新政的實施有望抑制住宅領域的投資；住宅價格高居不下，將使理性的居住需求者開始找尋較簡捷的過渡。于是，大家再次把目光聚焦到“小戶精裝、拎包入住、貼身物業、前衛時尚”的酒店式公寓上。

現象掛商用之名行住宅之實

開發商對于酒店式公寓的熱衷源于對當前市場的特點判斷。很明顯，當前天津樓市，一方面呈現出市場對優質地段住宅產品的強勁需求，另一方面，面對住宅寫字樓售價和租金的倒掛，令開發商感到做商業項目無利可圖。

于是，開發商將大量的商業性質土地，建設成為住宅產品對外銷售。這種“擦邊球”式的做法多年來大行其道并使開發企業獲得了相當大的利潤。于是酒店式公寓這種掛商用之名，行住宅之實的產品開始大量地在城市的商服用地上出現。

因為酒店式公寓屬于商用物業，因此不受新政貸款套數限制，信貸杠桿使其未來的升值受益能夠被成倍放大。相對于同屬商用物業的寫字樓和商鋪，酒店式公寓投資資金、技術門檻低，容易轉手的特點顯露無遺。

投資酒店式公寓回報豐厚

對于投資者而言，總房款較少的酒店式公寓更符合投資者分散投資、風險控制的要求。加上優良地段的精裝小戶型受異地工作的高端白領青睞，租金回報豐厚。

加之新政影響，已經對住宅投資駕輕就熟的投資者們，就很自然地把目光投向了酒店式公寓。一些享有政府大型規劃紅利的開發園區、功能區商服用地，也因其有著潛在的住房需求和的特點廣受投資者關注。以上種種有利因素讓投資者在被新政封死的住宅投資之路后，尋覓到酒店式公寓這方世外桃源。

低門檻吸引剛需自住者

那么，為什么酒店式公寓吸引的不單單是投資者，還有更多的剛需自住者？

自“4·15”新政推出后，銀行全面停止向家庭第三套住宅提供貸款，對購購家庭套住宅貸款則要求頭付五成，基準利率上浮10%。緊接著的“二次新政”，又將住宅貸款的頭付提高至較少三成。同時，新政策禁止銀行向非本地戶籍且不能提供當地一年以上完稅證明的購房人貸款。相比之下，貸款購購酒店式公寓則 房人戶籍，也無需提交當地納稅證明，這無疑吸引了大批的外來人員購購。

與此同時，由于酒店式公寓普遍戶型緊湊，總價較低，且通常附帶精裝修甚至家電，這些不同于普通住宅的特點使得自住者也認為購購酒店式公寓的門檻更低，更不受多重政策影響的限制。

此外，和講究居住舒適性的改善型置業者不同，對于經濟實力一般的剛性需求者，酒店式公寓的產品特點更具吸引力。天津合富輝煌商業部總監蘭旭告訴記者，“相對于住宅信貸政策的連續調控，銀行針對商用物業的貸款政策則數年不變，尤其在當前房價高居不下的情況下，經濟實力一般的自住者顯然會傾向于戶型小總價低，且附帶精裝修，可以較簡捷入住的酒店式公寓，與此相比，改善型置業者所關注的舒適性、宜居性，在剛需自住者眼中似乎并不那么重要了。”

調查“商改住”緣于需求存差距

記者調查了解到，當前很多的城市開發新區域都有的商服用地規劃，新興住宅區需要有大型超市，需要商場，但并不需要眾多的寫字樓和酒店。

“事實上，如果對住宅用地和商業改住宅禁售行為一刀切也不是很符合市場的發展”建筑規劃專家謝遠驥表示，“目前隨著城市的發展，各種業態之間有融合的趨勢，一些項目融合住宅、酒店和商業等不同形態，還是應該根據城市和區域的發展，有針對性地進行調整。科學、合理地規劃調整非住宅業態的開發軌跡，才是尊重市場規律，徹底解決問題的辦法所在。”

酒店式公寓多分布于核心商圈

據調查了解，天津市在售待售酒店式公寓項目，主要分布于以下三類區域：以和平區為的南京路、小白樓、老城廂、和平路等繁華商圈；環城四區的經濟開發園區，如東麗空港物流加工區、華苑等；以及中新生態城、響螺灣等政府規劃的大型功能區。由于以上分布特點，繁華商圈集中的和平、河西、南開三分城區酒店式公寓之天下；而開發園區、功能區集中的濱海新區則與市區遙相呼應。

提醒購購酒店式公寓需防范風險

“無論是對于自住者還是投資者，酒店式公寓在光鮮的背后都有可能存在潛在的風險和隱患。”仕一邦房地產咨詢公司技術總監韓鵬提醒消費者，“酒店式公寓所有的后遺癥都可追溯到產權問題上。產權不明晰，還會衍生出商用水電、沒有煤氣、無法落戶、貸款等諸多問題。”另外，不可否認，當前部分開發商還是在借酒店式公寓之名對項目進行包裝和炒作，徒有形式，而一些酒店式公寓真正實質性的服務內容則被忽略掉。

據調查，目前天津的酒店式公寓多對外發售或部分發售，產權被分散在諸多小業主手里，或者部分在開發商手里，物業公司對其沒有完全的控制權，也無法提供統一的物業服務，往往致使物業服務水平上不去。而物業管理服務水平的高低，恰恰是衡量酒店式公寓產品未來能夠升值，以及有多大升值空間的重要參照標準。

由于酒店式公寓產品普遍面積較小，高密度、高人流的居住環境很難保證居住的舒適度。相對來說，品牌開發商會在舒適度、配套方面盡量做得好一些，因此，建議決定購購酒店式公寓的消費者盡可能選擇有同類產品運作經驗的品牌開發商，這樣也可避免很多問題。

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