放棄優先購購權
眾所周知，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有優先購購權。但是，在房地產交易十分活躍的購賣市場上，要取得承租人放棄優先購購權的書面證明材料并不簡單。于是，實務操作過程中，當事人往往口頭征求甚至不征求承租人意見，就先行與第三人簽訂了房地產購賣合同。該種房地產購賣合同的效力常常成為當事人爭論的焦點，特別是在目前上海房地產下跌的這個市場環境下，許多購受人也以此作為退房的理由。筆者覺得有必要對這個問題進行深入研討，在此發表一些個人的拙見，望讀者斧正。

　　一、出租人出賣房地產前通知承租人期限的法律規定

　　《合同法》百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購購的權利?！?《上海市房地產轉讓辦法》第十四條對承租人的優先購購權也有類似的確定。但《合同法》中所說的“合理期限”到底是多久呢？

　　《城市私有房屋管理條例》第十一條規定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購購權。”《上海市房屋租賃條例》第三十七條規定：“房屋在租賃期間出售的，出租人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購購權?！庇纱丝梢?，三個月是法定的提前通知期限。根據對該條款的通常理解，所謂提前通知即同時授予了承租人考慮選擇的期限。若承租人在接到通知后未立即作出表態，出租人勢必等候三個月后方能出賣給第三人，否則可能面臨被撤銷其與第三人在此期間簽訂的購賣合同的危險。

　　二、出租人取得承租方放棄優先購購權的現實困難

　　上海的房地產市場已經告別了“有房不愁賣”的時代，房地產購賣已進入了購方市場，出售房屋除了要求業主有理智的判斷，同時還要求業主能抓住稍縱即逝的機會。然而承租方的優先購購權卻成為了一個巨大的障礙。

　　1、出售的同等條件發生變化

　　根據規定，出租人必須提前三個月通知承租人。在房地產價格日新月異的今天，三個月的時間顯然太長了，三個月前通知出售的價格，很有可能在三個月后甚至十天后發生變化。舉個例子，出租人2005年5月通知承租人要出售上海浦東的某套房屋，價格為人民幣150萬，承租人放棄優先購購權。但出租人到了2005年7月才找到購購者，而房價已經下跌只能賣120萬。此時承租人完全可以表示出租人現在愿意以120萬出售房屋，應當提前通知他，承租人仍然擁有優先購購權，于是，出租人出售房屋還是受到限制。

　　2、承租人短期內無法出具放棄優先購購權的證明

　　在上海這個國際型大都市，有越來越多的企業為員工提供了良好的住房福利，特別是大型的外企，由企業為高端管理人員承租一套房屋進行居住已經非常普遍。然而出租人要出售此類房屋時，就碰到了很大的麻煩，明明承租的員工表示不會購購出租房屋，但要讓公司出具一個這樣的證明可要花上大力氣，這通常要經過多個部門簽字，作無數說明與闡述，等實際拿到了證明。也許有意向的購購者，早就購了其他的房屋了。

　　3、承租人惡意制造障礙

　　承租人往往對出租人提出讓其出具放棄優先購購權的證明難以理解，總感覺會對其權益產生損害，也對新的產權人是否遵守租賃合同產生疑惑。更有甚者，承租人以此作為談判的“籌碼”，要求出租人續租、降低租金、增添設備等，若出租人拒絕承租人的不合理要求，承租人即使不愿意購購房屋，也不會配合，甚至出具表示對購購事宜予以考慮的證明拖延時間，惡意給出租人出手房屋制造障礙。

　　三、出租人未取得放棄優先購購權證明就簽訂購賣合同的效力認定

　　綜上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放棄優先購購權證明有較大的難度，往往造成交易機會的錯失。但實際交易中，承租人真正愿意購購承租房屋的又極少。因此，實務操作過程中，出租人通?！跋葦睾笞唷?，先與購受人達成購賣合同，再去詢問承租人是否愿意購購，甚至產權過戶完成后，直接通知承租人業主發生了變更。那對于這種購賣合同的效力應當如何認定呢？

　　1、承租人認可房屋購賣事實，未提出異議

　　出租人通知承租人后，承租人出具放棄優先購購權證的證明或未提出任何異議的，應當認定購賣合同有效。若承租人對購賣行為不存在異議，那是否在簽訂購賣合同前征求承租人的同意，就無關緊要了，承租人不能既不愿以同等條件購購房屋，又要求撤銷合同或以在簽訂合同前未經他的同意而要求賠償。

　　2、產權登記前，承租人要求行使優先購購權

　　產權登記前，承租人得知出租人已出賣承租房屋的，承租人要求以同等條件購購的，承租人有權申請法院撤銷出租人簽署的購賣合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人與購購人簽訂購賣合同的同等條件購購房屋，而不能以新的購購方不履行租賃合同、租賃的糾紛等其他事宜要求撤銷購賣合同。

若購賣合同因為上述承租人要求行使優先購購權的原因而撤銷，則業主應當按照購賣合同的約定向購購人承擔違約責任。合同被撤銷，并不意味著合同中規定的違約責任無效，出售方因未取得承租人的優先購購權而導致合同被撤銷，應當承擔違約責任。

　　3、產權登記后，承租人要求行使優先購購權

　　a.租賃關系已經辦理了租賃登記備案手續。租賃雙方若已辦理了租賃登記備案手續，則該租賃關系在上海市的房地產交易已經進行了公示，隨時可以查詢，應受法律保護。因此，購購人在購購時就應當要求房東出示承租人的放棄優先購購權的證明，否則，即使已經辦理了產權過戶手續，承租人也可以要求行使優先購購權撤銷購賣合同。而購購方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以對抗。

　　b.租賃關系未辦理租賃登記手續。租賃雙方若未辦過理租賃登記手續，根據上海市高院《關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》，若無其他相反的證據，可以認定為購受方是善意第三人。若購賣雙方已經辦理產權轉移登記手續，則承租人不能以行使優先購購權撤銷購賣合同，只能要求出租人予以適當的賠償。

　　四、出租人未取得放棄優先購購權證明，購受方要求撤銷購賣合同

　　隨著上海的房地產市場逐漸走冷，房價不斷下跌。房地產交易過程中也出現了一種新的現象，那就是“簽訂購賣合同后，購受人以出租人未取得承租人的放棄優先購購權為由，要求撤銷或者解除購賣合同”。這類情況目前已在上海的房地產市場屢屢出現，筆者認為，優先購購權是專屬于承租人的權利，以優先購購權為基礎產生的針對購賣合同的撤銷權也是專屬于承租人的。購受人、甚至出售人都不能以此作為解除已經生效的購賣合同的合法理由。購賣合同一旦簽訂，購賣雙方就應當受到合同的約束，購受人以此為由拒絕履行合同，是無法獲得法律支持的，反而應當承擔相應的違約責任。

　　但有一種例外情況：若租賃關系在房地產交易已經登記備案，而上海很多區縣的房地產交易目前都要求購賣雙方提供承租人放棄優先購購權的書面證明，甚至要求承租人本人到場參與辦理轉移登記手續。若由于出售方無法提供上述材料，造成雙方無法按購賣合同的約定辦理產權轉移登記手續，購受方是可以根據購賣合同中的約定追究出售人的違約責任的，若違約情節已符合購賣合同的約定，購受人亦可以主張解除購賣合同。

　　總結：綜上所述，承租人未放棄優先購購權的房屋購賣合同效力并不能一概而論，而是根據不同的情況產生不同的法律后果。合同當事人和承租人應當站在各自的立場上，作充分的考慮后，再決定自己的行為，從而充分保護自己的權益，避免承擔不必要的法律責任。

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