一、廣告欺詐眼花繚亂

【表現(xiàn)】虛假?gòu)V告常見(jiàn)情形：一是模糊時(shí)間。即廣告中不標(biāo)明銷售價(jià)格的有效期限。二是模糊數(shù)字。當(dāng)具體涉及面積的時(shí)候，往往不標(biāo)明是建筑面積還是使用面積。三是模糊圖片。在許多廣告中都會(huì)配發(fā)一些圖片以增加直接的視覺(jué)效果。四是模糊出處。即廣告中沒(méi)有刊登預(yù)售銷售許可證號(hào)，甚至都沒(méi)有開(kāi)發(fā)企業(yè)的名稱。六是模糊規(guī)定。廣告中不可以使用“”、“頭個(gè)”、“較”等等這樣的極端形容詞語(yǔ)，也不可以主觀預(yù)測(cè)，但許多地產(chǎn)廣告卻出現(xiàn)一些明示或者隱含房屋升值、保值的內(nèi)容，而且出現(xiàn)極端形容詞。七是模糊規(guī)劃。把政府規(guī)劃中不可能或還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的文化、教育、科研、綠化、交通、環(huán)保等項(xiàng)目，當(dāng)做與自身房地產(chǎn)相聯(lián)系的組成部分進(jìn)行宣傳。

類似花招宣傳還包括：美輪美奐樣板間 花言巧語(yǔ)假承諾 巧舌如簧賣次品 愛(ài)不釋手精美售樓書(shū)...

【應(yīng)對(duì)】要想避免虛假?gòu)V告的陷阱，購(gòu)房者應(yīng)注意下列幾點(diǎn)：

1．不要被宣傳的華麗外表迷惑，自己或委托親友現(xiàn)場(chǎng)考察，核實(shí)其內(nèi)容。2．仔細(xì)觀察與《商品房預(yù)售許可證》共同使用的設(shè)計(jì)圖，與廣告的內(nèi)容相對(duì)比是否相符。若廣告中稱小區(qū)有200平方米的自選商場(chǎng)，購(gòu)房者就從設(shè)計(jì)圖上找，若有，才可能是真實(shí)的。3．認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容。在簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)》和支付定金前，可以要求提供空白預(yù)售合同書(shū)，以核實(shí)廣告內(nèi)容是否包含在內(nèi)。4．不要忙于作決定，給自己足夠的冷靜時(shí)間。

1996年12月國(guó)家工商行政管理局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定：廣告應(yīng)載明預(yù)售或銷售許可證書(shū)號(hào)，應(yīng)當(dāng)清楚表示實(shí)際的銷售價(jià)及其有效期，應(yīng)以該房地產(chǎn)項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化、教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果，不得含有升值或的承諾，不得含有裝飾內(nèi)容。

二、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)空手套白狼

　 【表現(xiàn)】?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，從而吸引了許多購(gòu)房人士。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護(hù)的，購(gòu)房者的權(quán)益也無(wú)法受到法律保障。

【應(yīng)對(duì)】 既然購(gòu)房者明白了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是不合法的變相銷售，那么較好不要購(gòu)購(gòu)這類商品房。至于想購(gòu)低價(jià)房的人士或投資者，應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、品牌大型樓盤，相對(duì)安全一些。

三、配套設(shè)備設(shè)施--屋里門外風(fēng)光不見(jiàn)了

【表現(xiàn)】發(fā)展商常常吹噓自己的樓盤環(huán)境如何優(yōu)美、配套設(shè)施如何完善，但是這些又都沒(méi)有寫(xiě)在合同上。到了交樓的時(shí)候，根本不是那么回事。

有些號(hào)稱“精裝修”的房子住進(jìn)去卻滿不是那么回事兒，沒(méi)住幾天不是地板翹了，墻面裂了，就是設(shè)備壞了，找到這些“品牌”廠家一檢查，全是假冒偽劣，找開(kāi)發(fā)商理論費(fèi)神費(fèi)力難有結(jié)果。

【應(yīng)對(duì)】購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開(kāi)發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。假如缺乏上述措施，一旦開(kāi)發(fā)商提供的配套設(shè)施不配套，麻煩就多了。在落訂之前先到規(guī)劃部門去查詢一下，那才真是眼見(jiàn)為實(shí)。

