較近，家住湖南長沙沁園春小區的莫先生感覺特別郁悶和憤慨：他于２００４年一次性付款購下長江置業（湖南）發展有限公司（以下簡稱長江置業）開發的沁園春小區Ｂ１棟臨江閣的一套房子，并已搬進去住了兩年。可是他較近發現自己的房子還沒有在房產局備案，更讓他氣憤的是，開發商竟然將其未備案的房子作為抵押，到銀行申請商業貸款，去開發其它地產項目。“他們是先賣后抵押，用這筆抵押貸款去開發其在咸嘉新村的沁園春二期御院。”

業主：開發商是公然欺詐

據莫先生介紹，他購那套房子時，在當年１２月將房屋備案所應交的一切費用都交清了。當時長江置業將房屋鑰匙交給了他，他以為開發商會按合同規定在３０天內到長沙市房產局為其房屋辦理備案手續，于是在對房屋進行裝修后，于２００４年１０月搬進了新居。可是，２００５年５月時，他發現了問題。

“當時，一個朋友告訴我沁園春有一些業主的房屋被開發商抵押在工商銀行五一路支行搞了商業貸款，我于是花了１００塊錢到房產局查詢了一下，發現自己的房子根本未辦理備案手續，也就是說那房子還不屬于我。然后到工行五一路支行一查，發現自己的房屋被開發商抵押貸了款，真是太讓人氣憤了。”

根據莫先生提供的《長沙市房地產抵押合同》復印件可以看到，長江置業將沁園春Ａ棟、Ｂ１、Ｂ２棟直至Ｆ棟在內的８棟房屋（權利價值共為７２４３．７萬元）作為抵押物，向工商銀行五一路支行申請了１３００萬元的貸款，其中規定長江置業履行債務的約定期限為１２個月，從２００４年７月２０日起至２００５年７月１９日止。而這些房屋中很多都是一次性付款購下來的，比如Ｂ１棟中就有１０１室、２０２室、６０２室、１００２室等１９套房屋，它們較遲的也是在２００４年購的房，但直到２００５年１０月還未備案，并成為開發商抵押貸款的抵押物。

記者從另一位業主劉先生的《商品房購賣合同》中看到，按照合同規定，長江置業應在較后期限２００４年１２月１０日無條件向他交付房產證，但直到２００５年９月，長江置業不但未向劉先生交付房產證，甚至連備案都未予辦理，而在長江置業向工行五一路支行提供的抵押物清單上，赫然印著劉先生房屋被抵押的信息：“Ｂ１棟６０２，建筑面積１６９．３２平方米，權利價值４１．６萬元，評估價值４１．６萬元”。

“他們（開發商）這是公然欺詐業主，而且是集體欺詐。”莫先生的母親這樣表達她對開發商的憤慨。

尤其令業主們感到氣憤的是，長江置業在２００５年７月６日向工商銀行五一路支行出具了一份證明書，在該證明書中稱，“沁園春小區所在的榮銀路２號土地權屬無糾紛。”

“他們明明早已將房屋賣給我們，而我們也已經住了一年多了，這不是睜眼說瞎話嗎？這種先賣后抵押的行為，既傷害了業主的權益，也欺騙了銀行。不知工行五一路支行怎么連核實工作都沒做一下。”劉先生氣憤地向記者反映。

銀行：還清貸款就解除抵押

記者從中國工商銀行長沙五一路支行了解到，長江置業在２００２年下半年曾以正在開發中的小區作為抵押，一次性辦理了４８００萬元的貸款，到目前已歸還４５００多萬元。“只要開發商還清貸款，我們就解除所有房屋的抵押。”該支行的一位工作人員向記者表示。

談及長江置業２００４年７月２０日的抵押問題，該工作人員稱那只是２００２年抵押的一次展期，并非二次抵押，當被問到工行是否對抵押物的權屬現狀進行過調查時，該工作人員表示他們為長江置業辦理抵押的依據是長沙預購商品房貸款抵押登記備案證明，“當時開發商向我們出具了這個貸款抵押登記備案證明，所以我們才給他們辦理了抵押貸款。

開發商：我們是善意違約

記者隨即采訪了長沙置業的總經理辦公室主任毛繼和。他向記者表示，開發商之所以遲遲未給業主辦理房產證，原因很復雜，“頭先是因為政府各相關部門工作協調不夠，特別是銀行，他們辦事時間長、效率低，我們還了一大部分貸款，可他們還是要扣著我們的大部分房子，他們這樣做合理嗎？”

同時，毛繼和還認為業主沒有統一繳納維修基金，也是導致房屋遲遲未備案的原因，“他們今天這戶來交錢，明天那戶來交錢，沒有統一行動，我們怎么及時辦理？”

當記者問及他們是否在２００５年７月６日向工商銀行五一路支行出具過一份關于沁園春小區土地無債權糾紛的證明書時，毛繼和給予了否認。

對于開發商是否會按照房屋購賣合同的約束性條款向業主支付違約賠償的問題，毛繼和稱，他們是善意違約，不可能支付違約金，“我們并不是惡意違約，而是由于種種客觀原因，導致不能按期履約。因此主觀方面不可能由開發商承擔違約責任，況且，我們又不是一戶都沒有辦理備案，我們還是辦了一半，要我們負全部賠償責任，那完全不可能！”

他還一再向記者解釋說，２００４年７月２０日的那個抵押合同只是原抵押合同的展期。

法律人士：開發商行為不受法律保護

采訪中，記者到房產局交易所核實了相關資料，發現沁園春有將近一半的房屋未辦理備案手續，以Ｂ１棟為例，８０戶只有４１戶備了案，３９戶未備案的房屋中有３６戶被抵押，而這３６戶的業主全部是一次性付款者。

記者隨之咨詢了云天律師事務所蔣律師。蔣律師表示，房地產開發商應該確保業主購房時其所購房屋沒有債權債務糾紛，否則就會侵犯業主的權益，不能先抵押后賣。同時，開發商已經賣給業主的房屋應按法律規定在３０天內為其辦理備案手續，絕不能拿房屋再去做抵押貸款，“無論先賣后抵押，還是先抵押后賣，都是法律不允許的。而且，以未備案的已售房屋作為抵押物申請抵押貸款，是一種惡意行為，本身就不受法律保護。”

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