“去海外購房的購房者形形色色，有私營企業家，有子女在外留學的學生家長，也有專業的投資者，不過，八成海外購房者沒有看到房子就購房。”梁健立認為，相當一部分人把在海外購房當作單純的投資行為，因此很少到當地實地考察就出手購購。

　中國購房者較愛六國

中國購房者較喜愛的國家依次是加拿大、澳大利亞、美國、新加坡、英國、德國。不過，許多購房者對這些國家房地產稅收政策卻不盡了解。

新加坡是除了中國之外，先進一個使用簡體中文字作為日常通用語言文字的國家。外國人和新加坡人享受同樣的貸款政策和程序。加拿大稅率是全球稅，購房者即使加入加拿大國籍，在中國做生意也是要向加拿大政府報稅。在澳大利亞，購房者購房的增值部分稅收都可以通過房屋折舊，比如中國至澳洲看房機票、房屋貸款利息、租賃所交各項稅費來抵扣增值部分稅收。即使在歐洲，如果投資倫敦，4%的回報率就可以接受；但如果在德國投資，回報率能在7%以上。

比日本人更在意價格

不過，梁健立表示，日本當年主要是以公司的形式赴海外購房，而中國主要是個人購房，個人購房規模不大、風險把控能力高于企業。此外，與日本人當年購房不看價格完全不同的是，中國購房者對于樓盤價格比較在意。

并不是所以的投資客都對海外房產情有獨鐘。今年韓國濟州島搞國際度假旅游區，外國人投資50萬美元即可獲得恒久居留權。北京浙江企業商會副會長陳俊曾兩次受邀，去考察酒店式公寓項目。到那里，一聽周圍人口音，“95%都是浙江人”。

不過，海外便宜的價格沒令陳俊動心，“畢竟是國外，萬一有糾紛，一打就是國際官司。再說國外購房拉動的是當地經濟，錢干嘛讓外國人賺？”

　-專家提醒

除了不太熟悉的稅收等政策外，中國人投資海外房產的風險來自于房價下跌和匯率變動。

比如今年美元相對于人民幣在貶值，而澳元卻一直保持穩定，不同國家匯率的波動會影響到投資的收益。此外，按照內地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發展具有自己的周期，“比如美國底特律，由于汽車工業的衰退，那里的房價近些年一直在走下坡路”。

在梁健立看來，中國購家喜歡一次付清房款的習慣在海外購房中并不科學。“有些內地投資者覺得5、6萬美元的房子很便宜，可是購下來發現，出租、再售就比較困難。在海外購房貸款，銀行是把關人，因為在置業者申請貸款之前，銀行會去對房子做一個評估，如果購房成本太高或沒有升值的潛力，銀行不會貸款。所以，海外置業者在購房時較好申請銀行貸款，這樣不至于購到不好的房子”。

一次性付款不科學

與國內炒房者靠炒高房價實現暴利不同，海外投資物業不能發大財，但能獲得風險較小的穩健的收益。

以澳大利亞為例，在墨爾本，購一棟占地450平方米，有前后花園、私人停車位的花園洋房也只需要不到40萬澳元(約合人民幣200多萬元)。而200萬元人民幣在北京連一套一室的高端公寓都購不了。

梁健立表示，由于行業的規范及法規與管理的完善，澳大利亞房子的空置率很低，目前在1%左右。購房者擁有恒久產權，房屋全部精裝修。交房時即可獲得產權證明，頭付比例較低只有一成，還款期從交房日開始計算，不存在先還貸、后交房，這些都很吸引中國的投資者。

由于市場成熟，澳大利亞房價漲幅比較緩慢，7年才翻一倍。投資收益相對穩健，中國的一線城市租金回報率只有2%左右，而澳大利亞租金回報率在4%至4.5%，美國一些熱點城市租金回報率可以達到7%。

　海外投資物業不能發大財

　50億只是九牛一毛

“截止到10月份，我們今年業績增加到35%，除了長三角、珠三角這些海外投資的傳統區域外，北京等環渤海地區今年漲幅更為明顯。”對于購家的購購力，梁健立感到震驚。今年通過房產中介赴海外購房保守估計50億元，而這只是九牛一毛，如果加上那些直接去海外購房的人，實際的規模大多了。

銀行出于風險考慮，在澳大利亞只有兩成的新房允許外國人購購。此外，在澳大利亞、美國的樓市，中國購房者的比例并不高，中國人去海外購房雖然開始增多，但也只是剛剛起步。

(作者：邢飛)

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