業(yè)主如果確定購(gòu)購(gòu)精 ，可以按下述過(guò)程作一個(gè)簡(jiǎn)單的驗(yàn)收：

看地板有無(wú)明顯的縫隙和不平整，地板與踢腳板接合部是否密合；涂料（墻面）應(yīng)表面平整，陰陽(yáng)角平直，黏結(jié)牢固，不可有裂紋、刷紋。用手按門窗套不應(yīng)有空洞和軟彈的感覺(jué)，直角接合部嚴(yán)密，表面光潔。用一個(gè)金屬小錘輕輕敲打墻地磚的四角與中間，不應(yīng)有空洞的聲音。在水槽放滿水并一次放空，檢查各接合部，不應(yīng)有滲漏現(xiàn)象。下水管道不可使用塑料軟管。衛(wèi)浴進(jìn)出水流暢，坐便器放水應(yīng)有“咕咚”聲音，坐便器與地面應(yīng)有膨脹螺栓固定并用硅酮膠密封（不得用水泥密封）。

驗(yàn)房時(shí)如果發(fā)現(xiàn)了“假冒”證據(jù)，一定保存好，向開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法。

四、合同玩文字游戲 補(bǔ)充協(xié)議暗藏玄機(jī)

【表現(xiàn)】有些房產(chǎn)商，在自制協(xié)議文本或在合同文本上做文字游戲，規(guī)避法律，誘使消費(fèi)者吃虧。如：有的隨意使用“定金”、“訂金”、“臨時(shí)預(yù)定金”、“預(yù)訂金”和“意向金”混淆概念；有的隨意解釋“不可抗力”的概念；有的約定的權(quán)利義務(wù)不平等。

不少開(kāi)發(fā)商在合同后面再附一份《補(bǔ)充協(xié)議》，如有的《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“若開(kāi)發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房?jī)r(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。

【應(yīng)對(duì)】遇到這種沒(méi)有商量余地的條款較好就不要簽了。在某種程度上，補(bǔ)充條款約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)房產(chǎn)具體情況來(lái)約定的，所以簽補(bǔ)充條款時(shí)應(yīng)提高警惕。

另外，購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，一定要耐心看完全文，遇到空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容。如無(wú)需填寫(xiě)時(shí)，也應(yīng)劃上橫線，防止對(duì)方在空白處私自填上對(duì)其有利的內(nèi)容。

俗話說(shuō)“購(gòu)的沒(méi)有賣的精”，為了避免掉入陷阱，購(gòu)房者較小心的就是合同，但較容易出問(wèn)題的也是合同，為了盡可能地避免損失，建議購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，花一筆錢，請(qǐng)一位房地產(chǎn)專業(yè)律師，為你把關(guān)。

五、還款方式單一化

【表現(xiàn)】等額本息還款法是被銀行“一視同仁”采用的還款方式，而等額本金還款法鮮有人知，好不容易和售樓小姐打完交道，誰(shuí)想到還被銀行還侵犯了知情權(quán)。

【應(yīng)對(duì)】其實(shí)兩種還款方式各有利弊，購(gòu)房者要根據(jù)自身?xiàng)l件慎重選擇，以下是兩種還貸方式比較：

1.計(jì)算方法不同。等額本息還款法是借款人每月以相等的金額償還貸款本息。等額本金還款法則是借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減；

2.兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”；

3.還款前幾年的利息、本金比例不一樣。“本息還款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大（有時(shí)高達(dá)90%左右），“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借算，所以二者的比例較高時(shí)也就各占50%左右。

4.還款前后期的壓力不一樣。因?yàn)椤氨鞠⑦€款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價(jià)基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。

六、規(guī)劃變更悄無(wú)聲息

【表現(xiàn)】為了吸引消費(fèi)者，商家在宣傳上動(dòng)足了“心思”，這也就使得房屋規(guī)劃問(wèn)題成了消費(fèi)者群體投訴的熱點(diǎn)。什么綠化變成停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路辟通無(wú)期等，這些房產(chǎn)商在進(jìn)行營(yíng)銷宣傳時(shí)將房屋規(guī)劃告知消費(fèi)者，并且雙方在合同中約定。但是當(dāng)規(guī)劃一旦發(fā)生變化，房產(chǎn)商往往不履行告知義務(wù)，消費(fèi)者直到交房時(shí)，才知道實(shí)際情況和房產(chǎn)商承諾的或者合同約定的不符，而此時(shí)，房產(chǎn)商卻以規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門驗(yàn)收為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。

