個別企業的理性可能導致整個行業的非理性——“地王退地潮”是否將演繹成樓市版的囚徒困境？

本周，一些去年產生的地王紛紛傳出退地的消息。

蘇寧環球集團日前表示，黃浦區房地局與該公司經友好協商已經簽署協議，解除原土地出讓合同，將全額退還已支付的土地出讓款。

2007年8月，蘇寧環球獲得上海南京路163號地塊，總地價高達44.04億元，其樓板價為66930元/平方米，成為內地的“單價地王”。

　 　此前，受地震影響的川渝兩地也傳出地王“退票”的消息。香港信和計劃退出競得的重慶三鋼廠地塊，九龍倉地產也因各種原因打算退出成都成百家電地塊。

2007年里讓各大房地產開發商引以為豪的“土地儲備”，如今卻成為了“燙手的山芋”。“地王”并沒有成為房地產企業可持續發展的“本錢”，卻成為影響企業生死存亡的“累贅”。

但較令業內擔心的是，個別企業的退地行為將愈演愈烈，進而成為一種非理性拋售，嚴重挫傷本已脆弱的房地產市場的信心。

瘋狂2007

2007年的一幕幕“盛況”仍然讓人記憶猶新。據不完全統計，2007年在全國一、二線城市誕生了大大小小20余個知名“地王”。涉及包括北京、上海、長沙、武漢、廣州、深圳、成都等城市。

參與其中的大多是知名的房地產企業和上市公司，如萬科、保利、北辰、蘇寧、富力、世茂、豫園商城等均在其中。他們一擲千金的大手筆也讓一個個“地王”橫空出世。

“這一年大家說的較多的是，要用發展的眼光看問題。”一位北京的房地產公司總經理對記者表示，2007年房地產市場的紅火場景讓大家信心爆棚。有數據顯示，僅在2007年一年，全國土地購置面積實際上已超過了4億平方米。

“雖然前幾年一直在宏觀調控，但房價一直在漲，房地產商的信心很足。”五合智庫總經理鄒毅表示。按照發改委價格監測當時的統計，從2007年3月份開始，全國36個大中城市商品房集中成交價連續4個月環比上漲超過1.5%，達到2004年以來的頂峰。

“別人能做，我們為什么不能做？”在競標奪得上海新地王新江灣城D1地塊之后，綠城中國總裁宋衛平面對“可能會虧本”的疑問時如此表示。他的說法也代表了很多開發商當時的想法。

“開發商在狂賭這些城市將來房價能夠快速上漲。”香港太平洋國際集團投資顧問有限公司頭席執行官賈臥龍認為，土地儲備的增加對上市公司的業績有著很大的利好作用。同時，“土地儲備無疑是上市地產公司融資的籌碼”。

另外，“大膽的‘三外’企業也將搶奪地王作為進軍房地產業的場戰役”，有業內分析人士表示，“三外”企業資金雄厚，“變身”欲望強烈，成為各地地王的有力爭奪者。

“我們想了一下，萬科今年在23個城市拿地，當中確實有兩個城市拿了地王，一個是東莞，一個是福州。”王石在此前接受本報記者專訪時表示，萬科應該檢討，并向消費者和媒體聲明：2008年開始萬科絕不再拿地王。

王石的發言是在2007年年末，這個時候，已經有很多開發商埋怨，是受了領頭企業萬科的影響才在2007年瘋狂拿地。

轉折2008

“大家都在賭地價持續上漲，但這是不可能的。這只能說明一個事實，擴張期已經到了一個末端。”清華紫光房地產有限公司董事長呂大龍說，“我不玩了。”2007年年中，呂大龍認為面粉（土地）貴過面包（住宅）了，就直接賣掉了面粉，轉投了PE行業，并期待下一周期來臨時重新殺回地產行業。

