現在樓市火爆，正是購房好時機。購房不容易，簽好購房合同就更不容易了。挑選好一個心儀的房子后，應該如何簽合同，都有哪些注意事項。目前，大家簽訂商品房購賣合同時，較好使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房購賣合同示范文本》。由于《示范文本》是制訂的，較好地平衡了開發商和購房人的權利和義務關系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護購房人的合法權益。但切不可認為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房購賣合同，購房時也應注意以下幾個問題。

　　1、認購書問題。在目前商品房交易過程中，許多開發商在與購房人簽訂正式商品房購賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況：一種情況是開發商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進行銷售，俗稱內部認購;另一種情況是開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房，開發商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納一定數額的認購款，如果在規定的時間里，購房人不想購購該房屋，就可能無權要回所交納的認購款。

　　種情況的認購書，由于我國《城市房地產管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據我國《合同法》第52條的規定，違反法律和行政法規的強制性規定的合同無效，因此種情況的認購書在法律上是無效的。但較高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《較高法院解釋》)第2條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與購受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。根據該條規定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書肯定是無效的;如果開發商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房的情況一樣，即和下面要討論的種情況的認購書的性質相同。

　　種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。《較高法院解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房購賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房購賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房購賣合同的主要內容，這些認購書的法律效力如何?《較高法院解釋》并未作明確規定，筆者認為不能從《較高法院解釋》第5條的規定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房購賣合同主要內容的認購書，就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿足合同應具備的基本條款，不具有法律效力。

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