物業管理早期介入實例

　　在物業管理的早期介入工作中，物業建設單位的理解和支持是非常重要的，但物業管理企業能否在早期介入中提供有價值的意見和建議也是早期介入能否落實的關鍵環節。只有當物業建設單位變被動的強迫接受為強烈的要求物業管理企業參與，只有當物業管理企業把以前的"售后服務"思想變為早期介入的有效實踐，物業管理早期介入才能得以有效落實，長期以來建管脫接的問題才能得以解決。
下面就某一典型案例作簡要分析：

　　一、項目背景

　　該物業項目位于粵西的一個沿海城市，開發規模較大，總建筑面積達40余萬平方米，是當地的住宅建設項目，因此倍受當地居民和政府的關注。整個項目分三期建設，期為經濟適用房，同時被列為該市工作，整個小區建設申報國家康居示范工程小區。

　　該物業建設單位前期已開發過多項物業項目，自己組建了物業管理企業，為把這個項目建設好、經營好，該物業建設單位擬聘請有經驗的物業管理企業擔任項目的物業管理顧問，幫助解決前期的物業管理問題。

　　由于該地的房地產開發和物業管理水平在廣東地區相對落后，消費者的置業觀念和物業管理意識和其他地區比較還有差異，房地產售價和物業管理收費都處于較低的水平，因此以下的分析都是基于這種現狀來展開。

　　二、項目論證階段物業管理介入的內容和效果

　　在該項目的論證階段，物業管理企業就參與了工作并就該物業的市場定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理的運作模式發表了意見并得到物業建設單位的采納。

　　1．考慮到整個工程項目的狀況，期屬經濟適用房，消費者大多屬于中低收入，在市場定位上除合理控制建設成本外，還應考慮降低物業管理成本。按此思路，期的綠化率可以低一些，設備選型可以便宜一些；而期、第三期由于消費者為中高收入，綠化率要高，設備選型要好。
　　2．對整個項目的配套設施建設提出了意見，考慮配套設施的布局，既要方便于未來業主的使用又要防止對業主的生活產生影響和干擾。
　　3．提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也是以后項日銷售的亮點。
　　4．確定了物業管理早期介入和前期管理的時間、方式和工作內容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業管理的目標和要求。
　　實踐證明，這幾條意見和建議對物業建設單位是非常有益的幫助，使之市場定位更加準確，性能價格比更為合適，在期銷售過程中的良好業績證明了這些。

　　三、規劃設計階段介入內容

　　在規劃設計階段，物業管理企業參加了多次論證會，就規劃方案提出了多項建議，并得以采納，也受到了業主的好評。

　　1．考慮到項目較大、分期開發的情況，建議在方案設計時采用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉。這樣有利于按服務對象的不同提供不同的服務內容，確定不同的收費標準，滿足不同層次的消費者的需求。
　　2．對智能化系統的設計、商業配套設施的建設、會所及休閑區域的布局、幼兒園的安置、會所功能的設置等提供了主導意見。由于物業管理企業在實際運作方面有豐富的經驗，深得建設單位和業主的好評。
　　3．就物業管理的條件在規劃設計時予以落實，不僅明確了辦公用房，還落實了物業管理人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的停放場地等。
　　4．此階段根據前期物業管理總體策劃方案的思路，進行了詳細物業管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等，這些都得到了建設單位的支持和認可。

　　四、建設階段的介入內容

　　在建設階段，物業管理企業跟蹤了整個過程，召集或參與了多次專題討論會，其中一次提出了18項整改意見，這些意見大部分都在建設中被采納，典型的介入內容如下：

　　1．對生活垃圾堆放、清運和處理方式提出了具體要求，要求設立足夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時要方便清洗。
　　2．樓梯道大門的安排，既要便于安裝對講系統，又要便于安裝集合信報箱，還要注重美觀實用和便于維修。
　　3．在綠化帶施工時，頭先要考慮澆水管道的鋪設，否則又要返修，造成浪費。
　　4．在施工過程中發現部分基礎沒有搞好，而該區屬填海區，易發生不均勻沉降，如果發生這種情況，此處的管網就會發生斷裂。建議予以重新施工。
　　5．督促物業建設單位將一些特殊的裝飾材料留出一部分以便于物業管理的維修和更換，如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等。
　　6．對招聘的物業管理人員進行培訓，并組織編寫各類文件和規章制度，建立對內、外關系的工作程序和工作要求，起草業主公約、裝修管理規定和物業管理中涉及到的文件資料。
　　7．與物業建設單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關部門協調，確定相應的管理方式和收費標準。

　　五、銷售階段的介入在此階段主要介入了以下工作：

　　1．在銷售前，將物業管理方案整理并全面完成，將許多涉及業主購房應知的內容，以書面文件的形式確定下來。
　　2．銷售前對售樓人員進行系列的物業管理培訓，使他們對物業管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區的物業管理內容和模式有統一的理解。
　　3．在售樓現場設立了專職的物業管理咨詢人員，接受購房者的咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了物業建設單位對物業管理的亂承諾，也使未來業主對物業管理有了信心，增加了購購的欲望。
　　4．為使業主或未來業主對物業管理有所了解，在銷售時，就讓已招聘的部分物業管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規范化工作，更使得業主對物業管理的印象加深。

　　六、早期介入的效果

　　該項目已取得了明顯的經濟效益和社會效益，同時也使該項目成為粵西地區較具有影響力的項目和物業管理的范例。

　　(一)在經濟效益方面：

　　1．頭期16萬平方米已基本售完，二期建設雖然還未完成，但銷售勢頭強勁，部分戶型甚至出現了現象，房價也從較初的1200元／平方米，上升到目前的2000元／平方米，前期購房者都享受了房屋升值帶來的收益。

　　2．物業管理由于小區的入住率較高和其他方面的經營收入的補充，經濟壓力不大，由于物業建設單位體驗到了物業管理帶來的效果，主動提出了給予其他方面的幫助以支持物業管理水平的進一步提高。

　　(二)在社會效益方面：

　　1．該小區已被當地政府指定為參觀點和示范小區，成為了當地城市建設和物業管理的樣板。
　　2．小區的物業管理已成為當地政府制定政策法規的實驗地。
　　3．該小區物業管理的成功，為當地物業管理意識和物業管理水平的提高起到了非常積極的促進作用。
　　4．該項目成功后，物業建設單位的形象大大得以提升，使很多其他物業建設單位提高了對物業管理的認識，紛紛邀請物業管理企業合作和加盟。

　　上述事實說明了物業管理的早期介入對物業建設單位、物業管理企業和業主都有很大的益處，是解決物業建設與物業管理銜接問題的有效手段，應引起各方面的重視，只有大家都能認識到早期介入的重要性，物業管理市場的發育才可能進一步完善。

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