06年是一個政策年，三月份至今，政府先后端出近十條政策，加息、國六條、十五條、個稅、限外資等等，每一個都分量十足。而在這過程中，作為較普通的自住客，他們會有怎么樣的購房經歷和心情呢？為此我們找到一位在連續政策流中完成購房賣房的自住客，或許從他的經歷，他的得失可以折射出一種政策下的購房愿景。

一月，初生購房念頭

華建民（化名），剛過五十，上有老下有小，一家三口加上老母同住在一套三房二廳二衛內。該房周邊配套設施齊全，小區房齡在八年左右。

建民大器晚成，四十歲才通過考試應聘成為某街道的國家公務員，經自身的刻苦勤奮，3年時間升至科長。隨著公務員的待遇逐步提高，現在建民的收入已經不亞于一個中層白領了。那套三房是01年他為了提高住房條件購購的，當時上海房價很低，六里110平米總價才30多萬。

今年過年期間，看到周圍很多同事都購了新房，再瞅瞅自家住的小區和房子，挑挑毛病可是一大堆。建筑外立面破損陳舊，老式房型南北不通采光很差，四樓對80歲的老母來說也很不方便……于是建民心中誕生了一個換新房的念頭。

三、四月，看房、選房

經過一番計量后，建民基本確立了老房換新房的計劃，目前要保留舊房還達不到這個條件。計劃有了，接著就是較痛苦的看房過程，周末兩天都沒得休息，和妻子一起四處看盤。新房、二手房，凡是中意的小區都不會放過；售樓處、中介、媒體廣告，有房源信息的都會關注留意。

漸漸的，建民夫妻挑選的范圍開始擴大。原本僅在住址附近的六里、昌里、南碼頭等地區搜索，現在已經擴展到上南、北蔡。

每天出入家門，建民一家都可以看到楊高南路、浦三路路口的一個大廣告牌——海上國際花園，這個樓盤引起了他們的興趣。

四月一個星期六的下午，建民夫妻乘公交730在樂購錦繡店下車，不遠處就是海上國際花園的售樓處，但一進門卻被告知房源已經所剩無幾。雞頭雞腳誰要啊，于是建民夫婦一頭扎進了樂購對面的中介一條街。

　相比售樓處，中介的二手房源真是眼花繚亂，海上國際花園業主中投資客的比例很高，交房之際他們更是蠢蠢欲動，即使賣不掉也能出租收回報了。中介工作人員也殷勤得多，推銷的手段也豐富多樣：“上個月溫總理說了，要解決部分城市房價上漲過快的問題。要開始調控了，現在購房是殺價的好時機啊。”

建民對房產政策并不了解，也不感興趣，他只是把自己的購房要求告訴了中介，讓他們推薦幾套合適的房源。三房、四房、復式，經過一連串的挑選和實地看房，建民夫妻對海上國際花園總體的社區印象很好，位置比原址遠三、四站路，在接受范圍之內。

邊看房邊作比較，這是建民四月份每個周末的必修課，終于到了第三個周末，他有了初步的意向：182平米的躍層四房，一樓連二樓，帶自家花園。上家掛牌價165萬，單價算下來9100元左右，比市場價要低一些。

　四月底，敲定購房，老房掛牌出售

四月下旬，在表現出比較強烈的購購意向后，中介讓建民和房東面談一次。從中介處得知，房東是上海本地的投資客，海上國際花園有2套房，閔行一個樓盤還有2套房，目前還貸壓力比較大，資金也很吃緊。在海上國際花園交房之前他就在附近的中介掛牌了，定價也刻意略低于市場價，想盡快脫手減輕還貸壓力。

建民是次購房和人砍價，按朋友給他的建議，他開門見山地就表示要拉到零頭，160萬。上家可不干，已經比市場價低了，較多讓1萬，稅費各自分擔。于是雙方開始僵持，建民想反正我有房住不著急，急的是你。

4月28日，央行再次加息，各檔貸款利率上調0.27個百分點，投資客的成本又增加了。可他們較擔心的還不是這增加的成本，政策對購房人心里預期的影響才是較可怕的，隨之帶來的觀望氣氛很可能會重演05年的那一幕。

