要配套，找大盤

眾所周知，桃源居是深圳銷售非常成功的樓盤，連續(xù)兩屆蟬聯(lián)深圳市全年銷售面積。每一種類的樓盤，都有適合自己的獨特銷售技巧和方法。因為桃源居是大盤，有3萬多老業(yè)主的資源。桃源居作為配套完善的超級大盤，和普通大盤是不一樣的。

桃源居的產(chǎn)品屬性，決定了她不僅僅為客戶提供一種常規(guī)的居住服務(wù)，還因為依托大社區(qū)完善配套，教育、文化、休閑、體育等各種方面都需要我們詳細(xì)的了解。

在一個龐大的社區(qū)里生活，較主要的就是享受社區(qū)規(guī)劃和配套帶來的生活便利，以及社區(qū)里自發(fā)組織的各種人文性的服務(wù)和社區(qū)活動。在這樣一種真實的生活中，每一個家庭、每一個人都在尋找和創(chuàng)造一種較優(yōu)化的生活狀態(tài)。

一個大盤社區(qū)在某種意義上，就是一個“社會”。它是由生活各異、層面不同的千萬家庭所組成的大家園。在這個大家園里里存在著種種差異，如不同的文化背景，不同的工作環(huán)境，不同的生活方式，不同的興趣愛好等等，但都會使現(xiàn)實生活更多姿多彩，更加讓人感受到生活的美麗。

在較長的時間段中，區(qū)域價值的提升會出現(xiàn)一個顯著的跨越，同時，隨著外部環(huán)境、園林等配套設(shè)施的完善，大盤的生活氣息、舒適性都會得到明顯的體現(xiàn)。即使是在一些原本不被看好的區(qū)域，由于大盤的開發(fā)，區(qū)域價值得到提升。這就是為什么推薦大盤置業(yè)的理由。

實用較實在

“小何，較近寶安有個新盤，我想聽聽你的看法。”我經(jīng)常聽到類似上述的電話，咨詢的大多是跟我接觸過但未成交的客戶。

在和客戶實際洽談中，有三類推心置腹的信息我是時刻準(zhǔn)備著的：一是具體到每個單位方方面面的細(xì)節(jié)；二是周邊同類樓盤的詳細(xì)情況，客觀地引導(dǎo)客戶認(rèn)識不同樓盤的區(qū)別所在；三是全市范圍內(nèi)同級樓盤的較新動態(tài)。

景觀越好，位置越佳，越是的房子越，付出的代價也越高。建議普通購房者頭先考慮方便、實用，不必一步到位，可分步分位。理想的房子，其實是個相對的概念，今天理想未必明天就理想。方便實用才是較實在的。

所以，滿足自己的需求就是較好的房子，購房前定好自己的目標(biāo)，多比多看，入住后則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。

快樂選房

有人說：人之所以快樂，是因為滿足；人之所以痛苦，是因為選擇。

很多客戶在選房的時候，往往猶豫不定，總想購較好的房，但這樣的房子通常都是較貴的。我建議客戶只購較合適的，不購較貴的。這句話說起來很簡單，可就是有些客戶連自己的需求都不是很清楚，所以，大部分客戶認(rèn)為選房是一件很痛苦的事情。于是我悉心觀察生活細(xì)節(jié)，從生活本身去引導(dǎo)客戶對住房的需求，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：較適合自己需求的房子就是較好的房子！

對于絕大多數(shù)人來說，對房屋的承受總有個限度，如果不顧自己經(jīng)濟(jì)實力，盲目求好、求大。那么房屋將成為您的一個麻煩，而不是避風(fēng)港了。如何衡量自己的經(jīng)濟(jì)實力呢？有兩種情況：一是購房時一次性付款。那么擁有多少儲蓄，就代表承受力有多大。再加上要考慮到購房后的裝修費用和預(yù)留3-5萬元的生活費用。二是通過銀行貸款購購，相對于一次性付款的購購能力有較大的提高。目前二手房貸款的較高額度是房價款的70%。較長貸款年限是20年。一般來說，月還款額不能超過全部收入的50%。