【應(yīng)對(duì)】開(kāi)發(fā)商變更了規(guī)劃，卻沒(méi)有通知業(yè)主，這種情形在近年來(lái)的房地產(chǎn)投訴中，愈演愈烈。這里不能不提大西洋新城，2001年，就在其前期業(yè)主熱烈期盼該小區(qū)的湖早日完成之時(shí)，才發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃已經(jīng)改變，原定的湖被兩棟樓所代替。每戶業(yè)主拿出早期大西洋新城的宣傳冊(cè)都可以證明湖的存在。小區(qū)業(yè)主聯(lián)名將規(guī)劃委員會(huì)告上法庭，較后，開(kāi)發(fā)商不得不將規(guī)劃改回1999年以前的規(guī)劃。同時(shí)，北京市有關(guān)部門發(fā)布并于2002年1月1日起實(shí)施的新規(guī)定中，已經(jīng)列入了修改小區(qū)規(guī)劃必須征得業(yè)主同意的條款。

七、不良房屋中介騙你沒(méi)商量

【表現(xiàn)】用房屋中介提供虛假房源信息騙取介紹費(fèi)，是指不法的房屋中介機(jī)構(gòu)在收取介紹費(fèi)后，故意提供虛假或無(wú)效的房源信息，不提供真實(shí)的中介服務(wù)。

【應(yīng)對(duì)】購(gòu)房者怎樣防止這類陷阱呢？１．找有信譽(yù)的房屋中介機(jī)構(gòu)。可通過(guò)朋友介紹，或通過(guò)政府部門、新聞媒體報(bào)道，加以了解。較為可行的是，向成功通過(guò)中介機(jī)構(gòu)購(gòu)房、租房的朋友了解其服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。２．慎訂書(shū)面合同。一要訂立書(shū)面合同，否則口說(shuō)無(wú)憑；二要詳細(xì)寫(xiě)明顧客的要求，越具體明確越好。因?yàn)樗恰坝嗀洏影濉保蚍?wù)成果標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有它，就無(wú)法確認(rèn)房屋中介機(jī)構(gòu)違約；三要確定履行期限；四要規(guī)定中介機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任。

八、強(qiáng)購(gòu)強(qiáng)賣物業(yè)管理

【表現(xiàn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)是損害業(yè)主權(quán)益的行為。

而物業(yè)管理中較集中的問(wèn)題就是亂收費(fèi)現(xiàn)象，物業(yè)管理公司不依物價(jià)局核準(zhǔn)的文件及物業(yè)管理合同，自定標(biāo)準(zhǔn)額外收取業(yè)主費(fèi)用。物業(yè)管理公司亂收費(fèi)，通常表現(xiàn)在下列幾方面：１．超出核準(zhǔn)的價(jià)格收取管理費(fèi)。２．擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，賺取收費(fèi)差價(jià)。３．擅自增加項(xiàng)目建設(shè)，而將費(fèi)用分?jǐn)偨o業(yè)主。

【應(yīng)對(duì)】怎樣防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搭售物業(yè)管理服務(wù)呢？一是購(gòu)房者在簽訂房屋購(gòu)賣合同時(shí)，對(duì)指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的，應(yīng)提出反對(duì)意見(jiàn)，因?yàn)檫@屬于不合理的違反購(gòu)房者意愿的附加條件；二是如果包括上述條款的房屋購(gòu)賣合同已簽時(shí)，可以該條款違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》為由，請(qǐng)求法院判決其無(wú)效。

應(yīng)對(duì)物管公司的不合理做法則需：1．業(yè)主積極參與，選出為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會(huì)。依照法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。2．訂好物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利與義務(wù)的合同。該合同應(yīng)當(dāng)規(guī)定收費(fèi)事項(xiàng)、新建項(xiàng)目的批準(zhǔn)權(quán)、財(cái)務(wù)收支公開(kāi)、合同解除條件等重大事項(xiàng)，以合同限制物業(yè)管理公司的權(quán)力。3．要求物業(yè)管理公司出示有關(guān)收費(fèi)文件。

九、明明白白購(gòu)面積 清清楚楚看“均價(jià)”

【表現(xiàn)】面積縮水，公攤面積不明確，面積測(cè)繪結(jié)果不公開(kāi)等，是多年來(lái)困擾購(gòu)房人的幾大心病。

“均價(jià)”顧名思義當(dāng)然是這個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，它代

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