上家急了，主動打電話給建民，表示愿意放3萬。建民不是省油的燈，從各種媒體上他也了解到政策可能產生的效應，于是緊咬160萬不放，還是那句，你急我不急。

沒過幾天的4月30日，還沒進入5月份，上家終于還是摒不住放棄了底線，答應160萬成交。終于，建民敲定了這套新房，具體的購房資金他也謀劃好了。原住房還沒出售，所以他先問親戚籌100萬，等老房賣了再還，加上60萬積蓄，10萬公積金貸款，20萬商業貸款，基本上可以應付房款和裝修費用。

天，建民就把老房在周邊中介掛了個遍，全裝修110平米三房掛牌105萬，這個價格也略微低于市場價，盡快脫手可以把親戚的借款還清。

五、六月，幾度調價，急于脫手

接下去的幾個月，輪到建民急了。5月17日，國六條出臺，業內普遍認為一場房地產宏觀調控將拉開序幕；5月28日，國六條中有關套型面積的政策細化出臺，90平米、雙70％的標準浮出水面；5月31日，國六條中二手房營業稅予以明確，購購不足五年的住房對外銷售全額征收營業稅，建民得知自己的房子已超過五年，一場虛驚。

僅隔數日，建民已經從下家變身為房東，急于出售的心情他這次可是真切地體會到了，滿口答應親戚不出幾個月就能還錢，而現在的狀況讓他坐立難安。雖然親戚的借款可以延期，但他更擔心的是這房子究竟幾時能賣掉，還賣不賣的掉。

政策雖然沒有對建民出售那套房子產生直接影響，但整個樓市風聲鶴唳的局面或多或少波及到二手市場。建民算過，五、六兩月來看房的加起來不到五個，而那邊新房的裝修已經被提上日程。一邊收不回錢，一邊又要開始花錢，建民急了。在中介的建議下，兩個月內他三次調低價格，105萬到104萬，104萬到102萬，較后一次直接下放到100萬。

而有意向的看房人還是不見增多，要不就是殺價過狠，要不就是嫌房型不好。進入七月份，酷暑更是阻擋了許多看房人，建民也似烈日般心急火燎。難道還要繼續調價？

八月初，政策幫忙，成功出售

酷熱的七月，政策出臺的步伐依然不見停止的跡象，明確90平米為單套建筑面積、規范房地產交易秩序、限制外資，一系列看似對建民無關痛癢的政策接連問世。7月26日，關于對二手房轉讓強制征收個人所得稅的政策重拳出擊，8月1日后轉讓未滿五年的二手房將征收20％的差額所得稅。二手房市場無疑遭到重創，一時間轉售為租現象激增，還有一部分人則在尋找政策空子想辦法避稅。

可沒想到的是，二手房征個稅的新政反而幫了建民一把。中介告訴建民，他的房子房齡已超過五年，屬于免稅的范圍，而且較近他們把這類免稅房寫在黑板上放在店門口，作為推薦房源，利用的是購房人擔心房東轉嫁稅款的心理。

從無人問津的老房到被推薦的香餑餑，建民這套房子開始受到了關注，來看房的人也多了起來。不久之后，就有兩個人表示了購購意向。經過一個星期的商談，8月6日，建民根據總價的接受程度選擇了其中一位外地來滬安家的生意人，總價99萬，稅費各半。

就這樣，在大半年的時間里，建民完成了一次住房的新老交替。而前前后后的幾次政策，令他既有得又有失，他也切切實實地體驗到上海房地產市場的風云變化。

較近，建民一直忙著裝修新家，對于這次的購房賣房經歷，他發出了這樣的感言：要不是我要購房，我也不會關心這么多的房產政策，沒想到樓市變化那么大，出一個政策就會有一個反應。投資客太多、投資比例太高，都會導致樓市發展的不健康、不和諧，較后倒霉的還是我們普通購房人。還是看得出來，這些調控政策是要打壓投資客，為我們老百姓謀福利的。

　　　　　(作者：湯旻濤)