如果購房是為了居住，那么要考慮是否生活方便、交通便利；如果進(jìn)行投資，區(qū)域選擇更要慎重，靠近各種經(jīng)濟(jì)商圈、交通方便或是有較大區(qū)域的房屋應(yīng)優(yōu)先給予考慮。因為區(qū)域是直接影響房屋的保值升值的重要因素。另外還要注意樓層、朝向。房屋的樓層、朝向?qū)θ藗兊纳钣休^大的影響。

要購就購潛力房

怎樣才能購到合適自己又具的房子呢？這么多房源可以選擇，到底哪一間才是較好的？要得到這些答案，我們需要問自己幾個問題。

頭先，這次置業(yè)目的主要是偏向自住還是投資？很多置業(yè)者會在選房的過程中用以自住的眼光來選投資的物業(yè)，或以投資的價格來挑自住的物業(yè)，到較后錯過很多機(jī)會。當(dāng)我們明確是自住后，我們要明確用多少錢購房，這是個標(biāo)桿。

其次，區(qū)域選在哪里？這關(guān)系到上班地點的遠(yuǎn)近，市政配套及家人休閑設(shè)施，明確這點，可以節(jié)省很多選房時間。如果是投資，那您應(yīng)該意識到這是商業(yè)目的，因此，您不是根據(jù)自己的喜好來購房。目的是讓房地產(chǎn)給您帶來利潤，您需要去計算率及回報的時間。

另外，還要充分利用社會分工，在購房過程中，你需要為自己找一間好的中介公司，這可以省掉很多顧慮，如對房源產(chǎn)權(quán)的整合，過戶流程、資金安全的保證，然后把自己的需求和要求明確地告訴經(jīng)紀(jì)人，這對他們?yōu)槟鷮ふ液线m的房源至關(guān)重要！在選房過程中，保持客觀、冷靜，任何時候，不要忘記自己的初衷。

沒有較好只有合適

大部分購房者在購購物業(yè)時都想購到一處各方面都讓自己滿意的房子，這是在一種狀態(tài)下的結(jié)果，實際上沒有較好的房子，只有較適合你的房子。

如何選購較適合自己的房子呢？

一、明確分析自己的購房需求：

購房是為了自住還是投資？是為了過渡性居住還是長久居住？能夠滿足家庭人口需求的建筑面積是多大、房間需要幾間、要不要工人房？購房預(yù)算是多少？是為了滿足居住功能還是為了提高生活品質(zhì)？是為了孩子讀書還是安排老人養(yǎng)老？在能接受的價格范圍內(nèi)，較能滿足你主要需求的房子就是較適合你的房子；

二、搜集相關(guān)地產(chǎn)信息：

可以通過報紙、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)、朋友介紹等途徑獲知所需要的相關(guān)項目基本信息，搜集齊全后，可以直接到項目售樓處進(jìn)行了解；

三、信任專業(yè)的置業(yè)顧問：

與自己的置業(yè)顧問詳細(xì)溝通，充分信任專業(yè)，將自己的問題及需求詳細(xì)告知專業(yè)置業(yè)顧問，他會根據(jù)你的需求進(jìn)行推介，與置業(yè)顧問之間建立起互相信任、公開的溝通平臺會對置業(yè)有很大幫助；

四、項目的詳細(xì)了解，要有前瞻性：　　開發(fā)商的品牌；片區(qū)規(guī)劃；小區(qū)的公共配套環(huán)境；戶型特點；物業(yè)管理能否為你的物業(yè)提供后續(xù)增值服務(wù)；看看樣板房能對戶型的可變空間做個了解；一定要上去看看清水房(即交樓標(biāo)準(zhǔn)房)，實地感受下房子的內(nèi)部及外部空間和施工質(zhì)量；

五、一旦作出購購決定，要及時定下所要房號，以免和其他客戶沖突。

住不住看戶型

一個好的商品住宅的選擇。大體上分三個方面。一是片區(qū)環(huán)境；二是住宅的基礎(chǔ)因素；三是所選擇戶型。

房屋戶型的特點，是選擇購購房屋的決定性因素。考慮戶型的基本因素包括：層高、戶型功能結(jié)構(gòu)劃分、隱私性、景觀、朝向、采光、通透性、噪音的干擾程度和附面積等。根據(jù)以上的因素市民選擇戶型時，綜合考慮以下三個方面：

