許多房產(chǎn)租賃投資新手在計(jì)算率時，往往會忽視一些投資陷阱和風(fēng)險，使投資成功的系數(shù)減小。那么作為精明房東應(yīng)該把哪些不可忽視的“陷阱和風(fēng)險”都寫進(jìn)自己的賬本，然后作出理性分析呢？下面將向您介紹投資租賃常遇見的陷阱和風(fēng)險。

一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了快速售出自己的樓盤，往往制造諸多的“投資誘惑”吸引購房者。常見的有：“高率”陷阱、售后包租陷阱、期房陷阱等。

(1)、“高率”陷阱

“高率”陷阱即開發(fā)商依據(jù)同區(qū)域或臨近區(qū)域租金較高的物業(yè)作為假定，利用相關(guān)公式給客戶計(jì)算出讓人心動的率。這樣計(jì)算出來的率當(dāng)然會很高，有的居然高達(dá)35%以上。但實(shí)際上，租賃市場的價格由多方面因素決定。 一般來講，一個房產(chǎn)項(xiàng)目得到租賃市場的認(rèn)可，或者說成為高出租率的房產(chǎn)項(xiàng)目，不但需要相當(dāng)長的市場培育期，同時還取決于房產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的整體租金水平以及該區(qū)域內(nèi)租賃市場總供給的情況。

(2)、售后包租陷阱

頭先我們要知道什么是售后包租?商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)其樓盤的銷售，在其建造的外銷商品房出售時與購受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。

據(jù)了解，售后包租方式始于上世紀(jì)六七十年代，開始出現(xiàn)在美國，后流行于日本、香港。在內(nèi)地，頭度流行于90年代中期的海南。當(dāng)時，有不少房產(chǎn)項(xiàng)目采取售后包租的方式銷售。但隨著房地產(chǎn)熱潮泡沫破滅，許多房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)破產(chǎn)，他們曾經(jīng)許下的承諾也變成了一紙空文。目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得房產(chǎn)局同意售后包租的批準(zhǔn)文件，并必須提供相應(yīng)的擔(dān)保。

但一些開發(fā)商許諾的售后包租行為根本就沒有切實(shí)的市場調(diào)查，完全是商業(yè)炒作。因?yàn)樵谧饧s期內(nèi)，客戶的有可能得到了開發(fā)商的“補(bǔ)貼”，造成高回報率的假象。所以作為投資者在購購售后包租商品房時，應(yīng)該注意租約結(jié)束后的租賃市場是否樂觀，因?yàn)樽饧s期過后，投資者才會面臨真正的市場挑戰(zhàn)。

(3)、期房陷阱

如果您選擇期房作投資租賃，也會面臨一定的風(fēng)險，這種風(fēng)險主要在于開發(fā)商的信譽(yù)。因?yàn)橐粋€房產(chǎn)項(xiàng)目成為高回報率出租項(xiàng)目，除了依托于項(xiàng)目自身品質(zhì)外，更多的依靠項(xiàng)目配套設(shè)施和項(xiàng)目周邊大環(huán)境。如果開發(fā)商沒有很高的信譽(yù)，就不能輕信其人和承諾。

只有理性投資房屋租賃，才能成為快樂賺錢的房東。而要做到理性投資，您的賬本里就必須記錄下這些開發(fā)商制造的“投資誘惑”陷阱，這樣才能有針對性的加以防范。

不可忽視的租金成本

投資房產(chǎn)租賃是一種花費(fèi)很大的投資行為，任何盲目和沖動都是不可取的。所以在投資房產(chǎn)租賃之前，必須進(jìn)行租金成本測算，以確定到底有多大的率。

一般情況下，房地產(chǎn)發(fā)展商預(yù)測的租金并非投資者的純收入。開發(fā)商一般以房屋銷售價格和預(yù)測租金來確定率。但實(shí)際上，房屋租賃投資的前期投入不單單是房屋購置價，還應(yīng)包括稅費(fèi)，裝修費(fèi)等。尤其是中高端的房產(chǎn)項(xiàng)目，這部分租賃市場的租戶往往會要求精裝修，較為齊全的家電和其它必需的生活用品。另外如果委托經(jīng)紀(jì)公司出租還須交納一個月的租金等等，這些投入也應(yīng)該計(jì)入房屋租賃投資的前期總投入中。

具體來說，租金成本主要包括以下幾個方面：

(1)、物業(yè)管理費(fèi)，出租人(產(chǎn)權(quán)人)每年要向物業(yè)管理公司交納一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)。

(2)、維修費(fèi)，在入住物業(yè)前，產(chǎn)權(quán)人得向物業(yè)管理公司一次性交納一筆數(shù)額較大的維修基金。

(3)管理成本，包括出租人上門收租、租客看房和支付各類費(fèi)用所花去的時間成本和精力成本；稅費(fèi)，包含營業(yè)稅、個人所得稅與印花稅等。

(4)保險費(fèi)，財(cái)產(chǎn)一旦碰到不可抗力受到損失，可以獲得保險賠償。

(5)租金損失，由于承租人信用問題而產(chǎn)生的租金損失，具體包括逃租、欠租等。

房屋出租過程中常見的潛在風(fēng)險

精明房東坐收其利的同時還會注意房屋出租過程中潛在的風(fēng)險，這些潛在的風(fēng)險主要有以下幾個方面：

(1)、空置期風(fēng)險

任何房產(chǎn)租賃項(xiàng)目都不會全年滿租，頭先投資者接房、裝修、備租就需要大約4~5個月時間；而房屋所在項(xiàng)目得到租賃市場的認(rèn)可也需要一定的時間。沒有得到市場、租客廣泛認(rèn)可的時候，先期的出租價格一般為同區(qū)域同類項(xiàng)目出租價格的平均數(shù)，如果租金價格高出平均值，房屋的空置期可能會更長。

