不知不覺日歷翻到了6月,在樓市調(diào)控政策出臺后的一個月里,市場觀望氣氛漸濃,對東莞而言,由于不少樓盤入市計劃延至下半年,因此下半年的供應(yīng)量將呈現(xiàn)出與上半年緊缺現(xiàn)象迥然不同的局面。如何在樓市調(diào)控期購到稱心如意的房子,什么樣的房子有所保值,記者特地咨詢地產(chǎn)專家,為想在下半年購房的讀者提供參考。

◎招式一 稀缺資源物業(yè)可逢低介入

稀缺資源通常指的是區(qū)的旺地、山水資源、創(chuàng)新戶型等,具備稀缺資源的物業(yè)中長線升值空間非常大,無論是居住或投資,很容易受到市場的追捧；在調(diào)整期內(nèi),稀缺資源的物業(yè)調(diào)整空間是比較小的,每一次回調(diào)就是入市良機。目前部分稀缺資源物業(yè)由于短期供求狀況、開發(fā)商心態(tài)、項目資金流或開發(fā)計劃等因素影響,房價定位比較保守和謹慎,價值存在低估,或者價格經(jīng)過充分調(diào)整已經(jīng)企穩(wěn)；這些物業(yè)仍可逢低介入,隨著市場的走穩(wěn)回升,經(jīng)濟的持續(xù)復蘇,這些物業(yè)升值可能性大。

◎招式二 挖掘潛在規(guī)劃利好物業(yè)

目前東莞的城市化水平仍然比較低,城市化進程在持續(xù)加快。特別是區(qū),有了前期的基礎(chǔ),后續(xù)開發(fā)進程更處于加快階段。接下來城區(qū)各區(qū)域的發(fā)展均會有各種城市規(guī)劃出臺。當這些規(guī)劃落實,周邊樓盤很快受益,自住和投資需求也會受到帶動,周邊房價也會水漲船高。如城區(qū)的發(fā)展區(qū)域南城,近期出臺的總部經(jīng)濟大廈群的規(guī)劃,區(qū)域內(nèi)和周邊樓盤未來房價或?qū)钠椒€(wěn)進入加快上漲通道。

◎招式三 花時間在市場上淘尾貨

市場機會總是留給有心人。任何市場都不乏投資機會,關(guān)鍵是用心,付出比別人更多的精力和時間,得到的市場信息就會更多,當中總能發(fā)掘出一些比較好的投資機會。這個時候有個投資方向就是淘尾貨,即一個樓盤經(jīng)過熱銷期后,當銷售率超過90%后,就意味著這個樓盤剩下的尾貨要處理了,開發(fā)商也有其他項目的開發(fā)計劃。由于尾貨是沒做什么宣傳推廣的,因此市場信息比較難獲取,只能靠自己去踩盤或者通過社會關(guān)系獲取,這個時候往往能在這些尾貨當中淘到一些價格比較低,戶型、朝向還不錯的房子。還有些是帶裝修的樣板房出售,家坐擁電齊全,價格也比較合理,即購即可放租,快。

◎招式四 可大膽介入城區(qū)別墅物業(yè)

目前城區(qū)別墅項目甚至是區(qū)附近的城中別墅,價格比較合理；如果眼光放長遠些,這些稀缺物業(yè)在8-10年后,待城區(qū)發(fā)展更加成熟時,可想而知升值空間會有多大。目前由于東莞經(jīng)濟遭遇全球金融危機導致出口大幅下滑,而當全球經(jīng)濟復蘇后,東莞經(jīng)濟轉(zhuǎn)型也初具成效后,這些城區(qū)別墅物業(yè)的投資需求會非常旺盛,屆時有可能出現(xiàn)“有市無價”的局面,持有者惜售心態(tài)普遍很重。

◎招式五 區(qū)大盤二手房中小戶型可逢低介入

一直以來,一手房市場短期內(nèi)出現(xiàn)供應(yīng)上產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡,導致這部分項目房價結(jié)構(gòu)性上漲；這些購房需求由于在一手市場無法滿足,被分流到二手市場,不過記者從二手中介方面了解到,業(yè)主已經(jīng)開始降價出貨,尤其是城區(qū)的樓盤,二手房價格也開始松動,剛性需求者可多關(guān)注放盤信息,或可淘到適合自住的地段配套完善的大盤。

●記者支招

購房談判技巧話你知

選定購房目標后,就進入了同代理商或開發(fā)商進行實質(zhì)性接觸的談判階段。購房談判的過程也就是討價還價的過程。究竟該怎樣限度地獲取利益,同時又不致使談判陷入僵局,就是購房者的較終目的。對房產(chǎn)開發(fā)商而言,獲取利益是他們的經(jīng)營目標,而消費者追求的是盡可能少支出。因此,購房者明白了開發(fā)商定價的方法和理念,掌握必要的交易談判技巧,了解開發(fā)商心理,會使自己少支出而多獲益。

1、必須確定目標,確定希望的價位和能接受的價位。在次接觸某處項目時,售樓人員如果認為你有潛在購房可能,一般情況下,收樓人員會主動提出留下聯(lián)系方式。此時如果確有購購意向,可以留下聯(lián)絡(luò)地址或電話,但一定不要讓對方感覺出對此項目已有了極大的興趣。售樓員有了聯(lián)系電話,就會不斷地追問是否已拿定購房主意,不經(jīng)意的談話間,讓對方主動地提出優(yōu)惠條件。

2、要多摸對方的底細和心理。在看到心儀單位后,注意收集要談判項目的相關(guān)資料,如評估房價中成本價所占比例、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施、規(guī)劃存在的缺陷等,這些都可在談判前實地考察一下。等到了簽約階段,就可以把所了解的該物業(yè)和其他一些相關(guān)物業(yè)的詳細情況,不失時機地拋給售樓人員。讓他們明白,購家是作了充足的準備才來購購的,這對你進一步要求優(yōu)惠有幫助。

3.談判雙方都是為了各自的利益而來,雙贏的結(jié)局當然較好。但購賣之間畢竟不同于慈善事業(yè),一方多得,另一方相對就要少賺。所以,賣方自然會用各種營銷策略,盡可能多地掏出你兜里的錢。所以談判時也要時刻保持清醒的頭腦,不要被一些小利迷失了方向。

4.不要把目光放在樣板房上,一定要自己到現(xiàn)場仔細看、聽。有的銷售人員一上來就告訴客戶,樣板房的裝修如何好,采用了某品牌浴缸,而絲毫不提房子的其他問題。到較后,客戶腦子里只留下一點:裝修的確不錯。這時要切記,購的是房子,而不是樣板房的裝潢。

5.在洽談時,要與銷售人員打心理戰(zhàn)。先向銷售人員表現(xiàn)出一定的購房意愿,并舉出幾個同類物業(yè)說明自己正在其中選擇。對銷售方提出的房價不要輕易作出讓步,因為這會使銷售商認為購房者的經(jīng)濟能力足夠支付。

(作者：姜巖)