編者按:　一個住宅小區好似個家庭，物業就像保姆，24公里默默地打理著一切。每位業主也都希望，交了物業費，能夠得到等值甚至超值的服務。然而，業主與物業畢竟唇齒相依，不可避免會發生各種各樣的摩擦。如果鬧紅了臉對簿公堂，就得用法律的利器公平地裁決。據了解，近年來，物業合同糾紛呈上升趨勢，而且案件類型新，現有法律法規尚不健全，解決難度大。現在我們將較典型的物業合同糾紛進行評析。


業主可以私占小區公用部分？
事件回放：2003年9月，李某購購了水榭花都一套房屋，2003年9月27日，李某與發展房產開發有限公司、沈陽發展物業管理有限公司共同簽訂了《物業管理公約》，公約約定“禁止在坐擁花園、平臺、露臺、屋頂、綠地、道路或者其他共用部位、場地搭建建筑物、構筑物，業主不得在屋頂公共部位安裝太陽能熱水器。”2004年8月，李某在自家屋頂安裝了太陽能熱水器。2004年9月，物業公司訴至原法院。
審判結果：一、二審法院認為：李某將安裝在屋頂的太陽能熱水器自行拆除，將屋頂恢復原狀。

案例評析：根據建設部1989年發布的《城市異產毗連房屋管理規定》規定：所有人和使用人對共有的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務，任何一方不當多占、獨占，所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。


服務質量下降能否降低物業費？
事件回放：劉某住宅坐落于嘉麟花園，2002年5月8日，劉與物業公司簽訂了合同，但因物業管理公司履行物業管理義務中存在一定的瑕疵，如對金山海鮮大漁港的侵權行為未能及時制止，小區環境遭到破壞，致使其管理、服務區域內未完全達到約定標準。劉某欠物業管理公司2003年1月1日至2004年4月30日物業管理費1139.5元，物業公司因此起訴。
審判結果：于洪區人民法院認為，被告給付原告物業費1139.5元及銀行利息損失。劉不服提出上訴，沈陽中法認為，物業管理公司未按《公共契約》約定為業主提供符合雙方約定的標準服務，是違約行為。劉某不交物業管理費，是因為物業管理公司的違約，但劉某實際接受了物業服務，可適當減少交物業管理費。判決劉某給付物業管理費968.75元及相應的銀行利息。
案例評析：法院根據物業管理公司提供服務的質量狀況，按質定價，適當減少業主的應交物管費用，符合法律規定，體現了對物業公司違約責任的追究。

小區里丟東西物業沒責任嗎？
事件回放：1999年3月18日，孫某購了沈陽市沈河區萬泉家園小區一住宅，與遼寧三利房地產實業有限公司簽訂了一份委托物業管理合同，三利公司承諾：全封閉式庭院管理，24公里保安系統，防火、防盜監控系統管理。
2004年1月9日，孫某發現自己的助力車在小區車棚內丟失。同年11月4日，他以安全防護管理不善為由將三利公司告上法庭，索賠損失1950元。法院認為助力車丟失是因犯罪行為所致，與三利公司無因果關系。一審駁回起訴。孫某上訴至沈陽中法。
審判結果：沈陽中法認為，三利公司疏于安全管理，違反了管理公約的約定，但孫某助力車的丟失并不是物業違約直接造成的，所以三利公司沒有全部賠償責任，較終按車輛總價值20％，即390元賠償。
案例評析：《物業管理條例》明確規定：“物業管理公司未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

沒簽訂物業合同可不交物業費？
事件回放：艾某經營的網吧位于某小區內。2003年7月1日，小區業主委員會與政興物業公司簽訂《物業管理委托合同》。合同簽訂后，政興物業按約定進行了物業服務。但艾某未向物業公司交納物業管理費。政興物業公司于2003年11月7日訴至法院，要求艾某付拖欠的2003年第三至第四季度的物業管理費3611元。艾某以其與物業公司之間沒有簽訂物業合同、物業公司給其經營的商業網點提供的服務不多為由，拒交物業費。
審判結果：中法認為，艾某作為業主，物業服務合同對其具有約束力，其負有向物業公司交納物業費的義務。判決艾某一次性給付物業公司物業管理費3611元。
案例評析：《物業管理條例》規定，在業主委員會依法成立后，業主委員會與物業公司之間簽訂的物業管理合同，對全體業主具有約束力。如果業主委員會也未與物業公司簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務，業主則應按照實際發生的服務的價格向物業公司交納相應的費用。

超過訴訟時效就不能維權了？

事件回放：楊林華在交納了1994年9月至1996年12月的物業管理費、采暖費、水費后，不再交納任何費用。2004年7月19日，楊林華所屬的華新國際訴至沈河區人民法院，請求法院判令楊林華給付1997年至2003年的物業管理費、采暖費和水費。
原審法院判決楊林華應該給付華新國際1997年至2003年的物業管理費、采暖費和水費。宣判后，雙方均不服原審判決，向沈陽中法提起上訴。
審判結果：沈陽市中法認為，華新國際向原審法院起訴的時間是2004年7月19日，而其所請求的楊林華應支付拖欠的物業管理費是從1997年1月起至2004年6月30日止，支付拖欠的采暖費分別是1998至1999年度、2002年至2004年度。華新國際應該在得知自己的權利受侵害后的兩年之內起訴。對于2002年7月19日前發生的費用應該適用法律關于訴訟時效的規定。較后法院判決楊林華只需支付2002年以后的費用。
案例評析：我國《民法通則》規定了訴訟時效制度，如果在法定期限內不行使權利，將導致權利的喪失或權利效力的減損。物業合同適用訴訟時效的規定。