(2)、中介道德風(fēng)險

現(xiàn)在許多業(yè)主通過中介出租房屋，但在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場還不夠規(guī)范，信用機(jī)制還不夠健全的情況下，業(yè)主出租房屋還會存在各種各樣的風(fēng)險。比如投資者委托中介公司代為出租房屋，中介公司通常會與業(yè)主商定一個空置期，空置期一般為十五天至一個多月不等，主要用于尋找租房者、做房屋的保潔等等。中介公司通常在空置期結(jié)束后才按月、季或年向業(yè)主支付房屋租金。但問題是如果空置期結(jié)束后，中介公司沒有將此房出租出去，一些不講誠信的中介公司便會找各種理由拒絕向業(yè)主支付房屋租金，要求重新商訂合同，甚至撕毀合同，那么業(yè)主將白白損失空置期期間的租金。更值得警惕的是一些沒有道德的中介公司不但不向業(yè)主支付規(guī)定的房屋租金，還卷走客戶的款項(xiàng)。要做房東，這些有關(guān)中介道德的風(fēng)險您也必須考慮。

(3)、資金流動緩慢和購購力下降等風(fēng)險

由于房產(chǎn)是一種特殊的不動產(chǎn)商品，所以投資于房產(chǎn)中的資金流動性和變現(xiàn)性就會較差。一旦投資房產(chǎn)，若急需用錢，則不可能像其它商品一樣，能迅速轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。同時由于房產(chǎn)投資周期較長，占用資金較多，由此可能存在因經(jīng)濟(jì)周期性變動帶來的購購力下降的風(fēng)險。

怎樣算“以租養(yǎng)房”這筆帳

有人形象的把“以租養(yǎng)房”的特殊房東們稱為食租者，而且生動地描述了這些食租者的狀態(tài)：痛并快樂著。食租者的快樂就是每月收取租金，或者用租金還貸款，成為房地產(chǎn)的長線投資者。食租者的痛苦就是一旦找不到租客，還貸壓力上升，房地產(chǎn)投資就成了泡影。 如果想讓快樂的滋味大于痛苦的滋味，作為食租者就必須算好“以租養(yǎng)房”這筆帳。

那么到底該怎樣算“以租養(yǎng)房”這筆帳呢？

頭先說將目光瞄準(zhǔn) “以租養(yǎng)房”這塊房產(chǎn)投資蛋糕是對的，這也是“以租養(yǎng)房”的優(yōu)勢決定的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)租賃投資具有保值、增值及投資收益率高的特點(diǎn)。而且房地產(chǎn)租賃投資具有收入穩(wěn)定性與靈活性兼顧的特點(diǎn)。近兩年涌現(xiàn)出不少以租養(yǎng)房的“精明人”，歸納起來主要分為兩大類：一類是他們原來有一套住房，又通過按揭貸款購購了新房，再將原有住房出租，用租金償還貸款；另一類則是直接購購新房或二手房，然后用于出租，用所得租金償還貸款，甚至以投資房產(chǎn)租賃賺錢。“以租養(yǎng)房”作為一種投資行為，的確具有許多優(yōu)點(diǎn)。但“以租養(yǎng)房”同樣也存在很多風(fēng)險，在此提醒投資人以租養(yǎng)貸除了考慮空置期等上文中提到的風(fēng)險外，還要考慮以下三大風(fēng)險。

(1)、稅費(fèi)政策風(fēng)險

“以租養(yǎng)房”率會受到國家有關(guān)稅費(fèi)政策的影響，投資人不能僅按目前

的稅率計(jì)算回報率，而應(yīng)該估算一個長期的平均稅率，再做投資決策。

(2)、租金價格風(fēng)險

房產(chǎn)租金價格水平要受到房地產(chǎn)市場本身的影響，還要受到國家經(jīng)濟(jì)景氣度、周

邊房產(chǎn)開發(fā)、市政規(guī)劃等宏觀及微觀因素的影響，因此租金價格不斷變化是正常的，租金價格也存在一定的跌價風(fēng)險。

(3)、貸款利率風(fēng)險

租金的變化并不一定與貸款利率變化同步，一旦利率上升，就可能出現(xiàn)租不抵貸的風(fēng)險。

可見“以租養(yǎng)房”并不是一個簡單的過程，它需要您積累一定的資本，掌握一定的購房知識和租賃技巧。每月要支付的物業(yè)管理費(fèi)、銀行貸款等這些都是固定支出，而每月的租金收入只是相對固定的。既然是投資就會有風(fēng)險，這就需要你有周密的考慮并預(yù)留一部分資金以足夠度過這樣的“風(fēng)險期”。只有這樣，才能更好地發(fā)揮“以租養(yǎng)房”的優(yōu)勢。　　　　　

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