呂大龍的判斷十分準確。2008年房地產市場風云突變，房地產交易量明顯下降。

　　統計顯示，今年1-6月，全國商品房銷售面積同比下降7.2%，其中住宅銷售面積同比下降6.9%，增幅同比減少28.8%、29.4%。在全國31個省區市中，有16個同比下降。主要集中在北京、廣東、浙江、福建、上海、江蘇、天津等東部幾個省市；但隨著觀望氛圍的影響，正在向四川、江西、新疆、云南、河南、湖北等中西部省區市蔓延。

“不少企業，特別是中小企業面臨的壓力越來越大，全國有近一半左右的項目公司正在開發的項目難以為繼。”中國房地產業協會副會長朱中一近日表示。

正是在這樣的背景下，從瘋狂追逐到惟恐退之不及，一年間，開發商對待地王的態度發生了180度的轉變。

　 　“手握地王的開發商寧可交違約賠償金也要退地，這說明開發商的信心受到嚴重挫傷，希望以此來程度地降低風險。”鄒毅表示。較難受的是，巨大的土地儲備將嚴重影響上市公司的盈利水平，“這些土地儲備到目前為止尚無法變現，并且還需要追加巨額資金”。

　 　相關統計數據表明，目前兩市已經發布年報的上市地產公司中，平均資本負債率超過55%。一線地產商方面，萬科、招商、金地、保利四大上市開發商，反映資金狀況的各項指標均不容樂觀。

　 　另一方面，為保證用地者及時開發利用土地，防止囤積土地，國土資源部在《國有土地使用權出讓合同補充協議》中已約定了建設項目的竣工時間。如受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。

　 　“國家加大了對土地的調控力度和對閑置土地的查處力度，規定開發商不付清全部土地出讓金不得發放土地證。”朱中一透露。

開發商和政府的兩難

“從地方政府來說肯定不希望出現這種情況。”鄒毅表示，地方政府雖然拿到了違約金，但土地再次出售時必然面臨著價格回調，地方財政收入也會受到影響。“更關鍵的，是對市場信心的打擊。”

上海普陀長風生態商務區4號東南地塊，總價11.04億元，被稱作“普陀地王”，因志成企業資金緊張，無法繼續履行土地出讓合同，已向有關部門申請中止合同，并獲得了批準。地王已經成了去年拼命拿地企業手中的燙手山芋。

一位江蘇的開發商對記者表示，雖然他們手中的兩幅地塊已經辦理了退地手續，但當地政府希望不要張揚，并對該公司的大幅度降價銷售商品住宅的行為給予了口頭警告。而據記者了解，有的地方政府已經暗自放松了政策，比如提前為開發商辦理預售許可證等。

據了解，中國房地產業協會此前也發出呼吁，希望能允許地方政府結合當地情況對房地產市場擁有一定的決策權，如同成都市在汶川地震后出臺的十條政策措施。

“退地所帶來的損失是地方政府不愿意看到的，對于房地產企業來說，退地也只是權宜之計，不能解決根本問題。”一位業內專家表示，“從政府和開發商的角度來說，都不希望看到這種結果，但這是一個博弈的過程，就像是囚徒困境。”

“依照港資地產商的操作慣例，囤地等待升值是慣用伎倆。樓市低迷之時，正好可以以退地相要挾，借機爭取的利益。”嘉聯地產土地分析師劉智勇認為。但在調查中記者發現，也有不少開發商計劃抄底土地市場，“ 市場不好的時候拿地很劃算”。

　 　在地王退地的影響下，一些企業也紛紛選擇退地“自救”。8月5日，頭創置業也透露退出太原、蘇州兩個項目，總計減土地儲備約88萬平方米。同時，恒大地產也將上海浦東新區“源深路1號地塊”轉讓。

在行業主管部門看來，近幾年宏觀調控，由于土地供應的滯后效應，如果不能對明后兩年的土地供應做出合理安排，有可能影響未來住房供應的有效性和持續性，會加大房價上漲的壓力。

　　“穩定市場信心是當務之急。”一位接近建設部的專家對記者表示。

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