備已達2455萬平方米，與2006年底相比增長52%，其凈資產負債率亦由2006年底的2.2%躥升至63.9%。

恒大地產2007年土地儲備則增加八倍，達4580萬平方米。不久前，恒大地產香港上市折戟，深陷債務危機。與上市公司相比，恒大地產融資路途更為艱險。

瘋狂拿地并遭遇資金困境的地產商，不僅僅是"廣東五虎"。2007年，大多數開發商均較以往大規模增加了土地儲備。

招商地產花費約48.22億元，新增土地面積221萬平方米，建筑面積454萬平方米，其土地儲備總面積已超過800萬平方米，而在2006年該公司購置土地花費不足28億元。

其年報顯示，目前招商地產總資產約251億元，總負債約159.6億元。其中，短期借款約56.7億元，長期借款約36億元，應付款約29億元，貨幣資金約35億元，經營活動現金流量約為負40億元，資金鏈較緊張。招商地產擬在A股再融資80億元，正等待證監會批復。

金地去年在八個城市獲得14個項目，可售建筑面積共504萬平方米，地價總計161.61億元。其總資產約253億元，總負債約161億元，短期借款19億元，長期借款54億元，應付賬款14億元，貨幣資金約25億元。

金地自2007年9月以2.04億元獲取東莞市一地塊51％股權后，該公司便再未購入土地，與前三季度瘋狂購地形成鮮明對比。為緩解資金情況，金地在2008年初發行了12億元公司債。

上海復地2007年共獲得七個項目，建筑面積達475萬平方米，權益建筑面積達275萬平方米，同比增長337%。目前上海復地土地儲備達950萬平方米。其總資產約為183億元，總負債約為127億元，銀行存款約23億元。迫于資金緊張，與富力地產一樣，上海復地制定了回歸A股計劃，正等待證監會審核。

中國海外集團有限公司亦是去年急速擴張的開發商之一，2007年新增土地儲備建筑面積比2006年增長55%。

2007年，萬科成為惟一總資產超過1000億元的內資地產公司，其土地儲備約為2163萬平方米，全年增加930萬平方米，約有40％來自收購公司或通過合作方式取得。土地擴張也令其負債超過了65%--萬科自己制定的負債界限；不過，104.38億元現金存款令其資金較為寬裕。百日是否劇變

面對不同程度的負債壓力，地產商們一方面各自尋找融資途徑；另一方面根據市場形勢，決定應對策略。

包括富力地產、金地等大多數負債較高、現金較少的地產商，選擇暫時退出土地市場，并尋求在股市上獲得融資。不過，2007年10月以來，證監會一直關閉地產上市及再融資大門，加劇了這些地產類上市公司的資金緊張。

近日，證監會發行監管部處長習龍升公開表示，證監會一直鼓勵優質地產企業A股上市，但對上市及再融資用于購地的企業，暫不審批。

不過，若一家地產企業上市融資目的僅為清欠債務，能否為市場接受，也成為問題。這是地產股上市及再融資沒有進展的主要原因。

有分析人士認為，大部分地產商陷入資金困境的情況下，為一些資金相對充裕的地產商提供了兼并擴張的機遇。然而，地產業兼并潮至今未露端倪，資金較為充裕的地產商，在目前形勢下大多選擇穩健的經營策略，加快銷售，縮減負債。

萬科頭當其沖。根據公告，2008年一季度，萬科銷售大幅增長，得益于其在2007年10月后率先展開的全國降價策略。

今年2月，萬科在廣東東莞推出的新樓盤折扣高達七折；降價又是得益于其土地價格較低，萬科多以協議轉讓或股權收購方式獲得土地，即使降價依舊可保證其毛利。

萬科降價帶動一波全國性降價風潮，恒大地產、富力地產等負債較高的地產商均以降價促銷樓盤加速回籠資金。珠三角一帶樓盤較高折扣甚至高達五折。

在此形勢下，SOHO中國董事長潘石屹近日發表言論稱，恒大IPO擱置是2008年中國房地產界較具標志性事件。大部分開發商財務狀況不容樂觀，未來100天是很多房地產公司劇變的100天。

2007年，地產商的土地狂飆將招拍掛實施三年間的土地價格推向，導致"地王"頻現、"面粉比面包還貴"的價格扭曲現象。

回顧2004年，"831土地大限"之后實施土地招拍掛，地價逐年翻倍飆升，這使得在協議出讓土地時期獲得較多土地儲備的萬科等地產商坐吃土地紅利，資產迅速膨脹。另一方面，也催生了如順馳、碧桂園、恒大為代表的"速食土地大王"。這些中小地產商，通過銀行貸款、高價拿地、快速開發的策略，得以迅速壯大。支撐這一策略的便是較終上市融資。

在這一土地狂飆的險招下，三年來，地產企業演繹了不同的資本故事：順馳資金鏈斷裂，賤賣資產；碧桂園融資成功，市值飆升；恒大上市折戟，負債高企。

如今，在資金壓迫下，這一游戲規則下的土地市場終現瓶頸。土地市場萎靡使得各級政府面臨大考：重新放松貸款，將延續土地狂飆的瘋狂；繼續收緊信貸，則可能導致地方財政收入縮減，開發商面臨破產危

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