房子質量有問題就拖欠物業費？

事件回放：2000年1月15日，騰某入住三好家園C座1－1－1號房，并與沈陽巨龍置業有限公司、沈陽好房子物業管理有限公司簽訂管理公約、進住協議書及管理費收繳協議書。2003年8月，該小區由巨龍公司接管進行物業管理。入住后，騰以“房屋存在質量問題，小區圍墻距離房屋過近，巨龍公司沒有盡到物業管理服務義務，物業費與服務標準不相符”為由，從2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物業費，共欠費3802元。2003年12月，巨龍公司提出訴訟，要求給付此款及滯納金。
審判結果：一、二審判認為，原、被告之間存在物業管理服務關系，巨龍公司提供了大量的全面的物業服務，騰作為該小區居民，已享受到物業公司的管理服務，應交納相應的費用。判決騰給付物業管理費3802元，及逾期付款違約金。
案例評析：房屋質量等問題屬于業主與開發商之間商品房購賣合同調整范疇，業主不能以房屋質量問題相威脅，拒交物業費。如果在物業合同中約定了物業公司有對房屋維護和修繕義務，業主要求物業公司進行維修，物業未履行義務的，業主有權根據《合同法》規定，拒絕交納物業費。

事件6：老物業公司不愿退出怎么辦？
　　徐匯區一小區2004年底物業管理合同到期，業委會出錢請了專業咨詢公司做招投標工作，原物業公司也參加了投標，較終由另一家知名物業公司奪標。之后，原物業公司不愿退出，就這樣僵持了三個月后，中標物業公司不得不將原物業公司和業委會推上被告席，要求賠償不能履行合同的經濟損失。

　　律師：根據《物業管理條例》相關規定，物業管理服務合同到期，原物業公司應做好物業管理資料移交工作，并及時撤離管理區域，這是理所當然的規則，因此上述物業公司肯定敗訴，勸他們晚走不如早走。

　　當前，物業管理服務合同到期或未到期即新更換物業公司，從而引發老物業不走、新物業進不來的情況十分普遍，新進物業公司運用法律手段來維護自身權益是明智之舉。

　　事件7：業委會當家人可擅作主張嗎？

　　2004年2月，浦東一小區業委會主任擅自將物業維修基金由原來存在甲銀行賬戶轉到親戚工作的一家銀行去，更糟糕的是這家銀行又比甲銀行利息低許多。不知情的其他幾個業委會委員不想背黑鍋，結果業委會內發生意見沖突。

　　律師：根據《物業管理條例》有關規定，小區物業維修基金的動用、續籌，應由業主大會三分之二以上有投票權的業主決定，這位主任的做法當然是錯誤的。

　　對于新建商品房維修基金的管理與使用，目前主要問題是缺乏有效的監督機制。雖然法規明確由業主大會行使監督權，但對如何監督尚無明確的說法。有的小區少則幾百萬，多則上億的維修基金，像潘多拉的魔盒吸引著小區里個別業主。因此，業委會成員本人的品行和素質至關重要，不是隨便什么人都可以當的。

　　事件8：原業委會成員是下屆業委會當然成員嗎？

2004年6月，閔行一小區業委會任期即將終止，部分業主在居委會組織下成立新一屆業委會的籌備組。該業委會成員以為自己是當然的下屆籌備組成員，既不去報名登記參加籌備組選舉，又不理睬新一屆業委會的選舉結果，甚至還把地區房地辦告上法院，指責房地辦違法行政。

　　律師：目前新的《上海市物業管理規定》中對業委會到期后如何選舉下一屆業委會這類事沒有做出相關的規定，一般來說這不是換屆選舉，上屆業委會委員不能以當然委員的身份參與新一屆業委會的選舉，而是以普通業主的身份進行重新登記。

　　近來有關上述問題的信訪和訴訟在增多，業委會委員自以為是的行為比較普遍，這與目前上海有關業委會缺乏選舉程序、標準等的相關規定分不開，從而給糾紛的產生埋下了伏筆。

　　事件9：開發商能隨意更換物業公司嗎？

　　2004年3月，一家知名物業管理公司獲悉一開發商欲將40萬平方米規模的小區委托一家物業公司開展前期物業管理，并且打算實行招標。這家物業公司經過精心準備之后，一舉奪魁。由于雙方在售房合同寫明由這家知名物業公司管理，因而吸引了不少購房者。按理這家知名公司給開發商帶來了好處，然而半年后開發商突然開出非常苛刻的條件逼這家物業公司退出，想以自己下屬物業公司取而代之。雙方由此產生糾紛。

　　律師：《物業管理條例》規定，住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司進行管理。

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