購房成了被告

“俗話說炒房成了房東，怎么也沒有想到我購房成了被告。”得知自己被榮德公司起訴，海口的張先生這樣說道。

今年3月底，張凌光收到一份來自法院的通知，看完之后他才明白，自己被南方明珠小區的開發商榮德公司告上了法庭，原告請求法院判決其與自己簽訂的《商品房購賣合同》無效。

張凌光感到很氣憤：按照合同約定，榮德公司已經延期1年多沒有交房了，并多處改動規劃，自己正準備通過法律途徑解決問題，沒想到榮德公司反而先起訴了自己。

誰是受害者？

榮德公司在起訴書中將建行海南分行列為被告，建行海南分行職工歐逢杰列為被告，張凌光是第三被告。除了要求法院判決與張凌光簽訂的《商品房購賣合同》無效之外，榮德公司還請求法院確認歐逢杰轉讓南方明珠小區房產給張凌光的行為無效，以及判令建行海南分行對歐逢杰的轉讓行為承擔責任等。

2002年12月，建行海南分行與榮德公司簽訂《合作開發“南方明珠”經濟適用房協議書》，雙方約定：建行海南分行為南方明珠項目以25．8萬元／畝的價格提供土地，土地總價款6430．40萬元，土地成本按銷售進度1．5倍收回，榮德公司對土地進行投資、開發、營銷、管理。南方明珠項目中的900套住宅為建行海南分行的認購指標，以經濟適用房價格出售給本單位職工。對于建設銀行已投入的1045萬元“土地平整工程費”以及實際發生的“青苗補償費”又作了單獨的約定，這兩項費用從售房款中優先向建設銀行返還。

原告稱，榮德公司與建行職工簽訂《商品房購賣合同》時，建行海南分行沒有要求建行職工提交證明文件，經辦人員無法核對是否有銀行外人員。張凌光混在建行購房職工之中，按照歐逢杰提供的相應房號、已交集資款數額、總價款等，按優惠價格與榮德公司簽訂了《商品房購賣合同》，購購了名義上由歐逢杰購購的期房。

該訴訟引起了不少購房者的強烈反響。實際上，類似張凌光的購房者近150戶，他們表示，榮德公司稱不知道有建行職工以外的人購房，與事實不符。

一位姓張的先生說，建行職工以外的人購房也是參與了集資，榮德公司是很清楚的，簽訂合同時榮德公司早就知道這一點。榮德公司之所以能夠建成南方明珠小區，除了合作方建設銀行提供的土地外，就是購房戶和建行職工提供的集資款。

“我們和建行職工共506戶，2003年12月中旬付清了頭期集資款3750萬元，2004年3月份南方明珠才開工建設。在建行員工替我們交給榮德公司的訂金收據背面即簽有我們的名字和建行員工的名字。在我們2004年底與建設銀行簽訂的按揭合同中，擔保人就是榮德公司。”張先生說。

緣起房產漲價

既然如此，榮德公司為何還要解除與購房者簽訂的合同？榮德公司在起訴書中認為是維護自身合法權益，打擊非法轉讓期房和職工集資房的行為。并稱：在發現張凌光不是建行職工后，榮德公司多次與建行交涉。2006年3月，榮德公司決定收回這部分房源。

榮德公司為何多次與建行交涉？交涉的內容是什么？直到128戶購房者聯名寫給海南省建設廳，人們才看懂其中的奧妙。

原來，隨著海南整體房價的上漲，特別是政府對南方明珠附近所在區域海甸島、美麗沙的開發，南方明珠的價值得到大幅提升。506戶集資建房的建行職工和購房戶當初購購的房價均價僅為1758元／平方米。而到今年4月中旬，南方明珠小區銷售價售價已達到2890元／平方米。

正是由于南方明珠價值的提升，榮德公司開始認為購房戶當時購購的期房價格偏低，因此才想收回已預售的房產。

為此，榮德公司采取了一系列的做法。

2005年7月1日榮德公司決定對購房戶所購房屋按照購房合同價（以建筑面積計算）每平方米加價300元后回購房源（庭院住宅每平方米加價800元）；否則就要以成本價2380元／平方米（庭院住宅3380元／平方米）補足房款，否則不予辦理相關手續。

這一做法沒有得到購房戶的響應，榮德公司在2006年1月18日又做出針對506戶購房戶的意見：一是由購房者向其交納營業稅，榮德公司再統一上繳稅務部門；二是收回房源，由榮德公司退回房款及正常銀行存款利息。

此舉仍然遭到眾多購房戶的抵制。

2006年3月2日，榮德公司再做決定：收回不是建行職工的購房人的房子。

張先生說，在榮德公司一系列的做法均沒有達成目的后，他們才以購房者欺騙開發商為由起訴購房者。

然而讓人感到奇怪的是，近150戶使用建行職工購房指標的購房者當中，只有兩戶被榮德公司起訴至法院。榮德公司為什么要這樣做？為了弄清這一問題，記者前往位于南方明珠小區內的榮德公司采訪，但工作人員告知無法聯系到公司負責人，也拒絕記者采訪公司其他人。記者留下采訪提綱和聯系電話，但截止發稿時也未得到榮德公司方面的回應。

部分購房戶則認為，榮德公司起訴購房者一方面可以緩解監管部門的審查壓力，另一方面也能震懾其他購房者，盡快實現與購房者解決問題的目的。

“協調小組”處境尷尬

作為與榮德公司合作開發南方明珠小區建行海南分行，始終被部分購房戶質疑參與侵害購房者利益。建行海南分行在榮德公司與購房戶的糾紛中到底扮演了什么樣的角色？有沒有與榮德公司進行過暗中交易？建行海南分行如何面對當初的合作者把自己告上了法庭？記者帶著這一系列問題采訪了該行職工集體購房協調專業小組負責人張自明女士。

了解到記者的采訪目的后，張自明連稱煩惱、煩躁，她說，海南建行當時之所以和榮德公司合作開發南方明珠小區，一方面是為了盤活不良資產，另一方面也是想給職工辦件好事，沒想到會出現今天這樣的局面。作為建行海南分行職工集體購房協調專業小組負責人，夾在購房者和開發商之間，問題長時間得不到解決，她感覺非常難受。

張自明介紹，海南建行與榮德公司簽訂了《合作開發“南方明珠”經濟適用房協議書》時，估算的房價太低了，沒想到后來會發生那么大的變化：建材價格飛漲，國家對房地產市場進行調控，設計變更，增加項目……后來經過測算，榮德公司開發南方明珠小區的成本價在2200多元，按照原來的購購價格，開發商肯定賠了。后來開發商要求購房戶交納5．5％的營業稅，也是因為南方明珠小區開發時是按照經濟適用房進行的，而經濟適用房可以免征營業稅，但建行海南分行一直沒有把這項免稅政策辦下來，建行海南分行原先不同意由購房職工交納這筆營業稅，交涉、協調了很長時間，榮德公司還是不同意，后來職工要收房，而榮德公司卻不給辦理，建行不得已才通知職工交納。

張自明承認建行對有職工轉讓購房指標一事并非一無所知，她說，轉讓購房指標的職工實際上違反了當時的規定，但目前還沒有對這部分職工進行任何的處理。

“我們也是收到法院的傳票后才知道（成了被告）。”張自明對記者說，她們也很奇怪榮德公司為什么會把銀行作為被告。她表示，現在事情已經進入了法律程序，所以一切只能等待法院的裁決下來之后再說，相信法院可以給出公正的判決。

　　　　　(作者：李雪山　蘇群)