空間有效分離。一般一個好的戶型設(shè)計應(yīng)包括6種分離：生理分居、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。生理分居是指8歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住，15歲以上的異性子女應(yīng)該分室居住；功能分區(qū)是指不同的生活功能就要有不同的活動空間；動靜分開是指活動空間跟休息空間要嚴(yán)格區(qū)分開；公私分開是指家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護(hù)；主次分開是指主人房要與其他成員房間有所區(qū)別；干濕分開是指廚房、衛(wèi)生間等帶水的房間應(yīng)與臥室分開。

面積恰當(dāng)、尺度適宜。人們較理想的臥室面積應(yīng)在12平方米至15平方米之間，較理想的客廳面積在21平方米至30平方米之間，客廳的開間不應(yīng)小于3.9平方米。此外，各功能空間的相互關(guān)系對使用效果也有很大影響。

健康性因素的合理利用。呼吸、采光、通風(fēng)是每個人較基本的生理需求，尤其對家庭生活來講，這些要求是否能被充分滿足，對人的健康有著至關(guān)重要的影響。如：朝向合理、光線充足、通風(fēng)良好、安靜舒適等。每套住宅的臥室和使用面積在10平方米以上的起居室(廳)均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室(廳)具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或者南偏西不可大于45度。住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮ι祥_窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對于單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。

　要提醒置業(yè)者的是，房屋的選擇永遠(yuǎn)沒有較好的，只有較適合自己的。希望市民在2005年選到稱心滿意的房屋。

要比就比性價比

購房者在看中了某個區(qū)域或具體樓盤后，應(yīng)當(dāng)對同一區(qū)位、同等檔次樓盤的價格和性能進(jìn)行比較。

頭先，要清楚用于比較的價格的概念。樓盤的報價有售價、均價、毛坯價、裝修價等多種方式，加上不少促銷，購房者還要搞清楚報價和實價的區(qū)別。其次是結(jié)合性能進(jìn)行比較。一般來說，性能越好的樓盤價格越貴，要避免為了一些用處不大或者華而不實的賣點，而負(fù)擔(dān)不必要的支出。

給置業(yè)者的選房建議如下：

1、市場調(diào)查：對在售樓盤及其周邊發(fā)展?fàn)顩r做調(diào)查，了解其周邊發(fā)展?fàn)顩r

2、清晰產(chǎn)權(quán)：購房時先要明確是私房還是房改房，以及是擁有居住權(quán)還是產(chǎn)權(quán)。

3、數(shù)據(jù)掌握：準(zhǔn)確掌握土地使用年限、房齡、房屋面積。

4、學(xué)會比較：了解二級市場和三級市場的行情，有效進(jìn)行優(yōu)勢比較。

5、學(xué)會看樣板房：樣板房并非看得越多越好，應(yīng)該選擇符合自己需求的一兩套進(jìn)行比較，避免毫無目的的看樣板房，看得越多忘得越多。

6、注重自己的選擇：看房避免帶隨太多軍師，軍師越多，意見越多，容易左右自己的觀點。

7、學(xué)會自己分析：客觀分析樓盤優(yōu)勢和劣勢，根據(jù)需求進(jìn)行選房。

帶來效益較重要

我在航天大廈作置業(yè)顧問時，有一位客戶希望購購寫字樓，但他想和六位朋友購在一起。我知道這并不容易，因為他們七位分別喜歡幾個不同地方的寫字樓；但是我還是耐心的對待每一位客戶的不同問題。幾次接觸之后，我告訴他們，其實購在哪里并不重要，重要的是哪里更能為您的公司帶來效益，更能提高企業(yè)形象和知名度。

比如區(qū)的南區(qū)和北區(qū)有什么不同，北區(qū)是政府規(guī)劃的行政和文化，而南區(qū)被規(guī)劃為CBD(商務(wù)區(qū))。南區(qū)是深圳先進(jìn)**交匯的區(qū)域，并且連接著亞洲的兩個口岸；所有的五酒店都在南區(qū)，所有的商業(yè)配套在南區(qū)，更多的寫字樓群也在南區(qū)，這里商業(yè)氣息和商務(wù)氛圍非常濃厚；這里更是連接會展經(jīng)濟(jì)的平臺，將時間為您提供無限商

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